Poradnik Przedsiębiorcy

Jak ustalić wartość budowli całkowicie zamortyzowanych?

W prowadzonej działalność gospodarczej często wykorzystujemy budowle. Wielu przedsiębiorców dzięki posiadanym budowlom osiąga swoje przychody. Tym samym są one bardzo istotne, a przy tym zazwyczaj bardzo cenne. Budowle są przedmiotem opodatkowania. Tym samym ważne jest określenie, czy mamy do czynienia z budowlą i jaka jest jej wartość. W tym artykule skupimy się na tym jaka jest wartość budowli całkowicie zamortyzowanych.

Opodatkowanie budowli podatkiem od nieruchomości

Na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: 

  • grunty, 

  • budynki lub ich części oraz

  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl tej ustawy przez budowlę należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Definicję budowli znajdziemy więc w przepisach prawa budowlanego.

Budowla w myśl prawa budowlanego

Pojęcie obiektu budowlanego zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 1 lit. b Prawo budowlanego. Należy przez nie rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, obiekt małej architektury, a także budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.

Pojęcie urządzenia budowlanego również zostało zdefiniowane w ustawie – Prawo budowlane. Zgodnie z definicją przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Do kategorii budowli należą więc zarówno budowle stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, jak i urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym (również z budowlą), zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. 

Katalog budowli wymieniony w ustawie – Prawo budowlane ma charakter otwarty i przykładowy, co niejednokrotnie podkreślał Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie.

Wartość budowli

W odniesieniu do opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości jedną z istotnych kwestii, jakie powinny być ustalone, jest wartość budowli, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych. 

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 16a ust. 1 pkt 1 amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

  • maszyny, urządzenia i środki transportu,

  • oraz inne przedmioty, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby podatnika związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W przypadku podatku od nieruchomości wartość budowli powinna być ustalona na 1 stycznia roku podatkowego w wysokości stanowiącej podstawę amortyzacji w tym roku niepomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

Wartość budowli całkowicie zamortyzowanych

W przypadku budowli wiele z nich jest całkowicie zamortyzowanych. 

Przykład 1.

Podatnik prowadzi przedsiębiorstwo wodociągowe. Jest on w posiadaniu wodociągu, który stanowi budowlę. Wodociąg jest modernizowany, ale jest już zamortyzowany. Jak ustalić wartość budowli do celów podatku od nieruchomości?

W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawę opodatkowania stanowi ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Podatnik winien więc ustalić wartość na podstawie posiadanej dokumentacji podatkowej i wycenić prawidłowo wartość nieruchomości.

Przykład 2.

Podatnik jest właścicielem budowli. Nie są od niej dokonywane odpisy amortyzacyjne. Jak w takim przypadku ustalić jej wartość dla celów podatku od nieruchomości? 

Jeżeli od budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa. Tym samym w tym przypadku należy określić, jaka jest wartość rynkowa posiadanej budowli. 

Biorąc pod uwagę powyższe, ustawodawca odwołał się w regulacji dotyczącej podatku od nieruchomości do przepisów regulujących podatki dochodowe i podstawy dokonania amortyzacji.

Tym samym w praktyce dowodem, na którego podstawie można ustalić wartość budowli, jest ewidencja środków trwałych.

Przypomnijmy, że wartość budowli winien określić podatnik (będący osobą prawną), uwzględniając powyższe zasady w deklaracji podatkowej, którą ma obowiązek złożyć do odpowiedniego organu podatkowego. 

W związku z tym w przypadku zaniżenia wartości budowli przez podatnika organ podatkowy może i powinien ją zweryfikować w postępowaniu podatkowym za pomocą wszelkich dostępnych środków dowodowych.

Wskutek tego w przypadku budowli, których wartość określamy na podstawie cen rynkowych, musimy zrobić to ze szczególną starannością.

Podsumowując, w przypadku budowli amortyzowanych określenie wartości budowli dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest trudne. W kwestii budowli całkowicie zamortyzowanych ustawodawca bardzo szczegółowo określił, jak mamy ustalić ich wartość. Tym samym większość podatników nie powinno mieć z ustaleniem wartości budowli dużych problemów.