Poradnik Przedsiębiorcy

Świadczenie usług na nieruchomościach w UE – rozliczenie VAT

W obecnej sytuacji gospodarczej i politycznej przedsiębiorcy mogą realizować swoje interesy praktycznie na całym świecie. Ogromnym ułatwieniem dla właścicieli polskich firm jest przynależność naszego kraju do Unii Europejskiej. Wewnątrzwspólnotowe przepisy nie zwalniają jednak przedstawicieli szeroko pojętego biznesu z obowiązków podatkowych, w tym zapłaty podatku od towarów i usług. Dotyczy to także branży związanej z budownictwem czy nieruchomościami.

Europa jeszcze nigdy nie była tak otwarta na międzynarodowe transakcje jak teraz. To bowiem także dzięki nim można mówić o dobrze rozwijającej się gospodarce wielu krajów. Jednym z najpopularniejszych rynków dla przedsiębiorców i nie tylko są nieruchomości. O czym warto wiedzieć przystępując do tego typu interesów? Na co zwrócić uwagę? W jaki sposób rozliczyć świadczenie usług na nieruchomościach w UE?

Europejski rynek nieruchomości

Coraz więcej osób zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości. Mowa nie tylko o domach czy mieszkaniach, ale także lokalach użytkowych, działkach, a w kontekście niektórych państw nawet całych wyspach. Nic więc dziwnego w tym, że popyt w tak dużym stopniu wpływa na podaż i branża ta rozwija się w zawrotnym tempie. Ci, którzy dobrze zainwestują, mogą po kilku latach czerpać satysfakcjonujące zyski. Pomimo tego, jest to trudna dziedzina prowadzenia biznesu, w której roi się od pułapek prawnych. Duże znaczenie ma w tym kontekście znajomość przepisów podatkowych, które obowiązują na terenie Unii Europejskiej oraz w granicach poszczególnych krajów.

Nieruchomości w EU a podatki

Przedsiębiorcy, którzy przeprowadzają operacje związane ze świadczeniem usług na terenie Unii Europejskiej muszą liczyć się z pewnymi uregulowaniami prawnymi. Ważną kwestią przy każdej tego typu transakcji jest obliczenie właściwego podatku VAT. W myśl ustawy o VAT miejscem świadczenia usług na rzecz podatnika jest to miejsce, w którym usługobiorca posiada siedzibę prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. To ogólna zasada przepisów prawa podatkowego, do której jednak nie zawsze można odnieść sytuacje, jakie zachodzą na rynku nieruchomości.

Świadczenie usług na nieruchomościach w UE a VAT

Od ogólnych norm istnieje bowiem kilka wyjątków. W przypadku nieruchomości obszarem wykonania świadczenia jest miejsce, w którym położona jest ta nieruchomość. W praktyce oznacza to, że podatnik jest zobowiązany uiścić VAT w wysokości wyliczonej na podstawie miejsca, w którym znajduje się nieruchomość, a nie zgodnie z siedzibą usługobiorcy. Dotyczy to nie tylko firm budowlanych, ale także działalności rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego.

Przedsiębiorca z VAT czy bez?

Usługi w UE podlegają więc zarówno ogólnym, jak i szczegółowym uregulowaniom, które warto znać, aby nie popełnić błędów podatkowych. Wielu przedsiębiorców zastanawia się z pewnością, co w sytuacji, gdy nie są oni czynnymi podatnikami VAT? Na gruncie prawa podatkowego status VAT właściciela podmiotu gospodarczego nie ma wielkiego znaczenia. Metoda ustalenia miejsca świadczenia usługi jest dokładnie taka sama w przypadku czynnego podatnika, jak i tego, który z uiszczania opłaty skarbowej od towaru i usług jest zwolniony. Przepisy te mają zastosowanie na terenie wszystkich krajów członkowskich Wspólnoty. Warto więc jeszcze raz zauważyć, że miejscem świadczenia będzie zawsze miejsce położenia nieruchomości, bez względu na to, w jakim kraju siedzibę ma podmiot, na rzecz którego świadczy się daną usługę.

Rejestracja VAT w danym kraju?

Kolejnym istotnym aspektem całej sprawy jest to, czy polski podatnik, który wykonuje daną usługę związaną z nieruchomością na terenie kraju należącego do UE, jest zobligowany do zarejestrowania się w tym państwie? Interpretacja prawa nie pozostawia wątpliwości, że nie ma takiego obowiązku. Aby tak się jednak stało, konieczne jest spełnienie kilku warunków i dopełnienie konkretnych formalności. Jeśli polski przedsiębiorca świadczy usługę na rzecz na przykład obywatela Niemiec, wówczas powinien wystawić mu tzw. fakturę uproszczoną. Na dokumencie musi znaleźć się adnotacja, że podatek VAT go nie dotyczy, a także zaznaczone, że doszło do tzw. odwrotnego obciążenia.

Świadczenie usługi a rozliczenie

Jeśli przedsiębiorca wprowadzi tego typu uwagi, wówczas zapłata podatku VAT spoczywa na usługobiorcy. Czy tego typu rozwiązanie może być zastosowane w każdym przypadku? Niestety nie. Istnieje kilka wyjątków od ogólnej zasady. Po pierwsze, polski podatnik będzie musiał zarejestrować się do VAT wówczas, gdy usługa jest świadczona na rzecz podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT. Po drugie, z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia jeśli przedsiębiorca korzysta z usług podwykonawców.

Obowiązek zapłaty VAT

Widzimy więc, że w szczególnych okolicznościach wymagana jest rejestracja w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Ma to związek z tym, że któryś z podmiotów musi uiścić VAT. Polski podatnik nie zawsze jest uprawniony do "przerzucenia" obowiązku podatkowego na usługobiorcę. W tego rodzaju przypadkach warto dokładnie przeanalizować przepisy, a najlepiej poradzić się fachowców, którzy rozwieją wszelkie wątpliwości.

Na co warto zwrócić uwagę?

Pomyłki przy podatku VAT bywają bowiem bardzo kosztowne, i to nie tylko w kontekście finansowym, ale także czasu czy nerwów. Pamiętajmy też, że systemy podatkowe krajów europejskich różnią się od siebie. Robiąc interesy za granicą trzeba więc mieć świadomość obowiązującego w danym kraju prawa. Przed podjęciem się wykonania usługi należy sprawdzić między innymi, czy w państwie, gdzie znajduje się nieruchomość, stosuje się odwrotne obciążenie podatkowe. Co więcej, czy jest ono możliwe w branży budowlanej.