Gminy, dokonując inwestycji, muszą niejednokrotnie wywłaszczać właścicieli działek. W praktyce zazwyczaj po wycenie nieruchomości gmina wypłaca właścicielom odszkodowanie. W niektórych przypadkach otrzymują oni inną nieruchomość. W takiej sytuacji podatnicy zastanawiają się, jak w tym przypadku ma być opodatkowane otrzymanie działki od gminy.
Wywłaszczenie – opodatkowanie podatkiem VAT
Przypomnijmy, że przez dostawę towarów, o której mowa w ustawie VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
-
przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
-
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń nią przewidzianych lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
-
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
-
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
-
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
-
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
-
zbycie praw, o których mowa powyżej.
Przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie jest więc objęte podatkiem od towarów i usług (a więc także wówczas, gdy nie jest ono następstwem decyzji właściciela, lecz wynika z nakazu organu władzy publicznej lub z mocy samego prawa).
W takiej sytuacji uznać należy, że ma miejsce dostawa towarów w zamian za odszkodowanie, natomiast odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia za przeniesienie własności towarów, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną – objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.
Wywłaszczenie działek a stawka VAT
W praktyce najczęściej przedmiotem wywłaszczenia są działki, czyli nieruchomości niezabudowane. W przypadku wywłaszczenia terenów niezabudowanych są one:
-
opodatkowane VAT według stawki 23%,
-
zwolnione od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – jeżeli są to tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane.
W ustawie o VAT znajdziemy definicję terenów budowlanych. Rozumie się przez nie grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przykład 1.
Wójt ze względu na budowę nowej drogi musiał wywłaszczyć nieruchomość niezabudowaną. Była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikało, że jest to działka budowlana. Czy w takim przypadku odszkodowanie jest opodatkowane podatkiem VAT?
Tak, w tym przypadku należy opodatkować odszkodowanie, mamy bowiem do czynienia z działką budowlaną, co potwierdza miejscowy plan zagospodarowania.
Tym samym dostawa terenów niezabudowanych jest zwolniona z VAT pod warunkiem, że:
-
z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że tereny te nie są przeznaczone pod zabudowę;
-
dla terenów tych nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że tereny te nie są przeznaczone pod zabudowę;
-
dla terenów tych nie istnieje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, że jest to teren zabudowany.
Przykład 2.
Prezydent wywłaszczył działkę ze względu na konieczność budowy ujęcia wody. Nie posiadała ona planu zagospodarowania. Właściciel wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy, jednak jej nie otrzymał. Czy w takim przypadku odszkodowanie za wywłaszczenie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
W tym przypadku oczywiście odszkodowanie jest zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT. Działka nie ma bowiem charakteru budowlanego.
Otrzymanie działki od gminy zamiast odszkodowania
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania. W niektórych przypadkach gmina w zamian za wywłaszczoną działkę daje podatnikowi inną działkę. Czy w takiej sytuacji przekazana działka winna być opodatkowana podatkiem VAT?
Przykład 3.
Gmina dokonała wywłaszczenia działki pod drogę. Odszkodowanie za tę działkę wyniosło 150 000 zł. Gmina zawarła porozumienie, że w zamian za odszkodowanie przeniesie na podatnika inną działkę. Stanowi ona teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT. Czy przeniesienie działki przez gminę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
W tym przypadku przeniesienie własności działki budowlanej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Gmina dokonuje podlegającej opodatkowaniu dostawie nieruchomości niezabudowanej opodatkowanej podatkiem VAT w wysokości 23%.
Tym samym gmina winna wyliczyć podatek VAT od kwoty brutto i odprowadzić go do organu podatkowego.
Odszkodowanie wynikające z wywłaszczania podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Co ważne, gdy gmina zamiast odszkodowania przekaże podatnikowi działkę, także musi ją opodatkować. W przypadku przekazania działki musimy pamiętać, że opodatkowaniu podlega tylko teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT.
