Rynek nieruchomości kupowanych lub budowanych w celach ich późniejszego najmu jest bardzo popularny. Wiele osób w ten sposób stara się zabezpieczyć swoją przyszłość. W większości przypadków podatnicy najem opodatkowują jako najem prywatny. Wynajmujący zastanawiają się jednak, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą. Najem jako działalność gospodarcza - tym zagadnieniem zajmiemy się w poniższym artykule.
Opodatkowanie najmu podatkiem dochodowym
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są:
-
pozarolnicza działalność gospodarcza;
-
najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Tym samym najem został wyszczególniony w ustawie jako osobne źródło przychodu. Jednakże ustawa o PIT określa, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (patrz art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT). Czyli ustawodawca rozróżnia dwie możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym PIT najmu. Pierwszy sposób to tzw. najem prywatny, natomiast drugi – wynajem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Działalność gospodarcza – ustawa PIT
Przypomnijmy, że działalność gospodarcza to taka, która prowadzona jest:
-
w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
-
w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu; przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;
-
w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom, służą osiągnięciu celu oraz mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
Należy przy tym zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Co istotne, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
-
odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
-
są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
-
wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Biorąc pod uwagę powyższe definicje działalności gospodarczej, na pewno najem może być uznany za działalność gospodarczą.
Najem jako działalność gospodarcza
Jak to powyżej już opisaliśmy, najem może być uważany jako działalność gospodarcza. Tym samym w wielu przypadkach podatnicy mają problem, czy podatnik winien opodatkować najem w ramach działalności gospodarczej.
Przykład 1.
Podatnik lokuje swoje oszczędności w zakup nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Nie prowadzi on działalności gospodarczej. Na początku zakupił dwie nieruchomości nad morzem. Obecnie chce zakupić jeszcze pięć nieruchomości. Czy w takim przypadku winien on opodatkować najem w ramach działalności gospodarczej?
W tym przypadku podatnik ma prawo do opodatkowania wynajmu wszystkich nieruchomości jako najmu prywatnego.
Powyższe potwierdza uchwała NSA z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21): „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.
Tym samym powyższa uchwała rozwiązuje problem, jak opodatkowywać nieruchomości zakupione w celu najmu.
Po tej uchwale to podatnik decyduje, jakie źródło przychodu należy stosować do świadczonego przez niego najmu.
Powyższe powoduje, że podatnik opodatkowuje najem w zależności od tego, do jakiego majątku zaliczy się wynajmowaną nieruchomość.
Podsumowując, powyższa uchwała rozwiązała dylematy, jakie dotychczas mieli podatnicy posiadający kilka nieruchomości. W wielu przypadkach zarówno organy podatkowe jak i sądy uznawały bowiem, że duża skala najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej. Tym samym z urzędu przypisywano takim podatnikom, iż prowadzą działalność gospodarczą.
