Pojęcie kaucji pieniężnej bardzo często pojawia się przy umowach najmu nieruchomości. Czy kaucja pieniężna jest jednak obowiązkowa w każdej sytuacji? W jaki sposób ustalić wysokość kaucji i kiedy można z niej skorzystać?
Czym jest kaucja pieniężna?
Każda umowa cywilnoprawna powinna jak najlepiej zabezpieczać interes dwóch stron zobowiązania, nie inaczej jest w przypadku umowy najmu. Tego rodzaju kontrakty mogą być sporządzane w kilku różnych formach w zależności od potrzeb stron zobowiązania oraz przedmiotu umowy:
- najem w zwykłej formie pisemnej – każda ze stron może samodzielnie przygotować treść umowy, a jej przedmiotem może być wynajem każdej nieruchomości (także gruntowej),
- najem okazjonalny – do umowy w zwykłej formie pisemnej niezbędne jest dołączenie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Umowy tego rodzaju dotyczą tylko nieruchomości lokalowych i budynkowych służących zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych najemcy i jego rodziny,
- najem instytucjonalny – do umowy w zwykłej formie pisemnej niezbędne jest dołączenie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Umowy tego rodzaju dotyczą tylko nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę.
Niezależnie od rodzaju umowy najmu oraz czasu jej obowiązywania strony mogą postanowić o wprowadzeniu do niej kaucji pieniężnej. Stanowi ona formę zabezpieczenia interesu majątkowego wynajmującego (właściciela nieruchomości). Kaucja nie jest jednak obowiązkowa, więc jeśli nie pojawi się w umowie najmu, to przyjmujemy, że strony nie chciały z niej w ogóle korzystać.
Kaucja pieniężna pojawia się w umowach najmu bardzo często, ponieważ chroni właściciela przed ewentualnymi stratami spowodowanymi przez najemcę. Jeśli osoba korzystająca z lokalu wyrządzi w nim szkodę (np. zniszczy meble, ściany, sprzęt AGD lub RTV) albo będzie zalegała z jakimikolwiek płatnościami (tak względem spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, jak właściciela lokalu), wówczas wynajmujący ma prawo dokonać potrącenia odpowiedniej kwoty z istniejącej kaucji. Dosyć często kaucja przepada w takich sytuacjach w całości.
Wysokość kaucji za najem lokalu
Zgodnie z treścią art. 6 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
- dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu,
- jest zawierana w związku ze zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Wysokość kaucji pieniężnej jest ustalana przez strony najmu. Ustawodawca w żaden sposób nie ingeruje w tę kwestię. W praktyce oznacza to, że kaucja może być ustalona w dowolnej wysokości, zarówno niższej, jak i wyższej w stosunku do ustalonego czynszu za najem.
Przykład 1.
Czy kaucja za najem lokalu mieszkalnego może przewyższać kwotę ustalonego czynszu miesięcznego?
Tak, jeśli przykładowo strony umówiły się na czynsz w wysokości 2000 zł miesięcznie, to kaucja może wynosić 3000 zł, 5000 zł lub nawet więcej. Dopuszczalne jest także zastosowanie niższej kaucji np. w wysokości 1000 zł, 1500 zł lub równej czynszowi najmu, tj. 2000 zł.
Wiele osób zastanawia się, czy zastosowanie zbyt wysokiej kaucji jest prawidłowe i dopuszczalne przez polskie prawo. Mimo że nie ma w tym zakresie wiążących zasad, to nie może być ona zbyt wygórowana. Każdorazowo należy oszacować wysokość tego zabezpieczenia na podstawie treści zawartej umowy. Innymi słowy, jeśli strony zdecydują się na stosowanie kaucji pieniężnej, to nie może ona znacząco przewyższać kwoty miesięcznego czynszu.
Przykład 2.
Czy kaucja za najem lokalu może być 10-krotnie wyższa od wartości czynszu?
W takim przypadku powinniśmy uznać, że tak wysoka wartość kaucji jest nieprawidłowa i najemca może ją zakwestionować. Przykładowo, jeśli miesięczny czynsz najmu wynosi 2500 zł, to żądanie kaucji w wysokości 25 000 zł będzie zbyt wygórowane, szczególnie jeśli najem ma trwać krótko (np. 1 rok lub 2 lata). Szacunkowo kaucja nie powinna być wyższa w takim przypadku niż 3000–4000 zł.
Kaucja za najem może być wyrażona w dowolnie obranej walucie. Nie ma obowiązku, aby opiewała ona na taką samą walutę jak waluta czynszu za najem. W praktyce stosowanie dwóch różnych walut w ramach jednej umowy nie jest spotykane, ponieważ nie jest to zwyczajnie praktyczne. Jeśli więc czynsz zostanie wyrażony w polskich złotych, to kaucja również powinna zostać wyrażona w złotówkach, jeśli czynsz będzie określony w euro lub dolarach, to kaucja również powinna opiewać na odpowiednią walutę.
Kształtowanie treści porozumień kaucyjnych, w tym określenie wysokości takiej kaucji powinno odbywać się według zasad obowiązujących w stosunkach cywilnoprawnych w drodze porozumienia stron, przy uwzględnieniu jednej z podstawowych zasad wyrażonych w art. 353[1] ustawy z dnia 23 kwietnia 1963 roku – Kodeks cywilny, tj. zasady swobody umów. Ustawodawca nie przesądził bowiem o obligatoryjnym charakterze kaucji, oddając inicjatywę w jej ustanowieniu stronom umowy najmu lokalu.
Zwrot kaucji za najem lokalu
Kaucja pieniężna za najem lokalu stanowi formę zabezpieczenia, a nie dodatkowego wynagrodzenia dla wynajmującego. Innymi słowy, właściciel nieruchomości nie może zakładać, że uzyskana kaucja będzie dla niego korzyścią. Jeśli najemca prawidłowo wywiązuje się ze swoich obowiązków i doszło do zakończenia umowy (terminowego lub wcześniejszego), to wówczas kaucję należy zwrócić w pełnej wysokości.
Niedopuszczalne jest stosowanie zapisów umownych, zgodnie z którymi kaucja przepada w sytuacji wcześniejszego rozwiązania kontraktu (czy to przez najemcę, czy też wynajmującego). Takie postanowienia są z mocy samego prawa nieważne, nawet jeśli umowa została już podpisana przez obie strony. Jeśli wynajmujący nie będzie chciał zwrócić pobranej kaucji, powołując się na powyższy zapis, najemca powinien wezwać go pisemnie do zwrotu pieniędzy z zastrzeżeniem, że jeśli tego nie uczyni, sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Pamiętajmy, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zwrot kaucji może nastąpić w dowolnej formie – przelewem lub gotówką na konto wskazane przez najemcę. W pierwszym przypadku wynajmujący powinien zadbać jednak o uzyskanie pokwitowania odbioru pieniędzy. W przypadku sporów z najemcą będzie wówczas w stanie udowodnić, że spełnił swój obowiązek i oddał kaucję w wymaganej wysokości.
Kaucja a dodatkowe odszkodowanie
Mimo że kaucja stanowi zabezpieczenie interesów finansowych właściciela lokalu, to nie odbiera mu co do zasady prawa do żądania zapłaty wyższego odszkodowania od najemcy, który zniszczył wynajmowaną nieruchomość. Aby było to jednak możliwe, do umowy najmu warto wpisać postanowienie, zgodnie z którym wynajmujący ma prawo do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, tj. w zakresie przenoszącym wartość wpłaconej kaucji.
Brak powyższego zapisu co prawda nie niweczy możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jednak utrudnia uzyskanie go nawet na drodze sądowej. W takim przypadku najemca może bowiem bronić się, że nie poczyniono dodatkowych ustaleń w zakresie ewentualnego odszkodowania i że strony zgodziły się na obowiązywanie samej kaucji.
Kaucja pieniężna jest zabezpieczeniem dla wynajmującego i bardzo często pojawia się w umowach najmu bez względu na okres ich obowiązywania. Właściciel nieruchomości może dokonać z niej odpowiedniego potrącenia lub nawet zatrzymać w całości w sytuacji, gdy najemca nie reguluje swoich zobowiązań umownych lub wyrządził szkodę w nieruchomości. Kaucja nie może jednak zabezpieczać właściciela przed wcześniejszym wypowiedzeniem umowy najmu – takie ustalenie nie ma żadnej mocy prawnej.
