Poradnik Przedsiębiorcy

Zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy - rozliczenie z tytułu VAT

Wynajem krótkoterminowy to obecnie jedna z najbardziej stabilnych form biznesu. W Polsce coraz więcej firm deweloperskich buduje apartamenty na wynajem. Powyższa forma inwestowania oferuje wysoki wzrost z zaangażowanego kapitału. Podatnik, kupując apartament, zastawia się jednak, czy podatek od towarów i usług związany z tą inwestycją może zostać odliczony. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czy zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy pozwala na odliczenie podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, dalej jako ustawa o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

  1. nabycia towarów i usług,

  2. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Należy również zwrócić uwagę, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. W tym przepisie określono listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy - odliczenie podatku VAT

W celu zobrazowania problemu posłużymy się przykładem.

Przykład 1.

Spółka będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług posiada wolne środki pieniężne. Jej zarząd postanowił zainwestować tę kwotę w zakup trzech mieszkań. Po zapoznaniu się z ofertami deweloperów zakupiono trzy mieszkania w Gdańsku. Powyższa inwestycja ma zapewnić spółce stabilny dochód w postaci płaconego czynszu przez turystów i biznesmenów wynajmujących lokale na krótkotrwały pobyt. Czy w takiej sytuacji zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy pozwala spółce na odliczenie podatku VAT naliczonego? Najmem lokali będzie zajmowała się profesjonalna agencja.

Na początek przypomnijmy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. 

W myśl art. 5a ustawy o VAT towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne. Tym samym na wstępie trzeba ustalić, czy najem krótkoterminowy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też jest z niego zwolniony. W załączniku nr 3 do ustawy stanowiącym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7% (stawka podatku czasowa podwyższona wynosi 8%), pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. Usługi związane z zakwaterowaniem. 

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z powyższego wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). 

W tym przypadku na pewno nie zachodzi taka sytuacja, najem ma bowiem charakter krótkoterminowy, a jego celem jest wypoczynek lub cel biznesowy. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że skoro spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wykonuje czynności opodatkowane podatkiem VAT, to przysługuje jej prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu nabycia mieszkań (apartamentów), które, jak wskazano powyżej, będą służyły wykonywaniu przez spółkę czynności opodatkowanych. 

Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 czerwca 2018 r., numer 0113-KDIPT1-3.4012.306.2018.4.MK:

Z opisu sprawy wynika, że poniesienie wydatków związanych z zakupem, remontem oraz wyposażeniem lokalu mieszkalnego ma na celu pozyskanie i eksploatację mieszkania, które Wnioskodawca przeznaczy na odpłatny najem. Przedmiotowy lokal Wnioskodawca będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W związku z rozszerzeniem działalności o odpłatny najem przedmiotowego lokalu Wnioskodawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny.

Odnosząc się zatem do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do zwrotu podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach związanych zakupem, remontem oraz wyposażeniem lokalu mieszkalnego należy wskazać, że prawo do odliczenia podatku naliczonego od przedmiotowych wydatków będzie przysługiwało wyłącznie w zakresie, w jakim towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tj. odpłatnego zakwaterowania krótkoterminowego w cyklu dziennym lub tygodniowym sklasyfikowanym przez Wnioskodawcę pod symbolem 55.20.19.0 lub najmu długoterminowego w cyklach miesięcznych lub rocznych sklasyfikowanym przez Wnioskodawcę pod symbolem 68.20.11.0 oraz pod warunkiem, że Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie wystąpią inne ograniczenia, o których mowa w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług”.