Elementarną zasadą związaną z prawem własności jest swoboda dysponowania rzeczą przez właściciela. Oznacza to, że w świetle prawa dopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości w cenie odbiegającej od wartości aktualnie obowiązujących na rynku nieruchomości. W jaki sposób w takiej sytuacji może zareagować urząd skarbowy? W jakim zakresie może on podjąć działania? Poznaj zasady podwyższania wartości nieruchomości zgodnie z ceną rynkową!
Określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości
W pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów podatkowych regulujących ustalenie wielkości przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Definicję oraz wyjaśnienie, czym jest wartość rynkowa, znajdziemy w art. 19 ust. 3 ww. ustawy. W przepisie tym wskazano, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu, stopnia zużycia, a także czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Kiedy urząd skarbowy podwyższa wartość nieruchomości?
Warto zauważyć, że powyższy przepis stanowi, że organ podatkowy określa przychód w wartości rynkowej dopiero w sytuacji, gdy ustalona pomiędzy stronami cena w sposób znaczny odbiega od wartości rynkowej. Na podstawie normy tego typu można stwierdzić, że nie chodzi w tym przypadku o jakiekolwiek wahania lub odstępstwa od wartości rynkowej. Muszą to być znaczne różnice. Niestety nigdzie w ustawie nie zostało zdefiniowane, jakie odstępstwo od ceny rynkowej można uznać za „znaczne”. Dla przykładu, w wyroku Sądu Okręgowego w Łomży z 18 lutego 2015 r., sygn. I C 443/14, możemy przeczytać:
„Ocena czy strony ustaliły cenę sprzedaży rażąco odbiegającą od cen rynkowych może zostać oparta na wycenie nieruchomości przez biegłego sądowego. Powyższa opinia wskazuje, że cena ustalona w umowie jest wyższa o 18,9% od oszacowanej wartości rynkowej. W ocenie sądu różnica na takim poziomie nie nosi cech »rażącej różnicy«. Nieekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna, znacząca, poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się w rażącym stopniu”.
Ponadto podwyższenie przychodu ze sprzedaży może mieć miejsce jedynie, gdy cena odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny. Warunek ten jest bardzo istotny, ponieważ występować mogą różne obiektywne okoliczności, które wpływają bezpośrednio na cenę danej nieruchomości. Przykładowo może to być duże zniszczenie i zły stan techniczny nieruchomości lub potrzeba szybkiej sprzedaży nieruchomości z uwagi na okoliczności życiowe.
Zasady podwyższania wartości nieruchomości - tryb działania urzędu skarbowego
Jeżeli organ podatkowy ustali, że opisane przesłanki zostały spełnione, to zostaje uruchomiona specjalna procedura mająca na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy PIT jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
W świetle powyższego pierwszym krokiem jest wezwanie stron umowy. Obejmuje ono zwrócenie się do podatników o podwyższenie wartości nieruchomości lub ewentualnie o wskazanie okoliczności, które wpłynęły na ustalenie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Jeżeli podatnicy dostosują się do wezwania, ma miejsce albo podwyższenie ceny i jednocześnie przychodu ze sprzedaży, albo też organ uwzględnia przedstawione przyczyny niskiej ceny i akceptuje je jako zasadne. Na tym etapie sprawa jest zamykana.
Jeżeli jednak podatnik podatnik nie udzieli żadnej odpowiedzi na wezwanie, nie dokona zmian wartości nieruchomości lub też nie poda wiarygodnych przyczyn uzasadniających cenę znacznie odbiegającą od rynkowej, urząd skarbowy określa wartość nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego. Ponadto jeśli okaże się, że wartość nieruchomości ustalona przez biegłego odbiega od ceny określonej w umowie o co najmniej 33% to wszelkie koszty sporządzenia opinii biegłego ponosi sprzedający nieruchomość.
Przykład 1.
Podatnik sprzedał lokal mieszkalny o pow. 80 m2 za 100 000 zł. Organ podatkowy po przeanalizowaniu treści aktu notarialnego doszedł do wniosku, że cena znacznie odbiega od wartości rynkowych. W związku z tym wezwał podatnika do podwyższenia wartości nieruchomości lub wskazania motywów określenia ceny w tak niskiej wysokości. Podatnik nie odpowiedział na otrzymane wezwanie. W rezultacie urząd skarbowy zlecił biegłemu sporządzenie opinii w tym zakresie. Biegły oszacował wartość nieruchomości na 170 000 zł. Cena wynikająca z opinii odbiega od ceny ustalonej w umowie o więcej niż 33%, dlatego koszt sporządzenia opinii obciąża podatnika.
Podwyższenie ceny nieruchomości w zakresie podatku PCC
Do tej pory określiliśmy, jakie są konsekwencje podatkowe zaniżenia wartości zbywanej nieruchomości z perspektywy sprzedawcy, który uzyskuje w tym przypadku przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT. Trzeba jednak mieć na uwadze, że analogiczne rozwiązania przewidziane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie ustalenie wartości nieruchomości na poziomie ceny rynkowej będzie również dotyczyło nabywcy, który w tym przypadku jest podatnikiem podatku PCC z tytułu zawartej umowy sprzedaży.
Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2–4 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada według oceny organu podatkowego wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeśli podatnik pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
