Poradnik Przedsiębiorcy

Wynajem lokalu a VAT - jakie zasady obowiązują?

Podatnicy często dokonują zakupu lokali w celu ich wynajmu. Rynek wynajmu rośnie z roku na rok. W związku z nim podatnicy nie uzyskują tylko dochodów, lecz także muszą ponosić koszty. Często remontują lokale lub dostosowują je do najemców. Przedsiębiorcy muszą więc rozliczać poniesione wydatki. Z tego powodu często poruszane są kwestie dotyczące VAT. Wynajem lokalu a VAT - dowiedz się jakie zasady obowiązują!

Najem jako usługa opodatkowana

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tym samym oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Czyli umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Podsumowując, najem jest umową dwustronną, w której wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się do płaceniu umówionego czynszu. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług – dalej: ustawa o VAT – definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Usługa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. 

Wynajem lokalu a VAT - stawka VAT za wynajmowane lokale mieszkalne

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanych regulacji wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. 

Przykład 1.

Podatnik wynajął mieszkanie w Kaliszu. Będzie w nim prowadzona kancelaria prawna. Czy w tym przypadku wynajem może skorzystać ze zwolnienia z VAT?

W analizowanym przypadku mieszkanie nie zostało wynajęte na cele mieszkaniowe, tym samym nie zostały spełnione wszystkie warunki, aby móc zastosować zwolnienie. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu – musi to być lokal mieszkalny – oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu – musi być wynajęty na cel mieszkaniowy.

Wynajem lokalu a VAT - jaka stawka?

Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa powyżej, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Przykład 2.

Podatnik zakupił lokal w Karpaczu w aparthotelu. Powyższa inwestycja będzie wynajmowana na cele hotelowe. Jaką stawkę podatku VAT podatnik winien zastosować do wynajmowanego lokalu?

W powyższym przypadku podatnik powinien zastosować stawkę podatku w wysokości 8%.

Przypomnijmy, że wykaz usług opodatkowanych według stawki 8% znajdziemy w załączniku nr 3 do ustawy o VAT. W niniejszym załączniku pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Według wyjaśnień Głównego Urzędu Statystycznego do PKWiU dział obejmuje:

  • usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym;

  • usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Niektóre usługi dotyczą zapewnienia miejsca zakwaterowania lub zakwaterowania łącznie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych.

Co ważne, powyższy dział nie obejmuje usług w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym. Ustawodawca nie poprzedził PKWiU 55 symbolem „ex”, co pozwala przyjąć, że stawka obniżona podatku ma zastosowanie do wszelkich usług zawierających się w tym grupowaniu.

Wynajem lokalu a VAT - rozliczenie podatku VAT od zakupów związanych z wynajmowanymi lokalami

Jak to wyżej przedstawiliśmy, podatnik w zależności od tego, jaki lokal i na jakie cele wynajmuje, może stosować albo zwolnienie z VAT, albo opodatkowanie.

Podatnicy często muszą remontować swoje lokale, aby łatwiej było je wynająć.

Przykład 3.

Podatnik wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe. Po zakończeniu najmu przez poprzedniego wynajmującego musi wyremontować mieszkanie. Dokonał wymiany baterii w łazience, pomalował pokoje i wymienił wykładzinę w korytarzu. W celu dokonania remontu podatnik zakupił farby, panele, baterie i inne niezbędne materiały do remontu. Czy ma prawo do odliczenia podatku VAT od dokonanych zakupów?

Zgodnie z art. 86 ust.1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z treści powyższej regulacji wynika zatem, że prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek, tj.:

  • nabywcą towarów/usług jest podatnik VAT oraz

  • nabywane towary/usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Czyli w naszym przypadku podatnikowi nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie korzystał ze zwolnienia.

Przykład 4.

Czynny podatnik VAT wynajmuje lokal dla turystów. Po sezonie turystycznym musiał wymienić drzwi w łazience. Czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu drzwi?

Tak, w tym przypadku podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury na zakup drzwi, ponieważ wynajem jest opodatkowany podatkiem VAT.

Podsumowując, podatnik czynny ma tylko prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących zakupy związane z czynnościami opodatkowanymi.

W przypadku najmu mieszkania, które jest w określonych sytuacjach czynnością zwolnioną od podatku VAT, podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku od wydatków związanych z tym lokalem.