Poradnik Przedsiębiorcy

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - czy jest obowiązkowe?

Kredyt hipoteczny dla większości, szczególnie młodych, Polaków jest jedynym wyjściem pozwalającym na sfinansowanie własnego mieszkania. Jednocześnie banki coraz chętniej oferują możliwość kredytowania na coraz lepszych warunkach. Aby jednak „zrekompensować” sobie mniejsze oprocentowanie czy brak prowizji, instytucje finansowe do każdego kredytu oferują szereg dodatkowych produktów, w tym ubezpieczenie kredytu hipotecznego. W większości wypadków konsumenci swoją wiedzę o możliwościach kredytowania opierają wyłącznie na informacjach otrzymanych od doradców pracujących w bankach, którzy przecież tak naprawdę są sprzedawcami i zależy im, aby klient skorzystał z oferowanego ubezpieczenia.

Wielokrotnie banki uzależniają właśnie od zawarcia umowy ubezpieczenia kredytu możliwość zaoferowania klientowi preferencyjnych warunków. Z jednej strony może być to zrozumiałe, gdyż udzielenie kredytu hipotecznego dla banku wiąże się z wysokim ryzykiem, tak więc każde dodatkowe ubezpieczenie takiego zobowiązania zmniejsza niebezpieczeństwo braku jego spłaty. Z drugiej jednak strony takie ponadprogramowe zobowiązanie obciążające kredytobiorcę może mieć właśnie wpływ na jego przyszłą ewentualną niewypłacalność. Czy więc ubezpieczenie zaciągniętego kredytu jest obowiązkowe? Czemu właściwie ma służyć? I najważniejsze, czy w ogóle się ono opłaca konsumentowi? Na te pytania odpowiemy w niniejszym artykule. 

Czym jest ubezpieczenie kredytu i czemu służy?

Ubezpieczenie kredytu jest połączeniem usługi ubezpieczeniowej oraz bankowej. Ma ono pomóc w spłacie rat kredytowych w przypadku zajścia określonego w umowie nieoczekiwanego zdarzenia losowego lub powstania szkody na zakupionej nieruchomości. Najprościej rzecz ujmując, umowa ubezpieczenia zobowiązuje ubezpieczyciela do spłacenia rat kredytowych w przypadku, gdyby klient, który zaciągnął kredyt, stracił możliwości ich spłacania. Omawiane zabezpieczenie obecnie jest najczęściej stosowaną przez banki formą. Weszło ono w miejsce dawnych zabezpieczeń z weksli, zastawów ruchomości czy poręczeń – żyrantów. 

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego ma na celu chronić interesy zarówno kredytobiorców, jak i (głównie) kredytodawców, czyli banków. Dzięki takiemu dodatkowemu ubezpieczeniu bank zyskuje pewność, że zaciągnięte przez klienta zobowiązanie zostanie spełnione. W związku z faktem, że takie usługi ubezpieczenia są usługami łączonymi, większość rodzajów ubezpieczeń kredytu hipotecznego wymaga cesji na rzecz banku. Co oznacza, że to kredytodawca zostaje uprawniony do otrzymania świadczenia z umowy ubezpieczenia.

Czy ubezpieczenie jest obowiązkowe?

Umowa zawarcia kredytu hipotecznego w ostatnich latach doczekała się własnego aktu prawnego, tj. ten rodzaj kredytu szczegółowo i całościowo reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej jako ustawa o kredycie hipotecznym).

Na wstępie należy podkreślić, że powyższa ustawa zabrania dokonywania przez banki tzw. sprzedaży wiązanej, a więc zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego przez konsumenta. Kredytodawca nie może uzależniać zawarcia umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego. Jednakże dozwolone jest już oferowanie przez kredytodawcę korzystniejszych warunków udzielenia kredytu, jeżeli konsument kupi inny jego produkt finansowy.

Spod powyższego zakazu wyjęte zostały wyjątki, obok prawa do wymagania założenia przez kredytobiorcę nieodpłatnego rachunku płatniczego bądź oszczędnościowo-rozliczeniowego, znalazła się możliwość wymagania przez banki niektórych rodzajów umów ubezpieczenia. 

Zgodnie z art. 9 ust. 2 i ust. 3 umowy o kredycie hipotecznym, kredytodawca może wymagać od klienta zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny bądź przelewu wierzytelności z tej umowy ubezpieczenia na kredytodawcę. Jednocześnie banki zostały zobowiązane do informowania konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela, odpowiadającej minimalnemu zakresowi ubezpieczenia akceptowanego przez kredytodawcę. Oznacza to, że kredytobiorca otrzymał dowolność w wyborze ubezpieczenia u samego kredytodawcy lub w innym, dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym.

Początkowo projekt ustawy o kredycie hipotecznym zakładał, że kredytodawcy będą mieli prawo wymagać wyłącznie polisy ubezpieczeniowej od ognia i innych zdarzeń losowych dotyczących nieruchomości lub zabezpieczenia kredytu. Niestety, ustawa, która weszła w życie, zapis ten zmieniła. Obecnie kredytodawca może wymagać „umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny”. Jest to pojęcie nieostre i bardzo szerokie. Przez to w praktyce banki otrzymały możliwość nałożenia na kredytobiorców obowiązku ubezpieczenia się od szeregu okoliczności. Może to być zarówno ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu, jak i ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki. Przez okres od wejścia w życie ustawy orzecznictwo doszło do stanowiska, że wszystkie te rodzaje ubezpieczeń są w praktyce dozwolone. Tzw. umowy wiązane łączące umowy kredytowe z umowami ubezpieczeniowymi nazywamy bancassurance. Nie zawsze banki będą wymagały tego typu zabezpieczenia, gdyż należy pamiętać, że sama idea kredytu hipotecznego polega na zabezpieczeniu się banku na nieruchomości zakupionej z pożyczonych kredytodawcy pieniędzy. W razie braku spłaty rat kredytowych kredytodawca ma prawo zaspokoić się z nieruchomości klienta. Jednak nawet jeżeli bank nie będzie uzależniał udzielenia kredytu od zawarcia umowy ubezpieczenia, to może uzależnić korzystne warunki udzielenia kredytu właśnie od zdecydowania się na polisę. Zazwyczaj w takich wypadkach dodatkowe obciążenie jest i tak korzystniejsze dla klienta niż zaciągniecie zobowiązania kredytowego na „standardowych” warunkach. 

Rodzaje ubezpieczeń kredytu

Najczęściej występujące rodzaje ubezpieczeń wymagane przez kredytodawców to: 

  • ubezpieczenie na życie, od utraty pracy oraz nieszczęśliwych wypadków – ubezpieczenia te zazwyczaj są wymagane od klientów, którzy posiadają niebezpieczną lub niepewną pracę bądź też ich zarobki nie są stałe, np. uzależnione od wyników sprzedażowych. Dodatkowo ubezpieczenie na życie często jest zależne również od wieku kredytobiorcy, np. w przypadku emerytów;

  • ubezpieczenie od ognia, wody i zdarzeń losowych – ubezpieczenie to jest wymagane przez cały czas spłaty kredytu hipotecznego. Ochrona przy tej polisie jest szeroka i w swoim podstawowym zakresie może obejmować nawet ponad 30 różnych ryzyk. Suma ubezpieczenia jest oczywiście ustalana indywidualnie dla każdego przedmiotu ubezpieczenia i stanowi ona górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela z zastrzeżeniem limitów odpowiedzialności. Przeciętny koszt podstawowej polisy oscyluje w granicach 0,08% wartości nieruchomości rocznie, przy dodatkowej ochronie koszt ubezpieczenia wzrasta;

  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – ubezpieczenie to jest zazwyczaj wymagane od kredytobiorców, którzy posiadają mniej niż 20% wkładu własnego. Jeśli nie operują oni takimi kwotami, bank zobowiązuje kredytobiorców właśnie do zawarcia tej polisy. W wyniku tego ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność za wspomniane 20% długu klienta. Składki takiego ubezpieczenia wynoszą ok. 1,5–3% od niewniesionego wkładu i są naliczane za 3 lata z góry. Obecnie coraz rzadziej banki decydują się na ten rodzaj polisy, gdyż po „aferze frankowej” instytucje finansowe zostały zalane pozwami niezadowolonych klientów, którzy uważają, że ten rodzaj polisy nie spełnia funkcji ubezpieczenia – mimo że klient płaci składki, to ubezpieczonym i uposażonym jest bank. Jest on stroną umowy, gdyż to on inkasuje korzyści wynikające z ochrony, więc dlaczego składki ma płacić kredytodawca?;

  • ubezpieczenie pomostowe – jest to rodzaj ubezpieczenia tymczasowego. Ma za zadanie chronić bank, do czasu ustanowienia hipoteki na zakupionej nieruchomości. Po uregulowaniu formalności związanych z księgą wieczystą bank zwraca koszt ubezpieczenia kredytobiorcom. Ze swej istoty ubezpieczenie to jest najdroższe w przypadku, gdy zakupiona nieruchomości jest jeszcze w budowie.

Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu – czy jest możliwa?

Co do zasady, po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny nic nie stoi na przeszkodzie, aby zrezygnować z zawartej umowy ubezpieczenia. Można tego dokonać w każdym momencie. Niestety, taka rezygnacja może wpływać negatywnie na koszty zaciągniętego zobowiązania. Przed podjęciem decyzji najpierw należy dokładnie zapoznać się z podpisaną umową, regulaminem banku oraz ubezpieczalni, a także z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia. 

Ważne, by skrupulatnie wyliczyć, czy taka rezygnacja się w ogóle opłaca, gdyż może się ona wiązać ze zwiększeniem marży czy oprocentowaniem zaciągniętego kredytu. Korzystanie z ubezpieczenia może skutecznie obniżać wysokość miesięcznej raty kredytu, a dodatkowo zapewniać bezpieczeństwo w razie nieoczekiwanego zdarzenia losowego. 

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – podsumowanie

Jak zostało wspomniane wcześniej, częstokrotnie banki zachęcają nas do zawarcia umowy ubezpieczenia poprzez oferowanie preferencyjnych, wręcz „promocyjnych” warunków zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Atrakcyjność kredytu hipotecznego może uzewnętrzniać się przez obniżenie wysokości oprocentowania, marży oraz prowizji. Omawiane ubezpieczenia kredytowe mogą być więc sposobem, aby bank wyrównał udzielone klientowi upusty. Często ubezpieczenie może okazać się ryzykowne, a jego warunki sprawiać, że skorzystanie z polisy, w razie wypadku, staje się wręcz niemożliwe. Oczywiście istnieje wiele produktów ubezpieczeniowych, które realnie gwarantują ochronę, jednakże przy tych ceny są o wiele wyższe. Wszystko zależy od indywidualnych preferencji i cech kredytobiorcy. Na szczęście rynek oferuje ogrom przeróżnych polis i jest w czym przebierać. Czy zdecydujemy się na ubezpieczenie, czy też nie, najważniejsze, aby każda podjęta decyzja poprzedzona była dokładnym zapoznaniem się z warunkami umowy lub konsultacją z doradcą finansowym.