Prawo odkupu oraz pierwokupu należą do szczególnych rodzajów sprzedaży i zostały uregulowane w kodeksie cywilnym w art. 593-602. Zarówno jedno, jak i drugie stanowi przywilej dla podmiotu, na rzecz którego prawo to zostało ustanowione, i umożliwia mu nabycie określonej rzeczy przed osobą trzecią. Prawo odkupu i pierwokupu najczęściej mają zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (ze względu na większe znaczenie ekonomiczne i doniosłość transakcji), nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby instytucje te były stosowane także do sprzedaży rzeczy ruchomych. Jakie są jednak różnice między tymi prawami?
Prawo pierwokupu a umowa sprzedaży
Prawo pierwokupu występuje w praktyce częściej niż prawo odkupu. Zgodnie z art. 596 k.c. może wynikać zarówno z ustawy, jak i z treści umowy, i polega na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej.
W praktyce prawo to najczęściej jest przyznawane w przypadku długoterminowych umów najmu czy dzierżawy, w których właściciel rzeczy ustanawia na rzecz najemcy czy dzierżawcy prawo pierwokupu rzeczy wynajmowanej (dzierżawionej) w sytuacji, gdyby chciał rzecz tę sprzedać. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być więc sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Osoba zobowiązana (czyli zbywca rzeczy) musi pamiętać, że ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Oznacza to, że między zobowiązanym (zbywcą rzeczy) i osobą trzecią może zostać zawarta umowa pod warunkiem - czyli z zastrzeżeniem, że dojdzie do skutku, o ile uprawniony z tytułu prawa pierwokupu z prawa tego nie skorzysta.
Wykonanie prawa pierwokupu
Osoba uprawniona może wykonać prawo pierwokupu poprzez złożenie osobie zobowiązanej (czyli zbywcy rzeczy) oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Ma to zastosowanie przede wszystkim w przypadku prawa pierwokupu nieruchomości. Wykonanie prawa pierwokupu jest równoznaczne z zawarciem umowy między zbywcą rzeczy a uprawnionym z tytułu pierwokupu - treść umowy jest co do zasady taka sama, jak umowa zawarta z osobą trzecią. Zgodnie bowiem z art. 600 k.c., przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Ponadto jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać, uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.
Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu musi pamiętać o terminach. Prawo pierwokupu do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (np. w pierwotnej umowie ustanawiającej prawo pierwokupu).
W przypadku gdy zobowiązany (zbywca rzeczy), mimo spoczywającego na nim obowiązku, zawrze z osobą trzecią umowę bezwarunkową (czyli bez zastrzeżenia, że umowa dojdzie do skutku, o ile osoba uprawniona nie skorzysta ze swojego prawa), lub nie zawiadomi uprawnionego o sprzedaży lub poda mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością - będzie ponosił odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę, jednak umowa nie będzie nieważna. Należy więc pamiętać, że niemożność wykonania prawa pierwokupu z powodu zawarcia umowy sprzedaży bezwarunkowej nie prowadzi do wygaśnięcia prawa pierwokupu. Jednak uprawniony, na mocy art. 59 k.c., może żądać uznania, że sprzedaż jest w stosunku do jego praw bezskuteczna, a więc że nie przeniosła ona własności na osobę trzecią.
Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Prawo pierwokupu nie jest ograniczone żadnym ustawowym terminem. Jest niezbywalne i niepodzielne. Oznacza to, że nie może być zbyte w drodze czynności prawnej (uprawniony więc nie może przenieść przysługującego mu prawa na inną osobę np. w drodze umowy). Prawo to jednak jest uznawane za dziedziczne. Niepodzielność prawa oznacza, że nie można go wykonać w częściach (np. prawo pierwokupu do kolekcji może być wykonane jedynie w całości - uprawniony nie może żądać kupna tylko połowy).
Umowa sprzedaży a prawo odkupu
Prawo odkupu jest zastrzeżeniem w umowie sprzedaży, które umożliwia sprzedawcy odzyskanie sprzedanej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Prawo to może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący pięciu lat (termin dłuższy ulega skróceniu).
Prawo odkupu wykonuje się poprzez jednostronne oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Oznacza to, że kupujący nie ma prawa odmówić zwrotu kupionej rzeczy. Należy pamiętać, że jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie (np. w przypadku sprzedaży nieruchomości konieczny był akt notarialny, tak więc oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu również wymaga formy aktu notarialnego).
W związku z powyższym zobowiązany (nabywca) nie może wyzbyć się rzeczy obciążonej prawem odkupu czy też obciążyć ją prawem, które byłoby skuteczne przeciwko uprawnionemu (sprzedawcy). Gdyby tak się stało, nabywca byłby zobowiązany do przywrócenia stanu pierwotnego, aby sprzedawca mógł wykonać swoje uprawnienie. W przeciwnym wypadku będzie odpowiadał z tytułu niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.
Co do zasady uprawniony, który korzysta z prawa odkupu, powinien oddać zobowiązanemu taką kwotę, za jaką rzecz pierwotnie została sprzedana, a także nakłady poniesione przez zobowiązanego (jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się nabywcy tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy). Strony jednak mogą w umowie sprzedaży samodzielnie ustalić cenę odkupu - kwotowo lub poprzez określenie sposobu jej obliczenia. Jeżeli jednak określona w umowie sprzedaży cena odkupu przewyższa cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ustalonej ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej w ww. sposób - ma to na celu ochronę sprzedającego przed nieopłacalnością odkupu rzeczy (obniżenie ceny nie może zatem przekraczać sumy ceny zapłaconej przez kupującego, kosztów sprzedaży oraz zwrotu nakładów). Jednakże jeśli wartość rzeczy okaże się wyższa, niż umówiona cena odkupu, żądanie zmiany tej ceny nie przysługuje zobowiązanemu.
Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Oznacza to, że prawo to nie może być zbyte w drodze czynności prawnej (ponieważ ma służyć osobistym interesom sprzedawcy) oraz nie można prawa tego wykonać do części rzeczy. Co do zasady przyjmuje się jednak, że prawo to podlega dziedziczeniu. Ponadto jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonują tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości (oznacza to, że nie ma obowiązku, aby wszyscy uprawnieni byli zainteresowani wykonaniem swojego prawa - jeżeli tak się stanie, tylko niektórzy mogą dochodzić swoich uprawnień).
Polecamy:
