Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Komplikacje pojawiają się jednak w sytuacji, gdy zawiesiliśmy prowadzenie firmy. Dlatego w niniejszym artykule wyjaśniamy, jak rozliczyć odpłatne zbycie nieruchomości po wznowieniu działalności gospodarczej i jakie skutki podatkowe wywołuje taka transakcja.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej;
- nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).
Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.
W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Odpłatne zbycie nieruchomości po wznowieniu działalności gospodarczej
W aktualnym stanie prawnym działalność gospodarcza może być zawieszona na czas nieokreślony i podjęta przez podatnika w dowolnym terminie. Jeżeli podatnik wznawia działalność gospodarczą po okresie 6 lat i dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości, to powstaje pytanie, czy zastosowanie ma w takim przypadku art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.
Odpowiedź na powyższe pytanie uzależniona jest od kwalifikacji nieruchomości w ramach majątku przedsiębiorcy. Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 5 września 2025 roku (nr 0114-KDIP3-1.4011.600.2025.5.AK), skoro nieruchomość mieszkalna stanowi towar handlowy w prowadzonej działalności, a więc składnik majątku przeznaczony do dalszej sprzedaży, to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości jako przychód ze zbycia środków obrotowych stanowić będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku nie znajdzie zastosowania ani art. 14 ust. 2c ustawy, ani art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.
Przykład 1.
Pan Tomasz prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zakupu lokali mieszkalnych przeznaczonych do odsprzedaży. W 2018 roku zawiesił działalność gospodarczą, którą wznowił dopiero w 2025 roku. W 2025 roku dokonał zbycia dwóch pozostałych lokali mieszkalnych. Czy transakcja zbycia lokali mieszkalnych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT?
Przedmiotowe lokale mieszkalne są kwalifikowane jako towary handlowe. Nie są środkami trwałymi, a zatem nie znajdą zastosowania ustawowe wyłączenia. To oznacza, że sprzedaż lokali dokonana w 2025 roku wygeneruje przychód podatkowy zaliczany do pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).
Reasumując, w przedstawionym zagadnieniu kluczowe znaczenie ma odpowiednia kwalifikacja nieruchomości w ramach majątku firmowego. Inne zasady opodatkowania będą obowiązywać, jeżeli nieruchomość stanowi środek trwały, a inne w przypadku gdy jest towarem handlowym.
