W przypadku gdy działalność gospodarczą prowadzi tylko jeden z małżonków, możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość wspólna jest wykorzystywana na potrzeby firmowe. Problematyczne może okazać się późniejsza sprzedaż nieruchomości, szczególnie jeżeli chodzi o ustalenie źródła przychodów. W związku z tym w artykule omówimy jak przebiega sprzedaż nieruchomości wspólnej!
Sprzedaż nieruchomości a ustalenie właściwego źródła przychodów
Ustawa PIT wyróżnia kilka różnych źródeł przychodów, które następnie rzutują na kwestię właściwego opodatkowania. Jeżeli mówimy o sprzedaży nieruchomości, to w zależności od okoliczności faktycznych taki uzyskany przychód może być kwalifikowany albo do pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), albo jako tzw. sprzedaż prywatna (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).
W przypadku małżeństw objętych wspólnością majątkową składnik majątku jest objęty współwłasnością łączną, która cechuje się brakiem wyszczególnienia udziałów. Jednakże na gruncie prawa podatkowego podatnicy mimo wszystko są zobligowani do proporcjonalnego podzielenia uzyskanego dochodu, nawet jeżeli mowa o elementach majątkowych wchodzących w skład wspólności małżeńskiej.
Trzeba bowiem podkreślić, że w przypadku rozliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustawa PIT nie przewiduje możliwości wspólnego rozliczenia małżonków. Formularz PIT-39 nie daje takiej możliwości.
Wspólna nieruchomość wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej
W kontekście przedstawionych rozważań pojawia się pytanie, czy sprzedaż nieruchomości, która jest wspólna, ale wykorzystywana w działalności wyłącznie przez jednego małżonka, czy jeden małżonek powinien sprzedaż swojej połowy potraktować jako zbycie prywatne, a drugi jako zbycie w ramach działalności gospodarczej. Czy takie rozwiązanie jest możliwe?
Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku stanowiących środki trwałe i wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Wyjątek od tej zasady został określony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT, gdzie możemy przeczytać, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
W rezultacie, jeżeli mówimy o nieruchomościach „mieszkalnych” wykorzystywanych w działalności gospodarczej, to ich sprzedaż odbywa się na takich samych zasadach jak sprzedaż prywatna. To oznacza, że tego rodzaju sprzedaż nie jest traktowana jako przychód z działalności gospodarczej, lecz jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
W takim przypadku zarówno małżonek prowadzący działalność gospodarczą, jak i drugi małżonek składają PIT-39, wykazując po 50% przychodu ze sprzedaży.
Przykład 1.
Małżonkowie posiadają wspólne mieszkanie, które jest wykorzystywane w działalności gospodarczej męża na siedzibę jego firmy. Przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, doszło do sprzedaży nieruchomości. Oboje małżonków w tym przypadku składają PIT-39. Nie ma znaczenia, że nieruchomość stanowiła środek trwały męża – mimo to sprzedaż należy rozliczyć poza działalnością gospodarczą.
Sprzedaż nieruchomości wspólnej wykorzystywanej w działalności jednego małżonka
Nie ma przeszkód, aby małżonkowie posiadali wspólnie nieruchomość o charakterze użytkowym. W takim wariancie nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT.
Tutaj na wstępie musimy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 22g ust. 11 ustawy PIT, jeżeli dany składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie
Zatem jeżeli jeden małżonek wykorzystuje w swojej działalności nieruchomość wspólną, to ma prawo do ujmowania w kosztach (poprzez odpisy amortyzacyjne) całej wartości nieruchomości. To z kolei rzutuje na późniejsze rozliczenie podatku od jej sprzedaży.
Przychód ze sprzedaży środka trwałego (nieruchomości) powstaje po stronie jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Wobec tego przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości podlega zaliczeniu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej u tego małżonka, który prowadzi firmę.
Natomiast dla drugiego małżonka zbycie to nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem PIT.
Takie stanowisko potwierdza m.in. pismo z 3 czerwca 2013 roku wydane przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy (ITPB1/415-292/13/PSZ), gdzie organ wskazał, że odpłatne zbycie składnika majątkowego stanowiącego przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanego w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotowy składnik wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Przykład 2.
Małżonkowie posiadają wspólną nieruchomość stanowiącą magazyn. Jest ona wykorzystywana na potrzeby firmowe jednego z małżonków, który dokonuje odpisów amortyzacyjnych od całości wartości początkowej. W przypadku gdy małżonkowie zdecydują się na odpłatne zbycie takiej nieruchomości, to całość przychodu ze sprzedaży rozliczy małżonek prowadzący firmę. Będzie to dla niego przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Sprzedaż nieruchomości wspólnej wykorzystywanej w działalności jednego małżonka jest determinowane zarówno przez funkcjonalne powiązanie nieruchomości z prowadzoną działalnością, jak i rodzajem oraz charakterem nieruchomości.
