Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Umowa najmu może dotyczyć nie tylko nieruchomości, lecz także rzeczy ruchomych. Niezależnie od tego, każde takie zobowiązanie może zostać zaciągnięte na czas określony lub nieokreślony. Terminy stosowane w umowach najmu mają bardzo ważne znaczenie – wpływają bowiem na prawo do wcześniejszego zakończenia takiego kontraktu. W artykule przedstawiamy, jak przebiega rozwiązanie umowy najmu na czas określony!

Rozwiązanie umowy najmu

Umowa najmu może zostać zakończona na dwa różne sposoby:

• wskutek upływu czasu, na jaki została zawarta – dotyczy to jednak wyłącznie umów o charakterze terminowym;
• wskutek jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron – dotyczy to zarówno umów terminowych, jak i bezterminowych.

Co ciekawe, śmierć którejkolwiek ze stron umowy najmu nie powoduje jej rozwiązania. Zgodnie z treścią art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Umowa najmu wygaśnie dopiero w przypadku braku takich osób. Zasadę tę stosujemy również względem wynajmującego – gdy umrze, umowa najmu i prawa z niej wynikające wchodzą do masy spadkowej i podlegają normalnym zasadom dziedziczenia.

Wypowiedzenie umowy najmu, szczególnie tej zawartej na czas określony, nie zawsze jest prostym zadaniem. Wpływ na to mają przede wszystkim ustalenia poczynione przez strony zobowiązania i to, czy zostały przelane na papier. Co jednak, jeśli umowa nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego rozwiązania?

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Przyjmuje się, że możliwość wcześniejszego rozwiązania najmu zawartego na czas określony jest dopuszczalna wyłącznie, gdy strony ustalą to w treści swojego kontraktu. Innymi słowy, prawo do wypowiedzenia takiej umowy będzie istniało tylko wtedy, gdy zostanie ono wyraźnie ustanowione. Ogólne sformułowanie ustanawiające prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy nie będzie jednak skuteczne, jeśli strony nie wskażą konkretnych okoliczności, w których z takiego uprawnienia można będzie skorzystać. Ustawodawca wymaga, aby w umowie najmu dokładnie opisać prawo do jej wypowiedzenia, tj. podać konkretne przykłady sytuacji, w których może dojść do wcześniejszego zakończenia zobowiązania. Taka zasada nie obowiązuje jednak w przypadku umów najmu o charakterze bezterminowym – można więc je wypowiadać w każdym czasie z dowolnego powodu.

Jeśli strony umowy najmu nie określą prawa do jej wypowiedzenia lub nie opiszą dokładnych przyczyn uzasadniających wcześniejsze rozwiązanie umowy, to przyjmuje się, że najem powinien trwać tak długo, jak długo zostało to określone w kontrakcie.

Przykład 1.

Jan i Malwina podpisali umowę najmu na czas określony wynoszący 3 lata z możliwością jego przedłużenia w ostatnim roku trwania zobowiązania. Ze względu na prośby najemcy do umowy wpisano także prawo wcześniejszego rozwiązania umowy za 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Strony nie wskazały jednak przyczyn, które uzasadniałyby wcześniejsze zakończenie najmu, opisały jedynie, że prawo to przysługuje każdej z nich. W tym przypadku takie postanowienie umowne jest bezskuteczne, ponieważ nie zawiera katalogu zdarzeń, które uprawniają do skorzystania z prawa do wcześniejszego zakończenia umowy. Jeśli Jan lub Malwina zechcieliby wcześniej jednostronnie zrezygnować z najmu, to nie będzie takiej możliwości, chyba że zostanie zawarty odpowiedni aneks do umowy.

Przykład 2.

Jan i Malwina podpisali umowę najmu na czas określony wynoszący 2 lata. Dodatkowo do kontraktu wpisali prawo jego wcześniejszego wypowiedzenia – okres wypowiedzenia dla każdej ze stron wynosi 1 miesiąc. W umowie znalazł się zapis precyzujący, w jakich sytuacjach najemca lub wynajmujący może rozwiązać w ten sposób umowę – wskutek działania siły wyższej, utraty pracy lub źródła dochodu przez którąkolwiek ze stron, zmiany miejsca zamieszkania przez którąkolwiek ze stron, pojawienia się poważnych problemów zdrowotnych którejkolwiek ze stron, skazania prawomocnym wyrokiem karnym którejkolwiek ze stron. Pojawienie się chociażby jednej z ww. okoliczności będzie uzasadniało wcześniejsze rozwiązanie najmu, przy czym nie będzie to oczywiście obowiązkowe.

Przyczyny uzasadniające wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

Tak naprawdę żaden przepis nie wskazuje na katalog przyczyn, które uzasadniałyby możliwość wcześniejszego rozwiązania najmu. W tym zakresie to strony podejmują ostateczną decyzję i mogą w bardzo szeroki sposób ukształtować omawiane uprawnienie. Dopuszczalne jest np. stosowanie odmiennych okoliczności uzasadniających rozwiązanie najmu dla wynajmującego i dla najemcy, tj. każda ze stron może posiadać swój unikalny katalog przyczyn, który będzie różnił się od zestawienia kontrahenta.

Wśród najczęściej pojawiających się przyczyn rozwiązania najmu zawartego na czas określony pojawiają się:

• istotna zmiana sytuacji życiowej najemcy lub wynajmującego (np. urodzenie się dziecka, śmierć członka rodziny, kwestie zdrowotne i koszty leczenia, powstanie zobowiązań finansowych o dużej wartości, brak uzyskania kredytu, utrata pracy, zmiana miejsca zamieszkania);
• konieczność sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego;
• śmierć jednej ze stron zobowiązania – brak takiego zapisu powoduje, że w przypadku śmierci najemcy lub wynajmującego umowa trwa nadal.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że wprowadzenie możliwości rozwiązania najmu z tzw. ważnych przyczyn nie będzie uznawane za skuteczne. Takie sformułowanie jest bowiem zbyt ogólne i nie pozwala ustalić, w jakich dokładnie warunkach mogłoby się pojawić prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zdarzają się jednak sądy respektujące takie zapisy umowne, co w praktyce oznacza, że dane zobowiązanie mogłoby zostać rozwiązane z „ważnej przyczyny”. Dla bezpieczeństwa odradzamy jednak stosowanie tego rodzaju postanowień.

Termin wypowiedzenia najmu na czas określony

Prawo do wcześniejszego rozwiązania najmu powinno zostać powiązane ze wskazaniem konkretnego okresu wypowiedzenia. Strony mają w tym zakresie pełną swobodę i mogą ustalić dowolne wypowiedzenie umowne, nawet takie, które będzie trwało kilka dni. Jeśli w umowie najmu nie zostaną wskazane żadne daty wypowiedzenia, musimy zastosować regulację z art. 673 § 2 kc, zgodnie z którą ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód; 
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Podsumowując, umowa najmu zawarta na czas określony może zostać rozwiązana we wcześniejszym terminie tylko wtedy, gdy przewiduje to treść zawartego kontraktu. Poza tym dla skuteczności takiego uprawnienia konieczne jest podanie dokładnych przyczyn uzasadniających wcześniejsze wypowiedzenie – bez nich rozwiązanie najmu nie będzie po prostu skuteczne.