Poradnik Przedsiębiorcy

Stawki podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym

Przedsiębiorcy zajmujący się świadczeniem usług budowlanych z całą pewnością muszą zdawać sobie sprawę z konsekwencji podatkowych wynikających z podatku VAT, o ile są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jeżeli tak jest, warto w ich przypadku pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki podatku, w tym o możliwości skorzystania ze stawek preferencyjnych, szczególnie w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Kiedy przedsiębiorca-budowlaniec będzie miał możliwość skorzystania z preferencyjnej stawki podatku VAT? Ile wynoszą stawki podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym? Odpowiedź znajduje się poniżej.

Przedmiot opodatkowania

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dotyczy to również świadczenia przez przedsiębiorców usług budowlanych. Usługi budowlane wiążą się ściśle z przeprowadzaniem robót budowlanych. Ustawa o VAT nie zawiera definicji tego pojęcia, zatem w tym zakresie należy odwołać się do ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane przez roboty budowlane rozumieć należy budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Katalog usług związanych z pracami budowlanymi jest określony dość szeroko.

Jak wskazał WSA w Krakowie w wyroku z 8 października 2018 roku, II SAB/Kr 22/18, przez „«prace», o których mowa w art. 3 pkt. 7 Prawa budowlanego należy rozumieć ogół czynności techniczno-budowlanych podejmowanych w ramach realizacji budowy, przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego”.

Stawki podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym

Zasadniczo podstawową stawką podatku VAT, obecnie obowiązującą, jest stawka w wysokości 23%. Ustawodawca przewidział jednak możliwość skorzystania przy niektórych usługach budowlanych oraz budowlano-remontowych z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT preferencyjną stawkę podatku VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.Zgodnie z przepisem art. 41 ust. 12a ustawy o VAT stawka 7% (obecnie 8%) nie dotyczy lokali użytkowych. Zatem ustawodawca niewątpliwie zmierzał do obciążenia stawką podstawową (23%) części budynku wykorzystywaną w komercyjny sposób. Chodzi o lokale sklepowe, lokale usługowe czy też lokale biurowe i inne o zbliżonym charakterze.

Warto wskazać, że rodzaje usług wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, których wykonanie w obiektach budowlanych lub ich częściach zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym daje podstawę do stosowania preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług, nie zostały zdefiniowane w tej ustawie. Ustawodawca nie odesłał również w tej materii do stosowania definicji zawartych w innych ustawach, w szczególności w Prawie budowlanym. Dlatego należy przyjąć, że czynności wymienione w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, w tym pojęcie modernizacji, zostały wprowadzone do tej ustawy w rozumieniu przyjętym w języku powszechnym. W takim znaczeniu modernizacja oznacza unowocześnienie, ulepszenie, udoskonalenie, podniesienie standardu obiektu budowlanego lub jego części.

Powyższe oznacza, że również dokonując wykładni pojęcia remont, należy odnieść się do jego potocznego znaczenia i stwierdzić, że obejmuje ono wszystkie czynności mające charakter naprawczy.

Odnosząc się do kwestii związanych z pojęciem społecznego budownictwa mieszkaniowego, zostało ono wyjaśnione w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym należy rozumieć obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Co istotne, jak wskazuje NSA w Warszawie w wyroku z 10 lutego 2015 roku, I FSK 1976/13, „przepis art. 41 ust. 12a ustawy o VAT nie wyłącza lokali znajdujących się w budynkach niemieszkalnych, ich sprzedaż też może być objęta preferencyjną stawką VAT, ale pod warunkiem, że będą tak urządzone i przygotowane, żeby służyły mieszkaniu”.Preferencyjnej stawki podatku nie stosuje się dla infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, a więc również do budowy przyłączy m.in. wodociągowego, sanitarnego, deszczowego, cieplnego, gazowego, realizowanej kompleksowo wraz z budową budynku mieszkalnego, zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Warto w tym miejscu pamiętać, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie można zaliczyć:

1)budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2)lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Nie oznacza to jednak, że budowę czy wykończenie budynku mieszkalnego (dom jednorodzinny), którego powierzchnia użytkowa wynosi 350 m2, należy opodatkować stawką 23%. W tym przypadku trzeba dokonać podziału: do 300m2 zastosować stawkę 8%, natomiast 50 m2 opodatkować stawką 23%.

Przykład 1.

Jan Kowalski prowadzi działalność w zakresie świadczenia usług budowlanych. Otrzymał zlecenie na wykończenie domu jednorodzinnego o powierzchni 350 m², który obecnie jest w stanie surowym. Koszt wykończenia 1 m² netto wynosi 1000 zł netto. W jaki sposób wskazać łączny koszt wykończenia na fakturze?

Obliczenia:

300 m² x 1000 zł x 1,08 (8%) = 324 000 zł

50 m² x 1000 zł x 1,23 (23%) = 61 500 zł

Obie ww. kwoty i stawki powinny być wyszczególnione w różnych pozycjach na fakturze końcowej.

Warto przy tym wskazać, że dla oceny, czy dany lokal jest lokalem mieszkalnym, nie wystarczy, że jeśli jako lokal rekreacyjny lub wypoczynkowy, a co za tym idzie użytkowy, spełnia on warunki techniczne lokalu mieszkalnego. Z preferencji bowiem może jedynie korzystać lokal spełniający definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego. O tym zaś przesądza treść zaświadczenia wydanego przez starostę, a także treść aktu notarialnego, gdzie określa się przedmiot sprzedaży (lokal użytkowy lub lokal mieszkalny).

W przypadku lokali mieszkalnych, jeżeli wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego przedmiotem sprzedaży będzie prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego o konkretnej powierzchni (miejsce postojowe) lub garaż, który nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy i jest integralnie związany z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego, sprzedaż tego lokalu wraz z prawem do korzystania z wyodrębnionego miejsca parkingowego lub garażu znajdującego się w danym budynku (jak i poza jego obrębem, lecz w ramach tej samej nieruchomości gruntowej) podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług, która jest właściwa dla lokalu mieszkalnego.

W przypadku gdy garaż czy też miejsce postojowe zostały wyodrębnione, ich powierzchnia nie będzie wówczas zaliczała się do ogólnej powierzchni lokalu, a tym samym nie będzie mogła skorzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT.

Przedsiębiorcy świadczący usługi budowlane powinni mieć na uwadze możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym. Plusem znajomości stawek oraz warunków jej zastosowania jest możliwość przedstawienia potencjalnemu usługodawcy konkretnych kwot brutto świadczonych usług, uwzględniających stawkę preferencyjną. Ma to istotne znaczenie w przypadku świadczenia usług na rzecz osób fizycznych, które ponoszą ekonomiczny ciężar podatku VAT i są finalnymi konsumentami świadczonych usług. Zastosowanie stawki 23% – stawki trzykrotnie większej od stawki preferencyjnej – powoduje wzrost końcowego wynagrodzenie, jakie konsument musi uiścić na rzecz przedsiębiorcy.