Poradnik Przedsiębiorcy

Odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy

Sporo firm budowlanych wykonuje prace jako podwykonawcy. Jeśli nie zapłaci im generalny wykonawca, mogą zwrócić się po pieniądze bezpośrednio do inwestora, choć to nie z nim zawierali umowę. Kiedy inwestora można zmusić do zapłaty dwa razy za to samo: raz generalnemu wykonawcy, drugi raz – podwykonawcy? Jaka jest odpowiedzialność inwestora?

Inwestor – generalny wykonawca – podwykonawca

Branża budowlana jest jedną z najbardziej wrażliwych na zatory w płatnościach. Problemy generalnego wykonawcy mogą pociągnąć na dno jego podwykonawców, którzy wykonali umówione prace, ale nie dostali za nie zapłaty.

Dlatego w 2003 r. do Kodeksu cywilnego wprowadzono przepisy przewidujące, że podwykonawca robót budowlanych może żądać zapłaty za wykonane prace bezpośrednio od inwestora. Dotyczą one tylko podwykonawców robót budowlanych.

Przykład 1.

Spółka X (inwestor) postanowiła rozbudować swoją fabrykę. Wykonanie robót budowlanych powierzyła Przedsiębiorstwu Y (generalnemu wykonawcy), zawierając z nim umowę o roboty budowlane. Generalny wykonawca zatrudnił kilku podwykonawców. Ci zrealizowali prace, ale nie dostali od generalnego wykonawcy wynagrodzenia. Dzięki wprowadzonym w 2003 r. przepisom, mogli (po spełnieniu kilku warunków) żądać zapłaty za wykonane prace bezpośrednio od inwestora, choć to nie z nim zawarli umowę.

Obowiązujące do czerwca 2017 r. przepisy i ich interpretacja przez sądy były bardziej korzystne dla podwykonawców niż te, które obowiązują obecnie. Inwestorzy musieli płacić podwykonawcom nawet wtedy, gdy nie wiedzieli o istotnych postanowieniach umowy generalnego wykonawcy z podwykonawcą. Wystarczało, że inwestor wiedział, że podwykonawca jest obecny na budowie i wykonuje część prac.

W 2017 r. przepisy o odpowiedzialności inwestorów za zapłatę podwykonawcom zmieniono na korzyść inwestorów. Nowe zasady obowiązują od 1 czerwca 2017 r. i mają zastosowanie do umów, które zawarto od tego czasu. Przedstawiamy je w dalszej części artykułu. Do wcześniejszych umów należy stosować stare zasady, które dają podwykonawcom większe szanse na wyegzekwowanie zapłaty od inwestorów.

Kiedy inwestor musi zapłacić podwykonawcy?

W przypadku umów zawartych od 1 czerwca 2017 r. inwestor może zostać zmuszony do zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcy, jeśli spełnione są następujące warunki:

  • podwykonawca żąda zapłaty za faktycznie wykonane roboty budowlane

  • szczegółowy przedmiot robót, które ma wykonać podwykonawca, został wcześniej zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę, a inwestor w terminie 30 dni nie zgłosił sprzeciwu

  • zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Jak zgłosić podwykonawcę inwestorowi?

Podwykonawcy, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinni zadbać o to, żeby zgłosić inwestorowi szczegółowy zakres wykonywanych prac.

Jakie wymogi powinno spełniać zgłoszenie?

  • zgłoszenie na piśmie

    • zgłoszenie musi mieć formę pisemną – inaczej będzie nieważne;

    • wysyłanie zgłoszenia jako załącznika w mailu czy faksem nie wystarczy – nie będzie spełniony warunek, że zgłoszenie musi mieć formę pisemną

  • zgłoszenie musi zostać doręczone inwestorowi przed rozpoczęciem prac przez podwykonawcę,

  • zgłoszenie powinno zawierać szczegółowy zakres prac, które będzie wykonywać podwykonawca.

Do jakiej kwoty ograniczona jest odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy?

Inwestor może zostać zmuszony do zapłacenia podwykonawcy tylko za te prace, które zostały faktycznie wykonane. Jakie kwoty powinny zostać przyjęte do rozliczenia?

Inwestor powinien zapłacić podwykonawcy taką kwotę, jaka za wykonane prace była przewidziana w umowie między podwykonawcą a wykonawcą (generalnym wykonawcą).

Przykład 2.

Inwestor zawarł z generalnym wykonawcą umowę na wybudowanie budynku. W umowie należne generalnemu wykonawcy od inwestora wynagrodzenie za instalację elektryczną wyceniono na 100 000 zł.

Do położenia instalacji elektrycznej inwestor zaangażował podwykonawcę. Umówił się z nim na wynagrodzenie w wysokości 80 000 zł.

Przed rozpoczęciem prac przez podwykonawcę doręczono inwestorowi zgłoszenie wykonywania prac przez podwykonawcę, a inwestor nie wniósł sprzeciwu.

Ponieważ podwykonawca nie dostał zapłaty za wykonaną instalację od generalnego wykonawcy, może żądać od inwestora zapłaty 80 000 zł, czyli takiej kwoty, jaka była w umowie między podwykonawcą a generalnym wykonawcą.

Może się zdarzyć (np. wyniku błędnej wyceny na potrzeby oferty), że generalny wykonawca umówił się ze swoim podwykowcą na wyższa kwotę niż sam za te prace dostanie od inwestora. W takiej sytuacji podwykonawca nie może żądać od inwestora wyższej kwoty niż określona za dane prace w umowie między inwestorem a podwykonawcą.

Przykład 3.

W umowie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą wyceniono wynagrodzenie za instalację elektryczną na kwotę 100 000 zł. Generalny wykonawca nie mógł znaleźć jednak podwykonawcy za taką cenę i żeby wywiązać się z umowy z inwestorem, musiał podpisać umowę z podwykonawcą z kwotą 120 000 zł. W takiej sytuacji inwestor odpowiada za zapłatę wobec podwykonawcy do kwoty 100 000 zł, a nie 120 000 zł.

Sprzeciw wobec zgłoszenia podwykonawcy

Inwestor może zostać zmuszony do zapłaty podwykonawcy tylko za takie prace, które:

  • zostały zgłoszone inwestorowi albo

  • zostały wpisane wcześniej jako wykonywane przez konkretnego podwykonawcę do umowy między inwestorem a generalnym wykonawcą.

Jeśli podwykonawca został „wpisany” do umowy między inwestorem a generalnym wykonawcą, to inwestor nie może się w przyszłości sprzeciwić wykonywaniu tych prac przez podwykonawcę. Musi się też liczyć z tym, że podwykonawca będzie miał prawo żądać wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora.

Co jeśli podwykonawca nie został uwzględniony w umowie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą? Wykonawca lub podwykonawca jeszcze przed rozpoczęciem prac przez podwykonawcę mogą zgłosić inwestorowi szczegółowy przedmiot prac, które będzie realizować podwykonawca. Inwestor ma wtedy 30 dni na złożenie podwykonawcy i wykonawcy sprzeciwu wobec wykonywania prac przez podwykonawcę. Termin liczy się od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia. Sprzeciw musi mieć formę pisemną, inaczej będzie nieważny. Jeśli inwestor nie złoży sprzeciwu, to ponosi odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

30 dni – termin na złożenie przez inwestora sprzeciwu wobec wykonywania prac przez podwykonawcę

Co znaczy solidarna odpowiedzialność inwestora?

  • Inwestor nie może odmówić zapłaty podwykonawcy tylko dlatego, że inwestor zapłacił już za prace generalnemu wykonawcy. Może się zdarzyć, że inwestor będzie musiał zapłacić za te same prace dwa razy.

Przykład 4.

Inwestor zapłacił w całości wynagrodzenie generalnemu wykonawcy, w tym również za prace, które dla generalnego wykonawcy wykonywali jego podwykonawcy. Generalny wykonawca nie zapłacił jednak swoim podwykonawcom. Podwykonawcy mogą żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora.

  • Przepisy nie wymagają, żeby podwykonawca musiał najpierw spróbować wyegzekwować zapłatę od generalnego wykonawcy albo udowadniać, że nie jest w stanie odzyskać pieniędzy od generalnego wykonawcy

  • Podwykonawca może żądać od inwestora zapłaty takiej kwoty, z jaką zalega mu generalny wykonawca. Inwestor odpowiada też za odsetki za opóźnienie.

Przykład 5.

Generalny wykonawca powinien zapłacić podwykonawcy 100 000 zł. Zapłacił mu tylko 20 000 zł. Podwykonawca może żądać od inwestora zapłaty pozostałych 80 000 zł.

  • Inwestor, który zapłacił podwykonawcy, może żądać zwrotu od generalnego wykonawcy.

Inne przepisy chroniące podwykonawców

Część podwykonawców może skorzystać z innych chroniących ich interesy przepisów, które pozwalają żądać zapłaty od inwestorów. Dotyczą one:

  • spłaty przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad niezaspokojonych przez wykonawcę należności głównych przedsiębiorcy, który zawarł umowę z wykonawcą w związku z realizacją zamówienia publicznego na roboty budowlane udzielonego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wyłącznie za zrealizowane i odebrane prace, zwanych dalej „należnościami” (ustawa z 28 czerwca 2012 r. o spłacie niektórych niezaspokojonych należności przedsiębiorców, wynikających z realizacji udzielonych zamówień publicznych)

  • zabezpieczenia podwykonawców z ustawy o zamówieniach publicznych (art. 143a–143d ustawy z 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych).