Poradnik Przedsiębiorcy

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej - na czym polega?

19 września 2020 r. weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę Prawo budowlane. Pośród wielu nowych regulacji znalazły się również przepisy przewidujące uproszczone zasady legalizowania samowoli budowlanej w przypadku nielegalnie powstałych, starych obiektów budowlanych. Sprawdź, na czym polega uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

Samowola budowlana – kiedy mamy z nią do czynienia?

Definicji samowoli budowlanej nie znajdziemy w przepisach prawa. Powszechnie uważa się jednak, że mamy z nią do czynienia w razie realizacji budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia bądź pomimo sprzeciwu wobec takiego zgłoszenia.

Ogólne zasady legalizacji samowoli budowlanej

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację. 

W przypadku złożenia wniosku o legalizację w ogólnej, standardowej procedurze organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. 

Do wymaganych w tej procedurze dokumentów legalizacyjnych należą m.in.:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.

W przypadku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza:

  • kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;
  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi; jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:

  • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
  • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. 

Jakich przypadków dotyczy uproszczona legalizacja samowoli budowlanej?

W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę bądź bez wymaganego zgłoszenia, bądź pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. 

Uproszczona procedura legalizacyjna może być zastosowana, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Przepisów o uproszczonej legalizacji nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy Prawo budowlane lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli termin 20 lat od zakończenia budowy upłynął po dniu wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Wszczęcie postępowania uproszczonego – co należy zrobić?

Postępowanie uproszczone jest wszczynane z urzędu. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie musi składać wniosku, ale może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

Co istotne, w ramach postępowania uproszczonego możliwe jest uzyskanie zwolnienia z opłaty legalizacyjnej. Wymogiem jest samodzielne zgłoszenie samowoli budowlanej.

Samodzielne zgłoszenie samowoli budowlanej umożliwia uzyskanie zwolnienia z opłaty legalizacyjnej.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej - jakie dokumenty legalizacyjne należy przygotować?

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

Do dokumentów legalizacyjnych w procedurze uproszczonej należą:

  1. oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
  2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
  3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Jakie są przesłanki wydania decyzji legalizacyjnej?

Podczas postępowania uproszczonego organ nadzoru budowlanego nie bada, czy obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.

Sprawdza on wówczas:

  1. kompletność dokumentów legalizacyjnych
  2. oraz czy z ekspertyzy technicznej dostarczonej w ramach dokumentacji legalizacyjnej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 

W procedurze uproszczonej organ nie bada, czy obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Dokumentacja niezbędna do wydania decyzji legalizacyjnej jest znacznie ograniczona. 
W przypadku stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie.

Organ nadzoru budowlanego w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym wydaje decyzję o legalizacji albo o nakazie rozbiórki.

Decyzję o legalizacji wydaje w przypadku, gdy dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem przepisami ustawy, a z ekspertyzy technicznej dostarczonej w ramach dokumentów legalizacyjnych wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Z kolei decyzję o nakazie rozbiórki organ nadzoru budowlanego wydaje w przypadku:

  • nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie;
  • niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia wzywającego do uzupełnienia brakujących dokumentów;
  • gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Organ może nałożyć dodatkowe obowiązki

Organ nadzoru budowlanego może nałożyć na inwestora w formie nakazów lub zakazów dodatkowe obowiązki związane z budową wynikające z ustawy. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Koszty związane z wykonaniem takich obowiązków ponosi inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.