Dnia 19 września 2020 r. weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę Prawo budowlane. Pośród wielu nowych regulacji znalazły się również przepisy przewidujące uproszczone zasady legalizowania samowoli budowlanej w przypadku nielegalnie powstałych, starych obiektów budowlanych. Sprawdź, czym jest uproszczona legalizacja samowoli budowlanej oraz co warto wiedzieć o nowej procedurze legalizacyjnej!
Samowola budowlana – kiedy mamy z nią do czynienia?
Definicji samowoli budowlanej nie znajdziemy w przepisach prawa. Powszechnie uważa się jednak, że z samowolą budowlaną mamy do czynienia w razie realizacji budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo sprzeciwu wobec takiego zgłoszenia.
Ogólne zasady legalizacji samowoli budowlanej
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację.
W przypadku złożenia wniosku o legalizację w ogólnej, standardowej procedurze organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.
W przypadku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza:
- kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;
- zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili jej zakończenia.
Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:
- zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
- zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
Jakich przypadków dotyczy procedura uproszczona?
W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
W przypadku obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy Prawo budowlane lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne - uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.
Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego jeżeli termin 20 lat od zakończenia budowy upłynął po dniu wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Wszczęcie postępowania uproszczonego – co należy zrobić?
Postępowanie uproszczone jest wszczynane z urzędu. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie musi składać wniosku ale może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Co istotne, w ramach postępowania uproszczonego możliwe jest uzyskanie zwolnienia z opłaty legalizacyjnej. Wymogiem uzyskania zwolnienia jest samodzielne zgłoszenie samowoli budowlanej.
Dokumenty legalizacyjne – co należy przygotować?
W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.
Do dokumentów legalizacyjnych w procedurze uproszczonej należą:
- oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
- ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Jakie są przesłanki wydania decyzji legalizacyjnej?
Podczas postępowania uproszczonego organ nadzoru budowlanego nie bada czy obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.
W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza:
- kompletność dokumentów legalizacyjnych, oraz
- czy z ekspertyzy technicznej dostarczonej w ramach dokumentacji legalizacyjnej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
W przypadku stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie.
Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje decyzję o legalizacji albo decyzję o nakazie rozbiórki.
Decyzję o legalizacji organ nadzoru budowlanego wydaje w przypadku, gdy dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem przepisami ustawy a z ekspertyzy technicznej dostarczonej w ramach dokumentów legalizacyjnych wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.
Z kolei decyzję o nakazie rozbiórki organ nadzoru budowlanego wydaje w przypadku:
- nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
- niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia wzywającego do uzupełnienia brakujących dokumentów,
- gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
