Poradnik Przedsiębiorcy

Służebność mieszkania a podatek od nieruchomości

Nieruchomości są obciążone podatkiem od nieruchomości, który pobierany jest przez organy samorządowe. Jednakże osoba z niej korzystająca nie zawsze jest jej właścicielem. Czasem przysługuje jej inny tytuł prawny niż prawo własności. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w przypadku służebności mieszkania. W związku z tym postaramy się odpowiedzieć na pytanie, czy osoba, która posiada służebność mieszkania, zobowiązana jest do zapłaty podatku od nieruchomości.

Czym jest służebność mieszkania?

Jak już wskazaliśmy na wstępie, służebność należy odróżnić od prawa własności. Jest to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w Kodeksie cywilnym. Jak bowiem stanowi art. 296 Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Tego rodzaju służebność trwa najpóźniej do czasu śmierci osoby uprawnionej z tego tytułu.

Istotą służebności mieszkania jest ograniczenie właściciela nieruchomości w zakresie dokonywania określonych działań co do tej nieruchomości. Natomiast osobie uprawnionej z tytułu służebności przysługuje prawo do korzystania i użytkowania nieruchomości. 

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. 

Przy czym należy podkreślić, że służebność w żaden sposób nie wpływa na kwestie prawa własności. Właściciel nieruchomości posiada prawo własności pomimo faktu ustanowienia służebności mieszkania. Warto także dodać, że nie można jej nabyć w drodze zasiedzenia.

Przykład 1.

Osoba A jest właścicielem kamienicy, w której znajduje się kilka lokali mieszkalnych. Osoba B ma ustanowione prawo służebności mieszkania w jednym z lokali. Nie zmienia to faktu, że właścicielem tego lokalu, jak i całej kamienicy, pozostaje osoba A.

Służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości korzystania z nieruchomości. Osoba posiadająca tę służebność nie ma prawa własności do nieruchomości.

Podatnicy podatku od nieruchomości

Kwestia podatku od nieruchomości regulowana jest w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Jak możemy przeczytać w art. 3 ust. 1, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in.:

  1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

  2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

  3. użytkownikami wieczystymi gruntów;

  4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

    1. wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
    2. jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Osoba posiadająca służebność mieszkania z pewnością nie jest jego właścicielem. Do wyjaśnienia pozostaje zatem kwestia ustalenia, czy taka osoba może być uznana za posiadacza samoistnego.

W myśl art. 336 kc posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). 

W kontekście powyższego służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym przysługującym posiadaczowi zależnemu. Taka osoba nie jest zatem posiadaczem samoistnym.

Warto także podkreślić, że katalog podmiotów, które mogą stanowić podatników podatku od nieruchomości, ma charakter zamknięty. To zatem oznacza, że jeżeli dana osoba nie jest wymieniona w przepisie, to nie można jej potraktować jako podatnika. Tego rodzaju praktyka stanowi niedopuszczalną w prawie podatkowym wykładnię rozszerzającą.

Osoba posiadająca służebność mieszkania jest posiadaczem zależnym, którego nie wymieniono w art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określającym podmioty zobowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości.

Służebność mieszkania nie jest tytułem do zapłaty podatku od nieruchomości

Dotychczasowe rozważania prowadzą do wniosku, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości spoczywa na jej właścicielu, a nie na osobie posiadającej służebność mieszkania.

Taki sposób interpretacji przepisów znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. Jak podaje NSA w wyroku z 9 maja 2017 r., nr II FSK 961/15, korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności nie jest prawem podmiotowym prowadzącym do nabycia nieruchomości na własność. W konsekwencji nie sposób więc przyjąć, że to uprawnienie ma charakter posiadania samoistnego. Taki posiadacz rzeczy musi bowiem faktycznie nią władać jak właściciel, co oznacza, że zakres jego uprawnień należy porównać do uprawnień właściciela. To z kolei znaczy, że uprawniony ze służebności nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy.

Z uzasadnieniem powyższego wyroku należy się w pełni zgodzić. Wśród podatników wymienionych w ww. przepisie znajdują się właściciele (współwłaściciele), lecz nie ma tam wskazanych osób uprawnionych z ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność mieszkania.

Faktem jest, że zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podlegają nieruchomości w postaci gruntów, budynków lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie oznacza to jednak, że każda osoba uprawniona do nieruchomości staje się automatycznie podatnikiem podatku od nieruchomości. Uprawniony ze służebności gruntowej nie jest właścicielem tej części nieruchomości, do której przysługują mu uprawnienia do wykonywania służebności. Nie jest też posiadaczem samoistnym nieruchomości.

W rezultacie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje właściciel nieruchomości, a nie osoba posiadająca służebność mieszkania.

Przykład 2.

Osoba A jest właścicielem kamienicy, w której znajduje się kilka lokali mieszkalnych. Osoba B ma ustanowione prawo służebności mieszkania w jednym z lokali. Osoba A otrzyma od właściwego organu samorządowego decyzję podatkową ustalającą wysokość podatku od nieruchomości co do całej powierzchni kamienicy. Osoba B jako posiadacz zależny nie jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku, w związku z czym nie otrzyma decyzji w zakresie podatku od nieruchomości.

Osoba posiadająca uprawnienie do korzystania z nieruchomości na podstawie przysługującej służebności mieszkania nie jest zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości. Podatnikiem jest właściciel nieruchomości.

Podsumowując powyższą treść, należy zauważyć, że nie w każdym przypadku osoba zajmująca nieruchomość na podstawie określonego tytułu prawnego jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w przypadku służebności mieszkania. 

Na powyższą kwalifikację wpływa kilka czynników. Przede wszystkim osoba dysponująca służebnością mieszkania jest posiadaczem zależnym. Tego rodzaju podmioty nie zostały wymienione w zamkniętym katalogu podatników podatku od nieruchomości. Zakres podmiotowy podatku od nieruchomości obejmuje, co do zasady, właścicieli lub posiadaczy samoistnych. Natomiast służebność mieszkania nie prowadzi do nabycia prawa własności co do użytkowanej nieruchomości, jak też nie jest to prawo pozwalające władać nieruchomością w sposób faktyczny, na zasadach analogicznych dla właściciela, co charakteryzuje posiadanie samoistne.