Poradnik Przedsiębiorcy

Odwrócona hipoteka – co to jest i kto może się o nią ubiegać?

Wiele osób, zwłaszcza seniorów w dzisiejszych czasach poszukuje dodatkowych sposobów, które pomogą od ratować domowy budżet. Jednym ze sposobów na uzyskanie dodatkowych środków pieniężnych, które mogą być przeznaczone na dowolny cel, jest odwrócona hipoteka. Czym jest odwrócona hipoteka? Odpowiedź w artykule!

Czym jest odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka, inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, jest usługą finansową, realizowaną przez bank lub inną instytucję finansową. Usługa ta polega na tym, że bank lub inna instytucja finansowa wypłaca danemu klientowi świadczenie, a spłata nastąpi w formie przejęcia prawa do nieruchomości po jego śmierci. Kredytobiorca w zamian za otrzymane środki pieniężne z banku lub innej instytucji finansowej dokonuje przeniesienia prawa do własności lokalu na rzecz takiej instytucji.

Art. 7 ust. 1. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym:
„Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy”.
Warto podkreślić, że dokonując przekazania praw do własności nieruchomości, kredytobiorca ma zagwarantowane prawo do dożywotniego korzystania ze swojego mieszkania lub domu.
Art. 4. ust 1. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym:„Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”.

Odwrócona hipoteka – dla kogo? 

Odwrócona hipoteka jest ofertą skierowaną do osób fizycznych, bez względu na wiek, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości; zarówno domu, jak i spółdzielczego mieszkania własnościowego. Przy tym najkorzystniejszą ofertę otrzymają osoby powyżej 60 roku życia.

Śmierć kredytobiorcy a odwrócona hipoteka

Po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy bank zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające:

  • imię i nazwisko kredytobiorcy;

  • informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

  • informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

  • termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Powyższe informacje bank przekazuje na piśmie także osobom wyznaczonym do kontaktu po śmierci kredytobiorcy i wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci. W momencie braku spłaty kredytu, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku.

Wartość nieruchomości przy ofercie odwróconej hipoteki

W odwróconej hipotece kluczową rolę odgrywa wartość rynkowa nieruchomości. Na jej podstawie przyszły kredytobiorca będzie w stanie określić czy opłaca się mu odwrócona hipoteka. Zgodnie z art. 6. ust. 1. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznympodstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:

  1. nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego,

  2. lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

– na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego”.

Przy tym należy mieć na uwadze, że wartość rynkową stanowić będzie szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny kredytobiorca może uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny tej dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który w szczególności uwzględnia: 

  • cel wyceny, 

  • rodzaj i położenie nieruchomości, 

  • przeznaczenie w planie miejscowym, 

  • stan nieruchomości oraz 

  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości nie przesądza jeszcze o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt. Stanowi jedynie podstawę do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.

Udzielona kwota kredytu zależy nie tylko od wartości nieruchomości (obecnej i spodziewanej przyszłej) oraz kosztów kredytu, ale też m.in. od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 60% do nawet jedynie 30% wartości nieruchomości.
Zawierając umowę kredytu, należy brać pod uwagę cenę, która jest najbliższa wartości rynkowej, czyli taką, po jakiej można sprzedać nieruchomość w niedługim czasie. Odwrócona hipoteka z założenia jest kredytem, który będzie wypłacany przez długi czas, zatem wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec zmianie in plus, jak i in minus. Dlatego też w zawartej umowie kredytowej muszą znaleźć się rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, a także – o ile umowa je przewiduje – warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego

Osoby zainteresowane skorzystaniem z odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązane są do zawarcia umowy z bankiem lub inną instytucją finansową. Podczas zawierania umowy odwróconej hipoteki, bank w terminie co najmniej14 dni przed zawarciem umowy, ma obowiązek dostarczenia kredytobiorcy formularza informacyjnego, zawierającego ofertę odwróconego kredytu hipotecznego. Dostarczenie formularza może nastąpić – według wyboru kredytobiorcy – w formie pisemnej lub elektronicznej.

W formularzu tym co do zasady bank wskazuje: 

  • dane identyfikacyjne banku;

  • kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia;

  • termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego;

  • sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;

  • wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym: prowizji i opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego, kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, 

  • stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu;

  • częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu;

  • sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;

  • prawa i obowiązki kredytobiorcy;

  • zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego;

  • informację, że formularz informacyjny nie stanowi oferty; 

  • inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 9 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, bank przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego dokonuje oceny historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego danej nieruchomości. Natomiast kredytobiorca na żądanie banku zobowiązany jest do udzielenia informacji oraz przekazania niezbędnych dokumentów w celu dokonania oceny historii zobowiązań.

Ustawa szczegółowo wskazuje, jakie elementy muszą znaleźć się na zawieranej umowie. Umowa powinna zawierać m.in.

  • strony umowy;

  • kwotę odwróconego kredytu hipotecznego oraz wartość rynkową nieruchomości;

  • stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu;

  • termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego; 

  • sposób zabezpieczenia wierzytelności banku; 

  • stronę umowy zobowiązaną do ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, oraz kosztu monitorowania ich wartości; 

  • sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany; 

  • wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank upoważnienia, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, jeżeli umowa je przewiduje, oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie; 

  • obowiązki kredytobiorcy, o których mowa w art. 16 ust. 1, oraz skutki ich niewykonania przez kredytobiorcę, w szczególności prawo do żądania przez bank udzielenia mu upoważnienia do wykonania tych obowiązków; 

  • częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, 

  • prawa kredytobiorcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek za okres do upływu terminu określonego w art. 12 ust. 1, prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego oraz uprawnienia; 

  • warunki wypowiedzenia umowy; 

  • zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego; 

  • osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Rezygnacja z odwróconego kredytu hipotecznego

Osoba, która skorzystała z odwróconego kredytu hipotecznego, ma prawo do odstąpienia od umowy, na podstawie oświadczenia, które zostało dołączone do wcześniej zawartej umowy kredytowej. W przypadku odstąpienia od umowy kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem opłat, które zostały poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów. Po dokonaniu odstąpienia od umowy kredytobiorca dokonuje zwrotu otrzymanej kwoty wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od umowy. Za dzień spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przyjmuje się dzień zlecenia przekazania środków pieniężnych w ustalonej wartości.

Art. 14. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym:
„Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu 30-dniowego”.
Podsumowując, odwrócona hipoteka jest szybkim sposobem na uratowanie domowego budżetu, z którego mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne posiadające na własność lub współwłasność nieruchomości.