Poradnik Przedsiębiorcy

Realizacja inwestycji budowlanej - ważne informacje!

Realizacja inwestycji budowlanej gospodarczej wymaga dopełnienia szeregu formalności. Co do zasady, roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Są jednak sytuacje, w których wystarczy samo zgłoszenie zamiaru wykonania robót. Od czego zacząć inwestycje budowlane w firmie? W jakich przypadkach potrzebna będzie decyzja o pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie? Wyjaśnimy poniżej.

Roboty budowlane – definicja

Chcąc sprawdzić czy określona inwestycja budowlana w działalności wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, należy w pierwszej kolejności zdefiniować jaki rodzaj robót budowlanych jest konieczny do jej realizacji.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Szczególnie ważne jest rozróżnienie prac polegających na budowie, przebudowie i remoncie.

Ustawodawca określił, że budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego. Tymczasem przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, bądź liczba kondygnacji – w przypadku dróg, dopuszczalne są zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

W orzecznictwie podkreśla się, iż:

 „Przebudowa wyłączona została z pojęcia budowy ze względu na fakt, że wyróżnikiem budowy jest powstanie nowej substancji budowlanej w znaczeniu «zmiany charakterystycznych parametrów danego obiektu» – np. zwiększenie kubatury obiektu. W przypadku przebudowy może zmienić się, poprzez np. zmianę parametrów technicznych, układ funkcjonalny budynku – pod warunkiem, że parametry charakterystyczne zachowają swoją wielkość sprzed budowy (…). Wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje wprawdzie zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, lecz nie obejmuje ona charakterystycznych parametrów takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, stanowi przebudowę obiektu budowlanego. Efektem rozbudowy obiektu jest zawsze powstanie nowej substancji budowlanej. Natomiast przy przebudowie może dojść do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych, lecz «parametry charakterystyczne», a więc najistotniejsze zachowują wielkość sprzed przebudowy (...)” - wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 maja 2017 roku (sygn. akt II SA/Kr 256/17).

Remont natomiast, to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Przykładem robót budowlanych stanowiących remont, jest wymiana pokrycia dachowego – dachówki.

Kiedy realizacja inwestycji budowlanej nie wymaga pozwolenia na budowę?

W art. 29 ustawy Prawo budowlane zawarto zamknięty katalog obiektów, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę. Dla przykładu można wskazać budowę:

  • wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba wiat nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
  • miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;
  • pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
  • wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
  • tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
  • obiektów małej architektury;
  • ogrodzeń;
  • obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych.

Uwaga na zabytki

Należy pamiętać o tym, że na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane wykonywane:
1) Przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają pozwolenia na budowę;
2) Na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia.

Przy czym do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do jego zgłoszenia, należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Kiedy roboty budowlane wymagają dokonania zgłoszenia?

Katalog robót budowlanych, które wymagają zgłoszenia został określony w art. 30 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z przywołanym przepisem, zgłoszenia wymaga m.in.:

  • wykonywanie remontu, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, z wyjątkiem remontu obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;
  • docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;
  • budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
  • wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:
    a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków;
    b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych;
  • budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Termomodernizacja budynku biurowo–usługowego

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 4 i 30 ust. 1 pkt 2c Termomodernizacja (docieplenie) budynków o wysokości do 12 metrów nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia robót. W przypadku wyższych budynków (do 25 metrów wysokości) konieczne będzie uprzednie zgłoszenie robót budowlanych. Docieplenie budynków wyższych niż 25 metrów, wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Realizacja inwestycji budowlanej a remont budynku biurowego

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 przywołanej ustawy, pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie obiektów budowlanych. Na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 2a wykonywanie remontu obiektu budowlanego, wymaga zgłoszenia. Wyjątek stanowi remont obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Wymiana pokrycia dachowego odpowiada ustawowej definicji remontu, ponieważ polega na odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu budowlanego. Nie sposób również uznać tego rodzaju robót za wykonywanie przebudowy, czy nadbudowy obiektu budowlanego.

“W orzecznictwie sądów administracyjnych wymianę pokrycia dachowego z płyt azbestowo-cementowych na blachę, niezwiązaną ze zmianą konstrukcji i kształtu dachu uznaje się za remont” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2018 roku.

Z tego względu, roboty budowlane obejmujące wymianę pokrycia dachowego na budynku biurowym, należy zakwalifikować jako remont i zgłosić je właściwemu organowi. Zgłoszenie należy złożyć w starostwie powiatowym, bądź w Urzędzie Miejskim na prawach powiatu.