Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek od najmu - kiedy można skorzystać z ryczałtu?

W kraju coraz popularniejszą formą zarabiania jest najem. Obecnie daje dużo większe zyski niż lokaty bankowe. Ten sposób zarabiania jest także uważany za bardzo bezpieczny. Tym samym coraz więcej osób kupuje lokale na wynajem. Mają one wybór co do sposobu opodatkowania najmu podatkiem dochodowym. Dowiedz się jaki wpływ na podatek od najmu będzie miał zbyt późno złożone oświadczenie o wyborze formy ryczałtu?

Podatek od najmu – definicja umowy

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Może być on oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i odpłatność. Umowa najmu nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu stanowi świadczenie usług.

Strony umowy najmu w ramach obowiązującej zasady swobody zawierania umów mają pełną dowolność w kształtowaniu stosunków umownych, w tym do zmiany i zawieszenia obowiązywania umowy na pewien czas z uzasadnionych przyczyn.

Podatek od najmu - w przypadku najmu prywatnego oraz działalności gospodarczej

Na wstępie należy przypomnieć, że podatnik może zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takiej sytuacji wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT . Czyli w takiej sytuacji podatek od najmu winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Z definicji zawartej w ustawie o PIT dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze – dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie – działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie – w sposób ciągły. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jest możliwe osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Podatek od najmu a ryczałt

Art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Co istotne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przypadku otrzymania świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek od najmu - warunki skorzystania z ryczałtu

Warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust.1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Tym samym w przypadku osiągania przychodów z najmu dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Podatek od najmu a spóźnienie z oświadczeniem

Jak to już wyżej opisaliśmy, podatnik, aby móc skorzystać z opodatkowania podatkiem ryczałtowym, musi złożyć oświadczenie.

Przykład 1.

Podatnik w czerwcu 2020 r. zakupił lokal mieszkalny. W lipcu 2020 r. wynajął mieszkanie. W związku z wynajmem pierwszy przychód otrzymał w lipcu 2020 r. i wyniósł on 1000 zł. Umowa najmu została zawarta na okres od 1 lipca 2020 r. do 31 grudnia 2022 r. Podatnik nie wiedział o konieczności złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania. Tym samym nie złożył go. Pomimo braku oświadczenia podatnik opłacał podatek w formie ryczałtu według stawki 8,5%. Ponadto na zakończenie roku złożył rozliczenie PIT-28 i rozliczył ryczałt. 

Na wstępie należy przypomnieć, że myśl art. 21 ust. 1 ww. ustawy o ryczałcie podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym; zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

W tym jednak przypadku podatnik nie dopełnił obowiązku złożenia oświadczenia. Mimo że dokonywał wpłat na podatek ryczałtowy, a następnie rozliczył ten podatek na druku PIT-28, nie miał do tego prawa. Tym samym podatnik winien rozliczyć podatek na zasadach ogólnych.

Podsumowując, podatnik nadal powinien składać oświadczenie, aby móc płacić podatek od najmu w formie ryczałtu. Brak oświadczenia powoduje konieczność opodatkowania najmu podatkiem dochodowym.