Poradnik Przedsiębiorcy

Kredyt hipoteczny – nowe zasady udzielania kredytu

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie stworzone z myślą o osobach chcących kupić nieruchomość. Kredyt hipoteczny szczegółowo został uregulowany w Ustawie z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej jako Ustawa o kredycie hipotecznym).

Ustawa o kredycie hipotecznym wdraża postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (EU) 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 roku w sprawie konsumenckich umów o kredyt, związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze zasady i cele ustawy

Znowelizowana ustawa sprawiła, iż kredyt hipoteczny stał się bardziej przystępny i przejrzysty. Jej celem jest wzmocnienie pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich oraz kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Ustawodawca zadbała także o to, aby zwiększona została porównywalność i transparentność ofert kredytodawców.

Ustawa pozwala udzielać kredytów hipotecznych wyłącznie instytucjom kontrolowanym przez Komisję Nadzoru Finansowego. Oznacza to, że tego rodzaju kredytu mogą udzielać jedynie banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucję kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, oddziały instytucji kredytowych, a także spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (SKOK-i). Kredytów natomiast nie mogą udzielać podmioty pozabankowe, czyli tzw. quasi-banki.

Co więcej kredyt hipoteczny może zostać udzielony tylko w walucie, w której klient uzyskuje większość dochodów lub posiada większość zgromadzonych aktywów. Ustawa zakazuje praktyk, dzięki którym klient starający się o kredyt otrzymuje ofertę wyłącznie w walucie obcej, np. we frankach szwajcarskich. Jeżeli większościowy albo jedyny dochód klienta wypłacany jest w polskich złotych, kredyt musi również zostać udzielony w tej walucie.

Instytucję udzielające kredytów mogą również wymagać od klientów, aby ci wykupili ubezpieczenie zaciągniętego kredytu hipotecznego, połączonego z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.

Nowelizacja Ustawy o kredycie hipotecznym zakazała tzw. sprzedaży wiązanej, czyli popularnej działalności banków, polegającej na uzależnianiu udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego. Instytucje udzielające kredytów nie mogą już uzależniać zawarcia umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez przyszłego kredytobiorcę innego produktu finansowego. Niestety instytucjom kredytowym udało się obejść ten przepis i obecnie, aby zachęcić klienta do skorzystania z ich produktów, oferują korzystniejsze warunki udzielenia kredytu, jeśli klient zdecyduje się na wykupienie dodatkowych usług kredytodawcy.

Wyjątkiem od zakazu sprzedaży wiązanej jest dołączanie do kredytów produktów w postaci nieodpłatnie prowadzonych rachunków płatniczych lub rachunków oszczędnościowo–rozliczeniowych. Przepis ten wynika bezpośrednio z faktu, iż jedynym zadaniem takich produktów jest udzielenie klientom możliwości gromadzenia środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu.

Czym jest zdolność kredytowa?

Kredytodawcy przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, zobowiązani są do dokonywania oceny zdolności kredytowej klienta. Zdolność jest badana na podstawie informacji uzyskanych od samego wnioskującego o kredyt, oraz z odpowiednich baz danych i zbiorów danych kredytodawcy. Dodatkowo instytucje uprawnione są do żądania od klienta przedstawienia dodatkowych informacji i dokumentów, które mogą być niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. W przypadku nieprzedłożenia przez klienta wymaganych dokumentów, kredytodawca ma prawo odmówić udzielenia kredytu.

Należy jednak mieć świadomość, że w sytuacji kiedy ocena zdolności kredytowej została wykonana nieprawidłowo, instytucje kredytowe nie mogą z tego powodu rozwiązać bądź zmienić umowy kredytowej. Dotyczy to także przypadków kiedy klient przedstawił niekompletne informacje o swojej zdolności kredytowej, a bank je zaakceptował. Wyjątkiem jest przypadek kiedy klient wyrazi zgodę na rozwiązanie, bądź zmianę umowy kredytowej.

Udzielanie kredytu hipotecznego – prawo do odstąpienia od umowy

Kredytodawca, pośrednik kredytowy, bądź agent finansowy, na mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania klientowi ubiegającemu się o kredyt decyzji kredytowej o udzielanym kredycie na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej. Na tę czynności ma 21 dni, licząc od dnia złożenia przez klienta wniosku o kredyt.

Następnie wraz z decyzją kredytową, kredytodawca powinien wydać klientowi formularz informujący go o szczegółach kredytu. Przekazane informacje muszą być precyzyjne i jednoznacznie zrozumiałe dla klienta. Należy w nich zawrzeć wszelkie dane niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Informacje te należy przekazać klientowi na formularzu informacyjnym, którego wzór określa załącznik nr 1 do Ustawy o kredycie hipotecznym. Termin ważności informacji zawartych w formularzu informacyjnym, wynosi co najmniej 14 dni.

Informacje zawarte w formularzu informacyjnym, są wiążące dla kredytodawcy, jeżeli w terminie ich ważności konsument wystąpi z wnioskiem o zawarcie umowy na kredyt hipoteczny.

 

Po zawarciu umowy na kredyt hipoteczny, klient ma kolejne 14 dni na szczegółowe zapoznanie się z ofertą i ewentualne odstąpienie od pisma. Dla ułatwienia odstąpienia od umowy, kredytodawca powinien przekazać klientowi wzór oświadczenia o odstąpieniu na trwałym nośniku. W przypadku odstąpienia od umowy, instytucje finansowe nie mogą z tego tytułu naliczać jakichkolwiek kosztów, za wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty. Ustawa chroni klientów przed pociągnięciem ich do odpowiedzialności, za nie zawarcie umowy przez niedoszłego kredytodawcę. 

Brak możliwości spłaty kredytu przez kredytobiorcę

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje również sytuację, w których kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać swoich rat kredytowych. W takim przypadku Ustawa umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja polega na zmianie warunków spłaty zadłużenia i dostosowaniu ich do możliwości klienta.

Restrukturyzacja może polegać m.in. na:

  • czasowym zawieszeniu spłaty rat kredytu,

  • odroczeniu kosztów obsługi kredytu i zadłużenia,

  • zmianie wysokości rat kapitałowych,

  • zmianie wysokości oprocentowania,

  • zmianie okresu i sposobu spłaty zadłużenia,

  • skonsolidowaniu dwóch kredytów w jeden.

Ustawa nałożyła na instytucję kredytowe obowiązek umożliwienia restrukturyzacji zadłużenia, w przypadku gdy jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej kredytobiorcy. W sytuacji natomiast, gdy restrukturyzacja nie poprawi zdolności finansowej klienta, kredytodawca musi mu zapewnić możliwość sprzedaży nieruchomości i spłaty kredytu w terminie co najmniej 6 miesięcy. Dopiero po wykonaniu powyższych czynności kredytodawca może podjąć działania windykacyjne.

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Przed wejściem noweli do Ustawy o kredycie hipotecznym, możliwości wcześniejszej spłaty kredytu nierzadko były blokowane przez instytucję finansowe, które nie chciały tracić dochodów z tytułu odsetek od rat kredytowych. Częstą praktyką było nakładanie na kredytobiorcę chcącego spłacić swoje zobowiązanie przed terminem, wysokich opłat.

Ustawa w obecnym brzmieniu wprowadziła zapis, dzięki któremu kredytobiorca w każdym czasie może spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w harmonogramie spłat rat kredytowych, bez ponoszenia znacznych negatywnych konsekwencji. Jeżeli klient zdecyduje się na spłatę całości kredytu hipotecznego przed terminem, koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeżeli konsument poniósł je przed spłatą.

Za przedterminową spłatę kredytu w przeciągu 3 lat od dnia zaciągnięcia zobowiązania, opłata nie może być wyższa niż 3% wartości kwoty kredytu. Po upływie tego okresu banki nie mogą już pobierać dodatkowych opłat.

Trzeba zaznaczyć, że wszystkie zmiany, które weszły w życie wraz z nową ustawą nie dotyczą konsumentów, którzy podpisali umowę na kredyt hipoteczny przed nowelizacją przepisów.

Ochrona kredytobiorców przed nieuczciwymi ofertami

Przepisy Ustawy mając na celu zabezpieczenie przyszłych kredytobiorców przed nieuczciwymi ofertami i reklamami, które mogłyby wprowadzić ich w błąd, określiły obowiązki kredytodawców w zakresie reklamy i obowiązku informowania klientów.

Instytucje kredytowe mają obowiązek konstruować reklamy i broszury informacyjne o kredytach hipotecznych w sposób zrozumiały, jednoznaczny i rzetelny. Wprowadzono katalog określający minimalny zakres informacji jakie kredytodawca musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy kredytowej. Udostępnione informację muszą być na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej.

Minimalny zakres obowiązujący kredytodawców obejmuje informacje mające wskazywać :

  • minimalny i maksymalny okres na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta;

  • rodzaj dostępnej stopy oprocentowania, tj. stopa stała, zmienna lub stanowiąca połączenie obydwu;

  • całkowitą kwotę kredytu i jego całkowity koszt.

Kredyt hipoteczny po nowemu – podsumowanie

Dzięki nowej ustawie instytucja kredytowa ma obowiązek przedstawić klientowi wszystkie informacje na temat kredytu w sposób przejrzysty i zrozumiały. Co więcej informację te muszą zostać przekazane klientowi na trwałym nośniku, tak aby mógł on przeanalizować wszystkie warunki przyszłej umowy i świadomie podjąć decyzję.

Dodatkową ochroną dla kredytobiorców jest możliwość rozwiązania umowy o kredyt w jego początkowej fazie, bez ryzyka ponoszenia finansowych konsekwencji tej decyzji. W obecnej sytuacji, dobrym rozwiązaniem jest także zapis, który zobowiązuje kredytodawców do udzielania kredytów hipotecznych wyłącznie w walucie, w której klient uzyskuje większość dochodów lub posiada większość aktywów.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym jest krokiem naprzód jaki ustawodawca wykonał w kierunku ochrony interesów klientów instytucji finansowych i przyszłych kredytobiorców.