Poradnik Przedsiębiorcy

Wynajem mieszkania dla pracowników a odliczenie podatku VAT

Firmy budowlane działające na terenie całego kraju, wysyłając pracowników poza siedzibę przedsiębiorstwa, zapewniają im miejsca do spania. Obecnie coraz częściej zamiast wynajmować pokoje w hotelach lub hostelach, decydują się na wynajęcie mieszkania dla delegowanych osób. Czy zatem wynajem mieszkania dla pracowników obliguje firmy do odliczenia podatku VAT?

Prawo do odliczenia podatku naliczonego

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT, jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

Zwolnienie z opodatkowania wynajmu mieszkania

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że ze zwolnienia od podatku może korzystać świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym i co istotne, na cele mieszkaniowe. Wobec tego przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek;

  • charakter mieszkalny nieruchomości;

  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na jego zastosowanie.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników przez podatnika VAT również jest zwolniony z VAT?

Jak już to wyżej zostało podkreślone, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga, aby jednocześnie spełniły się następujące przesłanki: wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a przy tym cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy.

Z przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Tym samym bardzo istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę. W wynajmowanym lokalu powinien on realizować własne cele mieszkaniowe. Tylko bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Tymczasem ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Jeżeli zatem najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom, to lokale te wprawdzie realizują cel mieszkaniowy, ale nie jest on wyłączny. W takim przypadku wynajem jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, choć pośrednio zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników.

W związku z tym należy przyjąć, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dotyczy wykorzystywania budynku (lokalu) mieszkalnego „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. W sytuacji, gdy wynajem nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem wynajmowanych lokali, powyższe zwolnienie nie ma zastosowania. To, że lokale w ramach działalności najemcy mają być nieodpłatnie udostępnione na cele mieszkaniowe, nie powoduje, że budynek (lokale) nie jest wynajmowany „wyłącznie na cele mieszkaniowe” w rozumieniu powołanego wyżej przepisu. Nie jest to bowiem wykorzystywanie mieszkania dla celów prywatnych.

Powyższa tezę potwierdza wyrok NSA z 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16, w którym czytamy:

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (wyroki: z 3 sierpnia 2013 r. sygn. akt I FSK 1012/12, z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt I FSK 1963/14 oraz z 4 października 2017 r. sygn. akt I FSK 501/16; dostępne na http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Prawo do odliczenia podatku VAT a wynajem mieszkania dla pracowników

W celu zobrazowania problemu posłużymy się przykładem.

Przykład 1.

Firma budowlana z Kalisza otrzymała kontrakt na budowę apartamentowca we Wrocławiu. Przedsiębiorca, czynny podatnik VAT, w celu wykonania powyższej usługi budowlanej delegował swoich pracowników do Wrocławia. Aby zapewnić pracownikom delegowanym miejsce noclegowe, wynajął trzy mieszkania od dewelopera, na rzecz którego będzie budował apartamentowiec.

W takim przypadku z faktury wystawionej przez dewelopera, na której znajduje się 23% stawka podatku VAT, firma budowlana ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wynajem mieszkania dla pracowników ma ścisły związek z prowadzoną przez firmę z Kalisza działalnością gospodarczą.