Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - dlaczego jest konieczna?

Jedno nietrafione zlecenie może spowodować, że firma remontowo-budowlana utraci płynność finansową i znajdzie się na skraju bankructwa. Gwarancja zapłaty za roboty budowlane jest opcją, którą ustawodawca zapewnia przedsiębiorstwom z tej branży i firmy, które świadczą takie usługi, powinny skorzystać z tej możliwości.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane – jaka jest jej funkcja?

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach Kodeksu cywilnego (kc), która powinna być w każdym sporządzona na piśmie. Zawarcie umowy w formie ustnej nie powoduje jej nieważności, jednakże w razie jakichkolwiek problemów z realizacją postanowień umowy, strony będą ograniczone w możliwości przedstawiania dowodów na poparcie swoich twierdzeń.

Stronami umowy o roboty budowlane są wykonawca i inwestor. Wykonawcą jest zazwyczaj przedsiębiorstwo remontowo-budowlane, które zobowiązuje się do wykonania opisanego w postanowieniach umowy obiektu, przy czym obiekt musi zostać wykonany nie tylko zgodnie z projektem, lecz również z zasadami wiedzy technicznej i wymogami nałożonymi przez obowiązujące przepisy, dotyczącymi na przykład warunków zabudowy. Do obowiązków inwestora należą wszystkie czynności związane z przygotowaniem robót, w tym na przykład przekazanie terenu budowy oraz dostarczenie wykonawcy stosownego projektu, odebranie gotowego obiektu oraz oczywiście zapłata umówionego przez strony wynagrodzenia. Strony mogą w dowolny w zasadzie sposób – w ramach przepisów art. 647 i n. kc, ukształtować treść umowy, w tym na przykład wprowadzić postanowienia dotyczące kar umownych.

Wynagrodzenie jest jedną z kluczowych części każdej umowy – nie tylko dotyczącej robót budowlanych. W przypadku tej umowy jednakże zapłata wynagrodzenia ma szczególne znaczenie, albowiem najczęściej następuje ona już po wykonaniu prac. Jeśli zatem inwestor nie wywiąże się ze swojego zobowiązania, dochodzenie zapłaty jest w istotny sposób utrudnione. Przedsiębiorca może oczywiście wystąpić z roszczeniem o zapłatę do właściwego sądu, jednakże związane z tym koszty oraz upływ czasu (czasem nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy) mogą spowodować, iż pozbawiony wynagrodzenia wykonawca po prostu zbankrutuje.

Takim zdarzeniom ma zapobiegać instytucja gwarancji zapłaty za roboty budowlane, dodana do kc niespełna dwadzieścia lat temu. Gwarancja oznacza, iż inwestor zobowiązuje się do terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia, przy czym jego zobowiązanie jest zabezpieczone za pomocą określonej instytucji finansowej. Gwarancja może przybrać różne formy:

• gwarancja bankowa;

• gwarancja ubezpieczeniowa;

• akredytywa bankowa;

• poręczenie banku.

Celem gwarancji jest uzyskanie ochrony prawnej poprzez zabezpieczenie roszczenia wykonawcy i za pomocą prawa domagania się od inwestora udzielenia mu gwarancji terminowej zapłaty.

Czy wykonawca może się zrzec prawa do żądania gwarancji?

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane jest instytucją szczególną, charakterystyczną tylko dla umów o roboty budowlane. Co istotne jednak, zgodnie z ogólnymi przepisami kc, o charakterze umowy nie decyduje jej nazwa, a charakter.

Obie strony umowy, zarówno wykonawca, jak i inwestor, ponoszą koszty związane udzieleniem gwarancji. Oznacza to, iż na przykład prowizja banku związana z udzieleniem gwarancji bankowej, musi zostać opłacona przez obie strony, zazwyczaj w częściach równych.

Żądanie gwarancji jest prawem wykonawcy i prawa tego w żaden sposób nie można ograniczyć. Wykonawca nie może się zrzec możliwości żądania gwarancji, podobnie jak inwestor nie może żądać wprowadzenia do treści umowy o roboty budowlane zapisów wyłączających możliwość udzielenia gwarancji. Ewentualne postanowienie umowne w tym zakresie byłoby całkowicie nieważne.

Czy brak gwarancji umożliwia odstąpienie od umowy?

Wykonawca, czyli przedsiębiorstwo remontowo-budowlane, może żądać od inwestora udzielenia gwarancji, jednakże jest to jego prawo, a nie obowiązek. Oznacza to, iż wykonawca może, lecz nie musi z tego prawa skorzystać. Wykonawca może zażądać udzielenia zabezpieczenia w każdym czasie, zarówno przed przystąpieniem do wykonywania prac, jak i w trakcie ich trwania.

W przypadku, w którym gwarancja zapłaty zostanie udzielona pierwotnie na kwotę wynikającą z umowy, a po rozpoczęciu prac pojawi się konieczność wykonania prac dodatkowych, wykonawca może żądać podwyższenia sumy gwarancji. Jeśli wykonawca zażąda udzielenia mu gwarancji zapłaty za umówione roboty budowlane, a inwestor nie udzieli mu tej gwarancji:

• inwestor nie może odstąpić od umowy z tego powodu (ewentualne odstąpienie od umowy przez niego byłoby bezskuteczne);

• wykonawca ma prawo do odstąpienia od umowy.

Co ważne, wykonawca musi wyznaczyć inwestorowi termin do przedstawienia gwarancji zapłaty i termin ten nie może być krótszy aniżeli 45 dni. Po upływie tego terminu wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Wskazany przez ustawodawcę termin 45 dni nie może zostać wydłużony w umowie – takie stanowisko przedstawiła Krajowa Izba Odwoławcza w wyroku z 19 września 2011 roku (sygn. KIO 1910/11). To prawo przysługuje wykonawcy zarówno wtedy, gdy nie uzyskał żadnej gwarancji, jak i gdy wydana przez inwestora gwarancja nie odpowiada warunkom umowy . Tak uznał Sądu Apelacyjnego w Łodzi w wyroku z dnia 7 lipca 2017 roku (sygn.I ACa 601/17).

W takim przypadku wykonawca robót budowlanych nadal może żądać zapłaty wynagrodzenia, a inwestor nie może odmówić spełnienia tego roszczenia, albowiem brak wykonania prac był spowodowany przyczyną leżącą po jego stronie. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor ma prawo do odliczenia od należnego wykonawcy wynagrodzenia kwot, które wykonawca oszczędził z powodu rzeczywistego niewykonania robót. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2017 roku (sygn.V CSK 393/16), odstąpienie od umowy z powodu nieudzielenia gwarancji jest odstąpieniem z winy inwestora, a zatem może skutkować koniecznością zapłaty kary umownej.

Czy podwykonawca także ma prawo do gwarancji zapłaty?

W przypadku większych przedsięwzięć bardzo często na placu budowy pojawia się więcej przedsiębiorstw – generalny wykonawca zatrudnia podwykonawców. Generalny wykonawca jest związany umową z inwestorem, zaś podwykonawcy wykonują prace budowlane w oparciu o umowę zawartą z generalnym wykonawcą. Co niezwykle ważne, przepisy kc dotyczące gwarancji zapłaty za roboty budowlane, stosuje się również do umów zawartych pomiędzy generalnym wykonawcą a zatrudnionymi przez niego podwykonawcami.

Umożliwienie podwykonawcy żądania gwarancji zapłaty od wykonawcy bez wątpienia zwiększa bezpieczeństwo finansowe podwykonawcy oraz wzmacnia wspólną, solidarną odpowiedzialność generalnego wykonawcy i inwestora.