Poradnik Przedsiębiorcy

Podatnik podatku od nieruchomości - kiedy jest nim przedsiębiorca?

Przedsiębiorcy użytkujący w swojej działalności nieruchomości na podstawie różnych tytułów prawnych (np. własność, najem, użyczenie) powinni opłacać podatek od nieruchomości według  Zobacz kiedy przedsiębiorca występuje jako podatnik podatku od nieruchomości.

Kim jest podatnik podatku od nieruchomości?

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) podatnik podatku od nieruchomości to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna, w tym spółka nieposiadająca osobowości prawnej, będąca: 

  1. właścicielem nieruchomości lub obiektów budowlanych;

  2. posiadaczem samoistnym nieruchomości lub obiektów budowlanych;

  3. użytkownikiem wieczystym gruntów;

  4. posiadaczem nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

  • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

  • jest bez tytułu prawnego.

Warto zaznaczyć, iż na podstawie art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rozstrzyga, że w sytuacji gdy samoistny posiadacz nieruchomości nie jest jej właścicielem, ale faktycznie włada tą nieruchomością jak właściciel, to na nim, a nie na właścicielu nieruchomości, ciąży obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości.

Poniżej prezentujemy najczęściej pojawiające się problemy związane z ustaleniem kim jest podatnik podatku od nieruchomości. Podatnik podatku od nieruchomości a najem

Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

W tym przypadku podatnik podatku od nieruchomości to jej właściciel. Potwierdza to również orzecznictwo sądowe, czego przykładem jest wyrok WSA  w Poznaniu z 18 listopada 2010 r., sygn. akt III SA/Po 611/10, gdzie możemy przeczytać:

(…) podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele, posiadacze samoistni oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości i obiektów budowlanych niezłączonych trwale z gruntem. Podkreślić jednak należy, iż reguła ta nie znajduje w pełni zastosowania do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tym przypadku obowiązek w podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczach, jeśli ich posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub Agencją Nieruchomości Rolnych.

(…) przepisy regulujące obowiązek podatkowy - w tym osobę podatnika - mają charakter przepisów powszechnie obowiązujących, stąd nieznajomość ich przez obywatela szkodzi jemu. Podkreślić należy, iż żadne postanowienia umowne nie mogą modyfikować obowiązków podatkowych wynikających z mocy ustawy (…).

Co istotne, na mocy umów cywilnoprawnych nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot, którego te obowiązki z mocy prawa nie dotyczą.

Umowa najmu zawarta z jednostką samorządu terytorialnego oznacza, że  podatnik podatku od nieruchomości to przedsiębiorca. Podobnie jest w przypadku umów zawartych ze Skarbem Państwa.

Stanowisko takie potwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z 10 lipca 2013 r., sygn. akt III SA/Po 955/12, gdzie możemy przeczytać:

Skoro podatnik jest posiadaczem zależnym lokalu użytkowego na podstawie zawartej umowy najmu z jednostką samorządu terytorialnego, to zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest podatnikiem podatku od nieruchomości (…).

Pamiętać należy, iż obowiązek ten obciąża z mocy prawa osobę wynajmującą. Potwierdził to WSA w Poznaniu 18 listopada 2010 r., sygn. akt III SA/Po 610/10, gdzie możemy przeczytać:

Fakt niepoinformowania podatnika przy zawieraniu umowy najmu o obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości i brak jakichkolwiek regulacji odnośnie tej kwestii w samej umowie nie ma wpływu na obowiązek podatkowy i osobę podatnika (…).

Spółka cywilna jako podatnik podatku od nieruchomości

Spółka cywilna jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. W przypadku spółki cywilnej nie może być ona właścicielem nieruchomości, gdyż wniesione do spółki rzeczy ruchome i nieruchomości stają się wspólnym majątkiem jej wspólników.

Tym samym jedynie wspólnicy spółki cywilnej mogą być właścicielami nieruchomości, a zatem podatnik podatku od nieruchomości to nie spółka ale jej wspólnicy.

Taki pogląd wyrażają również organy podatkowe, czego przykładem jest interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów z 21 października 2016 r., sygn. PS2.8401.2.2016, w której możemy przeczytać:

(…) spółka cywilna nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, gdyż nie może we własnym imieniu nabywać praw, w tym własności nieruchomości; nie może stać się posiadaczem samoistnym nieruchomości, użytkownikiem wieczystym gruntu ani posiadaczem mienia jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Stanowisko takie potwierdza również orzecznictwo sądowe, czego przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II FSK 3264/13, gdzie możemy przeczytać:

Prawo własności nieruchomości przysługuje zatem wspólnikom spółki cywilnej w ramach wspólności łącznej. Jeżeli spółka cywilna nie może być właścicielem nieruchomości, to nie może być podatnikiem podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży bowiem na właścicielu (współwłaścicielach) nieruchomości (…).