Poradnik Przedsiębiorcy

Najem mieszkania, a podatek od nieruchomości

Wiele osób dysponujących wolnym mieszkaniem decyduje się na jego wynajęcie za pośrednictwem portali internetowych typu booking.com. Najczęściej dotyczy to nieruchomości położonych w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych. Spore zaskoczenie budzi fakt otrzymywania decyzji z wyższym podatkiem od nieruchomości. Czy zasadnie prywatne mieszkanie wynajmowane przez booking.com powinno być opodatkowane podwyższoną stawką podatku od nieruchomości? Sprawdź, jak rozliczyć podatek od nieruchomości za najem mieszkania!

Podstawowe założenia podatku od nieruchomości

W celu wyjaśnienia postawionego pytania należy przede wszystkim wyjaśnić, że podatek od nieruchomości zasadniczo obciąża właściciela. Co równie istotne, ustawa przewiduje dwie różne stawki podatkowe w stosunku do budynków lub ich części. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stawka podatku od nieruchomości wynosi od budynków lub ich części:

  1. mieszkalnych – 0,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  2. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Jak zatem widać, znaczne zróżnicowanie stawek podatkowych uzależnione jest od sposobu wykorzystywania nieruchomości. W przypadku gdy mamy do czynienia z nieruchomościami mieszkalnymi, otrzymamy decyzję ze znacznie niższą stawką podatkową. Jeżeli natomiast nieruchomość jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, to stawka podatkowa jest dużo większa.

Wysokość stawki podatku od nieruchomości w przypadku prywatnych mieszkań uzależniona jest od sposobu wykorzystywania.

Nieruchomości związane z działalnością gospodarczej

Według obiegowej opinii w przypadku, gdy podatnik decyduje się na najem mieszkania przez booking.com i nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej, to mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną i należy zastosować obniżoną stawkę podatkową.

W celu zweryfikowania prawidłowości tego stanowiska po pierwsze należy zbadać, w jaki sposób ustawa o podatkach i opłatach lokalnych rozumie pojęcie działalności gospodarczej. Otóż w świetle art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy: „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a”.

Zwróćmy zatem uwagę, że wymieniono nie tylko przedsiębiorcę, lecz także „inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą”.

Jak natomiast podaje art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. W myśl natomiast art. 3 Prawa przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Suma powyższych definicji wskazuje, że pojęcie działalności gospodarczej jest związane z kryteriami o charakterze obiektywnym. Nie ma w tym kontekście znaczenia brak formalnej rejestracji firmy w CEIDG. Najem mieszkania przez booking.com bez wątpienia jest działalnością zarobkową prowadzoną w sposób ciągły. To oznacza, że jest to aktywność, które spełnia warunki do uznania za działalność gospodarczą.

Osoby wynajmujące prywatne nieruchomości poprzez portale internetowe typu booking.com działają w sposób zarobkowy i ciągły, co oznacza, że spełniają kryteria działalności gospodarczej określone w ustawie.
Powyższe stanowisko może wzbudzać wątpliwości i zdziwienie wśród podatników, dlatego też warto przywołać przykład z orzecznictwa. Jak możemy przeczytać w wyroku NSA z 29 stycznia 2016 r., II FSK 3348/13:
Jeżeli skarżący prowadzili działalność polegającą na stałym (za pośrednictwem m.in. strony internetowej) wynajmowaniu pokoi turystom, działalność ta miała charakter zorganizowany (skarżący informację o tym zamieścili w Internecie, dostosowali budynki do prowadzenia tego typu działalności) i podjęta była w celu zarobkowym (pokoje wynajmowane były odpłatnie), to zasadne jest uznanie, że prowadzili działalność gospodarczą”.

Nieruchomość prywatna - najem mieszkania

W świetle powyższych wyjaśnień należy uznać, że działalność polegająca na świadczeniu usług noclegowych w prywatnych nieruchomościach za pośrednictwem portali internetowych wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej.

Co ważne, w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik nie jest formalnie zarejestrowanym w CEIDG przedsiębiorcą. Pamiętajmy, że dla uznania mieszkania za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wystarczające jest stwierdzenie, że jest ono wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie Prawo przedsiębiorców.

To z kolei prowadzi do wniosku, że w sytuacji gdy osoba fizyczna rozpocznie wynajmowanie pokoi, to tym samym stanie się innym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. W konsekwencji zastosowanie znajdzie wyższa stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla nieruchomości związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przykład 1.

Osoba fizyczna postanowiła wynajmować swoje prywatne mieszkanie przez booking.com. Na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych taka działalność jest traktowana jako działalność gospodarcza, co powoduje, że nieruchomość będzie opodatkowana wyższą stawką podatku od nieruchomości.

W świetle obowiązujących przepisów oraz wydawanych orzeczeń sądowych prywatna nieruchomość wynajmowana przez osobę fizyczną poprzez serwisy internetowe jest opodatkowana wyższym podatkiem od nieruchomości.

Jak czasowe zamieszkiwanie przez podatnika wpływa na najem mieszkania?

Ustaliliśmy, że wynajmowanie nieruchomości w opisanych warunkach spełnia kryteria do uznania, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Warto rozważyć, czy na zmianę takiej kwalifikacji może mieć okoliczność, że podatnik czasowo będzie zamieszkiwał w wynajmowanym mieszkaniu (np. poza sezonem wakacyjnym). Czy zmieni to sposób kwalifikacji funkcji nieruchomości?

Niestety w ocenie organów państwowych taka sytuacja nie powoduje, że nieruchomość można uznać za mieszkalną. Okoliczność możliwości czasowego przebywania właściciela w nieruchomości nie jest tu decydująca. W sytuacji zajęcia lokalu na cele działalności gospodarczej nie jest istotne, czy i w jakim zakresie właściciel korzysta z tego lokalu na własne potrzeby. 

Przykład 2.

Osoba fizyczna postanowiła wynajmować swoje prywatne mieszkanie przez booking.com. Mieszkanie jest wynajmowane w okresie wakacyjnym, natomiast przez pozostały okres osoba ta mieszka w tej nieruchomości. Na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nadal mamy do czynienia z nieruchomością związaną z działalnością gospodarczą, co oznacza, że obowiązuje wyższa stawka podatku od nieruchomości.

O opodatkowaniu podwyższoną stawką podatku od nieruchomości decyduje zajęcie mieszkania prywatnego na cele działalności gospodarczej. Nie zmienia formy kwalifikacji czasowe przebywanie właściciela w nieruchomości.
Wynajmowanie prywatnych nieruchomości, w tym najem mieszkania, jest zjawiskiem tak powszechnym, że warto poświęcić więcej uwagi zagadnieniu opodatkowania takiego przypadku podatkiem od nieruchomości. Przedstawiona analiza wskazuje, że większość przypadków będzie jednak uznawana za związaną z działalnością gospodarczą, co nieodłącznie wiąże się z wyższymi stawkami podatku od nieruchomości.