Poradnik Przedsiębiorcy

Zmiana przeznaczenia lokalu a podatek od nieruchomości

Właściciel nieruchomości zobligowany jest do opłacania podatku od nieruchomości. Jego stawka w przypadku lokali uzależniona jest od ich przeznaczenia i sposobu wykorzystywania. Wyższe stawki podatku obowiązują w przypadku tych lokali, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W kontekście tych informacji warto zastanowić się, jak na kwestie podatkowe wpływa okoliczność zmiany przeznaczenia lokalu. Zmiana przeznaczenia lokalu a podatek od nieruchomości - poznaj zasady!

Stawki podatku do nieruchomości

Jak wskazaliśmy na wstępie, podatek od nieruchomości jest daniną publiczną, która obciąża przede wszystkim właściciela nieruchomości. 

W tym miejscu warto również przedstawić, w jaki sposób kształtuje się zagadnienie stawek podatkowych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stawka podatku od nieruchomości nie może przekroczyć od budynków lub ich części:

  1. mieszkalnych – 0,81 zł  od 1 m2 powierzchni użytkowej;

  2. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 23,90 zł  od 1 m2 powierzchni użytkowej;

  3. zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,18 zł  od 1 m2 powierzchni użytkowej;

  4. związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,87 zł  od 1 m2 powierzchni użytkowej;

  5. pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,05 zł  od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Jak widać, inne stawki podatku obowiązują w przypadku nieruchomości mieszkalnych, inne w przypadku nieruchomości mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a jeszcze inne w przypadku budynków pozostałych.

Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych różnicują stawki podatku w zależności od przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Dokumenty urzędowe a podatek od nieruchomości

W kontekście powyższego należy zastanowić się, na podstawie jakich dokumentów urzędowych następuje ustalenie przeznaczenia nieruchomości.

Musimy tutaj odnieść się do art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, gdzie czytamy, że podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Dodatkowo wskażmy, że zgodnie z art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

Wykładnia powyższych przepisów prowadzi zatem do wniosku, że dane zawarte w księgach wieczystych oraz ewidencjach gruntów i budynków wynikają z dokumentów urzędowych, które mają moc dowodową.

W rezultacie organ podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) nie powinien dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, lecz odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków. W przypadku gdy nie ma dla danej nieruchomości odpowiedniej ewidencji, klasyfikacji można dokonać na podstawie innych dokumentów, takich jak pozwolenie na budowę lub decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania, lub ostatecznie od biegłego.

W podobny też sposób do kwestii tej podchodzą sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku NSA  z 27 kwietnia 2009 roku, II FPS 1/09, możemy przeczytać:
Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, że jeżeli z dokumentacji budowlanej wynika, iż dany budynek jest budynkiem mieszkalnym, należy opodatkować go podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków mieszkalnych lub ich części. Natomiast jeżeli z dokumentów urzędowych (przede wszystkim pozwolenia na budowę) nie wynika mieszkalny charakter budynku, budynek ten należy opodatkować podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków lub części budynków pozostałych.

W świetle powyższego możemy stwierdzić, że jeżeli z dokumentacji budowlanej wynika, iż dany budynek jest budynkiem mieszkalnym, należy opodatkować go podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków mieszkalnych lub ich części. Natomiast jeżeli z dokumentów urzędowych nie wynika mieszkalny charakter budynku, należy go opodatkować podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków lub części budynków pozostałych.

W przypadku podatku od nieruchomości podstawę wymiaru stanowią dokumenty urzędowe o charakterze obiektywnym. Chodzi w tym przypadku o dane ewidencyjne lub ewentualnie pozaewidencyjne dokumentacje architektoniczno-budowlane.

Zmiana przeznaczenia lokalu a podatek od nieruchomości 

Przechodząc do meritum problemu, należy się zastanowić, w jaki sposób okoliczność faktycznej zmiany przeznaczenia lokalu wpływa na podatek od nieruchomości. 

Tutaj zdania się podzielone i możemy spotkać się z odrębnymi stanowiskami.

Z jednej strony wskazuje się, że dane ewidencyjne jako dokumenty urzędowe są bezwzględnie wiążące dla organu podatkowego. Zatem dopóki konkretna ewidencja nie zostanie zmieniona w przewidzianym prawem trybie administracyjnym, dane te nie mogą być samodzielnie korygowane przez organ w toku postępowania podatkowego. 

Oznacza to, że aby podważyć treść zapisów ujętych w ewidencji, co następnie mogłoby przełożyć się na kwestie stawki podatku od nieruchomości, podatnik powinien najpierw zainicjować stosowny tryb korekty danych, powołując się na to, że wpis w ewidencji gruntów odbiega od stanu rzeczywistego. Dopóki dane nie zostaną zmienione w ewidencji, organy podatkowe mają obowiązek wyliczenia podatku na ich podstawie (np. wyrok WSA w Rzeszowie z 21 lipca 2020 roku, I SA/Rz 457/19).

Musimy jednak zwrócić uwagę na jeden istotny przepis. Otóż, jak wynika z art. 194 §  3 Ordynacji podatkowej, przepisy nie wyłączają możliwości przeprowadzenia dowodu przeciwko dokumentom urzędowym. To zaś powoduje, że możliwe jest przeprowadzenie kontrdowodu wobec danych zawartych w ewidencji.

Co ciekawe, potwierdzenie powyższego stanowiska możemy odnaleźć w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku NSA z 10 maja 2019 roku, II FSK 1845/17, możemy przeczytać, że nie można przyjąć, iż ze względu na silnie formalistyczną wykładnię art. 21 Prawo geodezyjne i kartograficzne ograniczenia może doznać fundamentalna dla postępowania podatkowego zasada prawdy obiektywnej. Potwierdza to zatem możliwość przeprowadzenia przeciwdowodu względem dokumentu urzędowego, o którym mowa w art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej. 

Jeśli zatem przyjmiemy drugie z zaprezentowanych stanowisk, to możliwa jest zmiana przeznaczenia lokalu już na podstawie samych obiektywnych okoliczności. Nie jest zatem konieczne wszczynanie trybu administracyjnego mającego na celu zmianę stosowanych danych w ewidencji.

Natomiast przy przyjęciu wykładni przedstawionej w pierwszym stanowisku faktycznie wykorzystywanie nieruchomości nie ma znaczenia, ponieważ organ podatkowy jest bezwzględnie związany danymi wynikającymi z ewidencji. 

Istnieją rozbieżności co do wpływu zmiany przeznaczenia lokalu na kwestię podatku od nieruchomości. Część orzecznictwa wskazuje, że jedynie odpowiednia korekta informacji w stosowanych ewidencjach wywoła skutek podatkowy. W innych wyrokach podaje się, że możliwe jest przeprowadzenie przeciwdowodu wobec danych zawartych w ewidencjach i to bez konieczności przechodzenia przez procedurę administracyjną.

Zagadnienie zmiany przeznaczenia lokalu w kontekście podatku od nieruchomości nie jest jednoznacznie rozpatrywane. Podatnicy zastanawiający się nad skutkami podatkowymi muszą liczyć się z możliwością zakwestionowania ich działań wobec braku jednolitej linii orzeczniczej.