Dokonywanie dalszych najmów wynajmowanego już lokalu jest możliwe w świetle polskiego prawa. W takim przypadku wymagana jest jednak zgoda właściciela danej nieruchomości oraz stosowny zapis umowny. Czy podnajem lokalu jest w ogóle możliwy, gdy umowa najmu nie przewiduje takiej możliwości?
Podnajem lokalu - definicja
Podnajem lokalu jest niczym innym jak dalszą formą najmu określonego przedmiotu. W roli wynajmującego występuje wówczas najemca, a więc osoba, która jako pierwsza wzięła do korzystania daną rzecz. Z kolei dalszym najemcą, a tak naprawdę podnajmującym jest osoba trzecia, która związała się umową podnajmu. Pierwotny wynajmujący (prawowity właściciel nieruchomości) nie występuje co prawda w stosunku podnajmu w którejkolwiek z ww. ról, jednak ma bardzo duże znaczenie.
Obecnie obowiązujące przepisy nie zakazują stosowania podnajmu. Co więcej, może on być realizowany w dowolnej liczbie. Teoretycznie więc w stosunku do jednej nieruchomości można zastosować dużą liczbę podnajmów, aczkolwiek nie jest to stan pożądany. Powiększająca się liczba najemców i wynajmujących może stanowić problem logistyczny i z każdym nowym stosunkiem prawnym sytuacja lokalu ulega skomplikowaniu. Jest to szczególnie widoczne, gdy pojawi się konieczność ustalenia, kto tak naprawdę ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody wyrządzone w nieruchomości.
Zgoda na podnajem lokalu
Jak stanowi art. 668 Kodeksu cywilnego, najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem lokalu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Możliwość lub zakaz dokonywania podnajmu powinna być uregulowana w pierwotnie zawieranej umowie najmu. Jeśli właściciel nieruchomości nie życzy sobie, aby jego najemca oddawał do używania lokal innej osobie trzeciej i zostanie to wyraźnie wskazane w umowie, to jest to zakaz bezwzględny. Oddanie w podnajem takiej nieruchomości oznacza wówczas poważne złamanie zasad umownych, co bardzo często wiąże się z obciążeniem najemcy karą umowną oraz wcześniejszym rozwiązaniem stosunku najmu.
W przypadku gdy właściciel mieszkania wyraża zgodę na dokonanie podnajmu, w umowie powinien znaleźć się zapis, który będzie to odpowiednio regulował. W treści stosownego postanowienia warto wówczas zaznaczyć, czy ewentualny podnajem lokalu ma być limitowany np. tylko do 1 lub maksymalnie 2 podnajmów. Wprowadzenie możliwości podnajmowania 1 nieruchomości bez jakichkolwiek ograniczeń jest bardzo ryzykowne, ponieważ finalnie może doprowadzić do sytuacji, w której właściciel nie będzie wiedział, kim jest osoba aktualnie przebywająca w jego nieruchomości i na podstawie której umowy z niej korzysta. W praktyce powinniśmy więc stosować maksymalnie 1 podnajem.
Niezależnie od powyższego każda liczba dokonanego podnajmu powinna być zgłoszona prawowitemu właścicielowi. Wynika to z konieczności sprawowania faktycznego władztwa nad lokalem – głównie w zakresie informacyjnym. Pamiętajmy, że ostateczną odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z korzystaniem z danej nieruchomości zawsze ponosi jej właściciel. Dopiero później przysługują mu tzw. roszczenia regresowe względem faktycznych sprawców szkody. Im większa będzie ich liczba, tym trudniej będzie odzyskać pieniądze, które właściciel musiał zapłacić jako formę odszkodowania.
„Pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice. Po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego (art. 688[2] KC), a po drugie stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC w zw. z art. 680 KC). W ramach umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są identyczne jak stron umowy najmu, w tym także wzajemne roszczenia. Roszczenie objęte powództwem o naprawienie szkody wyrządzonej przez podnajemcę uszkodzeniem lub pogorszeniem stanu lokalu jest więc identyczne, jak roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tego tytułu i roszczenia te zamieszczone są w jednym przepisie – art. 675 KC, przy czym § 1 tego przepisu określa roszczenia wynajmującego wobec najemcy, a § 2 roszczenia najemcy wobec podnajemcy”.
Jak wyrazić zgodę na podnajem lokalu?
Jeśli w treści umowy najmu nie istnieje postanowienie, które w jakiś sposób odnosi się do możliwości dokonywania podnajmu, to uznajemy, że jest on dopuszczalny. Oczywiście w dalszym ciągu wymaga to uzyskania zgody właściciela danej nieruchomości. Jeśli podnajem lokalu powstanie bez poinformowania pierwszego wynajmującego lub wbrew jego wyraźnej zgodzie, najemca ponosi odpowiedzialność kontraktową. W takim przypadku dochodzi najczęściej do zerwania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia oraz obciążenia najemcy karami umownymi.
Możliwość podnajmu może zostać wyrażona w treści zawartej umowy. Takie postanowienie nie stanowi jednak zgody właściciela, ponieważ każdorazowo powinna ona wystąpić w formie osobnego oświadczenia wynajmującego złożonego w formie pisemnej. Ustawodawca co prawda nie wskazuje wprost na konieczność stosowania pisemnych zgód na podnajem, jednak jest to postulowane dla celów dowodowych. Taka forma zabezpiecza po prostu najemcę – w przypadku ewentualnego konfliktu będzie on w stanie wykazać, że miał zgodę właściciela na dokonanie podnajmu.
Przykład 1.
Jak powinien brzmieć zapis umowny pozwalający na dokonanie podnajmu? Strony w umowie najmu mogą posłużyć się przykładowym postanowieniem – „Wynajmujący wyraża zgodę najemcy na dokonywanie podnajmu nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy, przy czym konieczne jest uzyskanie każdorazowej pisemnej zgody wynajmującego na dokonanie podnajmu. Zakazane jest stosowanie dalszych podnajmów przez dalszych podnajemców”.
Czy zgoda właściciela na podnajem lokalu może być dorozumiana? Teoretycznie tak, szczególnie jeśli taki zapis będzie obowiązywał w zawartej umowie najmu. Wystarczające jest więc, że to treść samej umowy będzie formą wyrażenia zgody na podnajem. W takiej sytuacji tworzenie dalszych i osobnych zgód właściciela nie będzie konieczne. Wszystko zależy więc od ustaleń poczynionych przez strony istniejącego zobowiązania.
„Konstrukcja najmu nie wyklucza możliwości oddania przez najemcę rzeczy najętej w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem (art. 668 KC), przy czym w przypadku, gdy przedmiotem najmu jest lokal, wymagana jest zgoda wynajmującego (art. 688[2] KC). Oddanie rzeczy osobie trzeciej w podnajem wykracza jednak poza jej używanie przez najemcę, a tym samym nie można identyfikować braku zgody wynajmującego na podnajem z uniemożliwieniem najemcy używania rzeczy. Można zauważyć, że oddanie rzeczy przez najemcę osobie trzeciej w podnajem prowadzi wręcz do zaprzestania używania rzeczy w dotychczasowy sposób przez najemcę, a używać rzeczy zaczyna podnajemca”.
Podnajem lokalu spółdzielczego
Szczególna sytuacja oddawania lokali w podnajem pojawia się w przypadku nieruchomości spółdzielczych. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności.
Jak wynika z powyższego, co do zasady podnajem lokalu spółdzielczego nie wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni pod warunkiem, że nie doprowadzi to do zmiany przeznaczenia np. części danego lokalu. Co więcej, pozwolenie na podnajem lokalu nie musi być w takim przypadku nawet ujęte w umowie pomiędzy spółdzielnią a pierwszym lokatorem.
Podnajem lokalu - podsumowanie
Ustawodawca pozwala na dokonywanie podnajmu nieruchomości lokalowych, przy czym wymagana jest wówczas do tego wyraźna zgoda właściciela (pierwszego wynajmującego). W przypadku dokonania podnajmu bez zgody właściciela nieruchomości lub wbrew jego woli najemca naraża się na odpowiedzialność kontraktową, wliczając w to możliwość zastosowania wobec niego kary umownej oraz wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zgoda na podnajem lokalu nie jest co do zasady wymagana przy nieruchomościach o charakterze spółdzielczym.
