Koszty remontu mieszkania pod wynajem a Nowy Ład

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Nowy Ład w sposób rewolucyjny zmienia zasady opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwane przez osoby fizyczne. Osoby zarabiające na wynajmie mieszkań w ramach tzw. najmu prywatnego, począwszy od 2023 roku, nie odliczą żadnych kosztów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nowy Ład wprowadza bardzo niekorzystne regulacje w tym zakresie i dotknie wszystkie osoby fizyczne, które wynajmują mieszkania prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą. W odniesieniu do przedsiębiorców Nowy Ład wprowadza likwidację prawa do amortyzacji, począwszy od 2023 roku. Początkowo zmiany miały wejść w życie już od 2022 roku, jednak ostatecznie ustawodawcy wprowadzili okres przejściowy i zaczną obowiązywać z rocznym opóźnieniem, czyli od 2023 roku. W związku z wprowadzonymi regulacjami sprawdziliśmy, jak mają one wpływ na możliwe do odliczenia uprzednio koszty remontu mieszkania pod wynajem!

Wynajem mieszkań a Nowy Ład

Skala podatkowa to forma opodatkowania, przy której zastosowaniu podatek dochodowy opłacany jest według stawki 17% oraz 32% od nadwyżki dochodu ponad kwotę 120 000 zł (drugi próg podatkowy od 2022 roku został podniesiony do 120 000 zł). Stosowanie skali podatkowej do rozliczenia najmu nieruchomości daje możliwość opodatkowania dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Wynajmujący mogą zatem rozliczyć w kosztach w szczególności odpisy amortyzacyjne, wydatki na remont mieszkania, zakup wyposażenia czy odsetki od kredytu. Dzięki temu podstawa opodatkowania, a co za tym idzie, podatek do zapłaty jest niższy.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

„Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.

Nowy Ład wprowadza zmiany w zakresie najmu prywatnego. Po wejściu w życie zmian, czyli od 1 stycznia 2023 roku, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (dochody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze), będą opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Do tej pory najem prywatny mógł być opodatkowany, w zależności od wyboru podatnika, według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dla podatników dotychczas rozliczających się z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nic się nie zmieni, konsekwencje Nowego Ładu odczują tylko osoby stosujące dotychczas zasady ogólne jako formę opodatkowania najmu prywatnego. Począwszy od 2023 roku podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego, czyli poza działalnością gospodarczą, stracą możliwość wyboru jako formy opodatkowania skali podatkowej w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z tego najmu. Jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stawka ryczałtu przy najmie prywatnym wynosi 8,5% od przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie. Ryczałt to uproszczona forma opodatkowania, w której ramach podatek opłacany jest od przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że osoby fizyczne, które wynajmują mieszkania prywatnie, począwszy od 2023 roku, stracą możliwość rozliczania kosztów związanych z wynajmowanymi nieruchomościami.

Pomimo niższej stawki podatku dla wielu z nich oznacza to wzrost obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Na zmianach wprowadzonych w ramach Nowego Ładu stracą podatnicy, którzy ponosili wysokie koszty uzyskiwanych przychodów. Wysokie koszty najmu ponoszą zazwyczaj podatnicy dokonujący odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, remontujący budynki stanowiące przedmiot najmu czy osoby wynajmujące mieszkania kupione na kredyt. Do tej pory podatnicy mieli możliwość wyboru 1 z 2 form opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego. Osoby ponoszące wysokie koszty związane z wynajmem zazwyczaj stosowały skalę podatkową, a wynajmujący niegenerujący wysokich kosztów wybierali jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nowy Ład likwiduje zasady ogólne w ramach najmu prywatnego i jako jedyną opcję rozliczenia w tym zakresie pozostawia ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Koszty remontu mieszkania pod wynajem a Nowy Ład

Osoby wynajmujące nieruchomości w ramach najmu prywatnego, począwszy od 2023 roku, będą musiały stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania. Po wejściu w życie przepisów podatnicy nie będą mogli już odliczać od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów, w tym także kosztów remontu wynajmowanego mieszkania. Oznacza to, że podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego jeszcze tylko do końca 2022 roku mogą obniżyć podstawę opodatkowania o poniesione koszty związane z remontem.

Przed końcem 2022 roku warto zatem wyczerpać podatkowe korzyści dotyczące najmu. Jeżeli właściciel planuje remont wynajmowanego lokalu, warto rozważyć przyspieszenie decyzji i prac związanych z tym remontem, pozwoli to zaliczyć wydatki do kosztów podatkowych. Jeżeli ewentualne prace remontowe zostaną przeprowadzone w 2023 roku lub później, podatnik nie będzie mógł już ich rozliczyć, ponieważ począwszy od 2023 roku, jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, w którego ramach podstawę opodatkowania stanowi przychód, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania.

Analogicznie jak w przypadku planowanego w przyszłości remontu mieszkania, jeżeli właściciel rozważa zakup nowego wyposażenia, mebli, sprzętu AGD lub RTV, warto dokonać zakupu do końca 2022 roku. Dzięki temu poniesione wydatki będą mogły zostać zaliczone do kosztów podatkowych w 2022 roku i zmniejszą zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego do zapłaty.

Wszelkie wydatki związane z mieszkaniem wynajmowanym prywatnie mogą zostać rozliczone jedynie do końca 2022 roku. Podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego stosujący jako formę opodatkowania skalę podatkową mogą zatem zaplanować ewentualne remonty czy doposażenie lokalu na wynajem w 2022 roku, co pozwoli im zaliczyć jeszcze wydatki do kosztów podatkowych i chociaż częściowo ograniczyć straty z tytułu zmian wprowadzonych w ramach Nowego Ładu, mające obowiązywać od 1 stycznia 2023 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach najmu prywatnego.

Strata możliwa do rozliczenia w kolejnych latach

Stosując zasady ogólne przy rozliczeniu najmu prywatnego, podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że podatek dochodowy do zapłaty występuje tylko wówczas, gdy uzyskane przychody przewyższają poniesione koszty związane z nieruchomością. Wysokie nakłady ponoszone na wynajmowaną nieruchomość, jeżeli są wyższe od osiągniętych przychodów z tytułu najmu, powodują zatem wygenerowanie straty. Zgodnie z przepisami podatnicy mają prawo do rozliczenia straty w kolejnych latach.

Jeżeli powstanie strata z najmu w czasie stosowania jako formy opodatkowania zasad ogólnych, będzie można ją rozliczyć w kolejnych latach, począwszy od 1 stycznia 2023 roku, po przejściu na opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego. Rozliczając stratę wygenerowaną podczas opodatkowania według skali podatkowej, podatek dochodowy w przyszłych latach będzie niższy.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów