Czasowe używanie na własne potrzeby nieruchomości przeznaczonej na wynajem – kwestia VAT

Wynajem nieruchomości jest rodzajem odpłatnego świadczenia usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Trzeba jednak wskazać, że w praktyce możemy mieć do czynienia z różnymi nietypowymi przypadkami, czego przykładem jest czasowe używanie na własne potrzeby nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W niniejszym artykule zastanowimy się, czy takie zdarzenie wywołuje skutki w zakresie podatku VAT.

Czasowe używanie na własne potrzeby nieruchomości przeznaczonej na wynajem

Dobrym przykładem obrazującym istotę przedstawionego problemu jest domek letniskowy. Wyobraźmy sobie sytuację, w której podatnik wynajmuje w okresie wakacyjnym domek za wynagrodzeniem. Nie ulega wątpliwości, że tego rodzaju zdarzenie jako odpłatne świadczenie usług podlega pod regulacje ustawy VAT. 

Jednakże podatnik przez jeden miesiąc w roku wykorzystuje domek do własnych potrzeb i spędza w nim wakacje. Oczywiście z uwagi na fakt wykonywania czynności opodatkowanych ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na domek letniskowy.

W kontekście tak opisanego stanu faktycznego należy zastanowić się, czy okoliczność przebywania w domku letniskowym w celu realizacji prywatnych potrzeb podatnika wywołuje skutki na gruncie podatku VAT?

Nieodpłatne świadczenie usług jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT

Jak powszechnie wiadomo, odpłatne świadczenie usług stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT. W tym zakresie kluczowa jest ekwiwalentność świadczeń, gdzie z jednej strony mamy do czynienia z konkretną usługą, a z drugiej strony z zapłatą.

Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że ustawa VAT przewiduje również takie sytuacje, w których opodatkowaniu podlega również nieodpłatne świadczenie usług.

W tym zakresie musimy sięgnąć do art. 8 ust. 2 ustawy VAT, gdzie postanowiono, że za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

1. użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych;

2. nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

W zakresie interesującego nas zagadnienia będziemy rozpatrywać pkt 1 powyższego przepisu. Nieruchomość przeznaczona na wakacyjny wynajem jest bowiem na gruncie podatku VAT traktowana jako towar. 

Natomiast w pojęciu „użycie” rozumie się także i takie zjawiska jak wykorzystywanie nieruchomości do własnych potrzeb. Pojęcie to należy bowiem rozumieć zgodnie z językową wykładnią.

Analiza przedstawionego przepisu (art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT) prowadzi do wniosku, że aby można było mówić o podatku należnym VAT, muszą być spełnione następujące warunki:

• następuje użycie towaru stanowiącego część majątku przedsiębiorstwa;
• użycie następuje do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika;
• podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Podkreślmy, że tylko łączne zaistnienie ww. przesłanek umożliwia objęcie zakresem opodatkowania VAT usług świadczonych nieodpłatnie. Jeśli jeden z tych warunków nie jest spełniony, to wówczas takie świadczenie usług będzie nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Czasowe używanie firmowej nieruchomości na własne potrzeby jako podlegające opodatkowaniu VAT

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego przez nas przypadku, możemy wskazać, że kwestia wystąpienia podatku należnego przy prywatnym wykorzystywaniu nieruchomości będzie uzależniona od istnienia prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W tym miejscu należy wskazać, że chodzi o istniejące prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia. Nie jest istotne, czy podatnik faktycznie z odliczenia skorzystał, ale czy w momencie nabycia przysługiwało mu takie prawo.

Ponadto należy także zwrócić uwagę, że chodzi o prawo do odliczenia podatku zarówno z tytułu nabycia towaru, jak i części składowych. Prawo do odliczenia obejmuje wydatki na nabycie oraz wydatki na wytworzenie.

Tutaj trzeba wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części bądź ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Należy na moment odnieść się do art. 22g ust. 17 ustawy PIT, który wskazuje, że środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. 

Pamiętajmy zatem, że konieczność odprowadzenia podatku może pojawić się nie tylko w przypadku, gdy podatnik odliczył podatek od nabycia nieruchomości, lecz także w sytuacji, gdy odliczył VAT od wydatków na jej ulepszenie.

Przykład 1.

Podatnik otrzymał w darowiźnie domek letniskowy, który przeznaczył na wynajem. Z tytułu nabycia nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przypadku wykorzystywania domku na własne potrzeby nie pojawi się konieczność zapłaty podatku należnego.

Przykład 2.

Podatnik otrzymał w darowiźnie domek letniskowy, który przeznaczył na wynajem. Na domek poniósł wydatki ulepszeniowe o wartości 20 000 zł, z których tytułu odliczył podatek VAT. W tych okolicznościach będziemy mieli do czynienia z podatkiem VAT w przypadku użycia domku na prywatne potrzeby.

Na zakończenie zastanówmy się, w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania w przypadku nieodpłatnego świadczenia usług w postaci użycia towaru na własne potrzeby.

W tym zakresie należy sięgnąć do art. 29a ust. 5 ustawy VAT, który podaje, że w przypadku świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy, podstawą opodatkowania jest koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika.

W konsekwencji w przypadku czasowego używania nieruchomości na własne potrzeby będzie to proporcjonalna wartość (np. ¹/₁₂, jeżeli podatnik przebywa w nieruchomości miesiąc w roku) poniesionych przez podatnika kosztów utrzymania nieruchomości.

Naturalnie w takim przypadku podatnik nie wystawia faktury, ponieważ musiałby taki dokument wydać samemu sobie. Zdarzenie to można udokumentować dowodem wewnętrznym. Termin rozliczenia podatku jest analogiczny jak w przypadku odpłatnego świadczenia usług.

W niniejszym artykule omówiliśmy bardzo nietypową sytuację, która, jak się okazuje, może implikować określone obowiązki podatników na gruncie podatku VAT. Należy pamiętać, że używanie na własne potrzeby towarów stanowiących część przedsiębiorstwa może powodować konieczność zapłaty VAT.