Budowa budynku na wydzierżawionym gruncie – podatek VAT i PIT

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

W wielu przypadkach podatnicy dokonują inwestycji w obcym środku trwałym. Czasem podatnicy budują magazyny, biura, sklepy na dzierżawionym gruncie. W tych przypadkach inwestycja jest znaczna. W związku z tym zastanawiają się oni, jak rozliczać taką inwestycję na gruncie podatku VAT i PIT. Odpowiadamy, jak powinna zostać prawidłowo rozliczona budowa budynku na wydzierżawionym gruncie!

Rozliczenie podatku VAT a budowa budynku na wydzierżawionym gruncie

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej: ustawa o VAT. W świetle tego przepisu w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. 

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

  • nabycia towarów i usług,
  • dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. 

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza więc możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych

Przykład 1.

Spółka będąca czynnym podatnikiem podatku VAT zajmuje się sprzedażą hurtową mrożonek. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie chłodni. Zostanie ona wybudowana przez spółkę na cudzym gruncie. Będzie ona stanowić środek trwały wykorzystywany do działalności opodatkowanej. Spółka zawrze umowę dzierżawy gruntu od swojego jednego wspólnika. Powyższa umowa pozwoli na realizację budowy. W okresie obowiązywania umowy dzierżawy spółka będzie miała prawo do wyłącznego pobierania pożytków, ale jednocześnie będzie również ponosiła koszty ewentualnych napraw i remontów. Czy w takiej sytuacji podatnik ma prawo do odliczenia podatku VAT związanego z zakupami dotyczącymi budowy chłodni?

Jak to wynika z powyższych regulacji, podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT, jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli ze sprzedażą generującą podatek należny.

Podatnik buduje chłodnię, która bez wątpienia będzie związana ze sprzedażą opodatkowaną. Ponadto w naszym przypadku spółka dokonuje budowy jako czynny podatnik podatku VAT. 

Co istotne – to, że odbędzie się budowa budynku na wydzierżawionym gruncie, nie ma znaczenia dla prawa do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym ważny jest jedynie związek ponoszonych wydatków z przyszłą sprzedażą opodatkowaną.

Rozliczanie kosztów w związku z budową budynku na wydzierżawionym gruncie

Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej: ustawa o PIT – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki – winien:

  • być poniesiony w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
  • nie znajdować się wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów wskazanych w art. 23 ww. ustawy,
  • być właściwie udokumentowany.

W powołanej regulacji ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są koszty związane z uzyskiwanymi przychodami – pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one poniesione w sposób racjonalny w celu uzyskania przychodów.

Przykład 2.

Podatnik zajmuje się sprzedażą owoców i warzyw. W związku z ciągłym rozwojem postanowił postawić magazyn na giełdzie hurtowej. W tym celu wydzierżawił od giełdy teren. Dzierżawa będzie trwała 25 lat. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę dzierżawca wybuduje na powyższym gruncie na swój koszt magazyn, w którym będzie prowadził działalność gospodarczą. Będzie stanowić środek trwały wykorzystywany do działalności opodatkowanej. Koszty budowy magazynu są znaczne. Podatnik zastanawia się, jak ma rozliczyć te wydatki w kosztach podatkowych.

Na wstępie należy przypomnieć, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu;
  3. inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Co do zasady odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 23 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Z przytoczonych przepisów wynika, że środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są m.in. wytworzone budynki, o ile spełniają następujące warunki:

  • stanowią własność lub współwłasność podatnika,
  • są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
  • przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
  • są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą bądź też najmem.

Biorąc pod uwagę powyższe – to, że mamy do czynienia z budynkiem wybudowanym na cudzym gruncie, nie ma wpływu na możliwość zaliczenia amortyzacji do kosztów uzyskania przychodów. 

Podsumowując, podatnicy dokonujący inwestycji polegającej na budowie budynku na cudzym gruncie rozliczają podatek naliczony związany z inwestycją. Ponadto będą mogli rozliczać w kosztach odpisy amortyzacyjne od wybudowanego budynku. 

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów