0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu długoterminowego

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

W przypadku lokali mieszkalnych możemy mieć do czynienia z dwiema stawkami podatkowymi w podatku od nieruchomości w zależności od tego, czy lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Często pojawiają się wątpliwości, w według jakiej stawki opłacać podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu?

Stawki podatku od nieruchomości

Przepisy ustawy o podatku od nieruchomości przewidują niższą stawkę podatku dla budynków lub ich części o charakterze mieszkalnym oraz wyższą stawkę podatkową dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli zatem rozpatrujemy przypadek lokalu mieszkalnego, to taka nieruchomość będzie opodatkowana wyższą stawką podatku od nieruchomości, jeżeli lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym miejscu warto podkreślić i wyraźnie rozróżnić pojęcie „związania z działalnością gospodarczą” od pojęcia „zajęcia na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”.

Wskazane pojęcie „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć jako faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań w budynku, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. 

Jak wskazał NSA w wyroku z 22 lipca 2020 roku (II FSK 1089/20), działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Zatem działalnością gospodarczą jest także długoterminowy wynajem lokali mieszkalnych osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Lokale mieszkalne są przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, jednak same nie są zajęte na jej prowadzenie przez spółkę, gdyż zajęte są przez osoby fizyczne na cele mieszkaniowe.

Jak zatem widać, określenie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” należy interpretować jako faktycznie wykonywanie w danym lokalu działalności gospodarczej.

Wyższa stawka podatku od nieruchomości została przewidziana dla lokali mieszkalnych faktycznie zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu długoterminowego

Biorąc zatem powyższe wyjaśnienia pod uwagę, można postawić tezę, zgodnie z którą przedsiębiorca oddający lokal mieszkalny na wynajem długoterminowy nie powinien z tego tytułu odprowadzać wyższego podatku od nieruchomości, ponieważ taka nieruchomość nie jest w sposób faktyczny zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz realizuje funkcje mieszkalne.

Niezależnie od faktu, czy przedsiębiorca wynajmuje lokale mieszkalne własne, czy podnajmuje, korzystając z pośrednika, istotny jest tu fakt, że fizycznie nie zajmuje on tychże lokali mieszkalnych. Zajmują je osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe.

W związku z tym skoro budynki i lokale mieszkalne nie są zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej, należy je opodatkować według stawki podatku od nieruchomości właściwej dla budynków i lokali mieszkalnych, czyli de facto według stawki niższej.

Także i w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe można odnaleźć potwierdzenie takiego stanowiska. Otóż w piśmie UM w Lublinie z 17 maja 2006 roku (Fn.III-3110/Np/2937/2006) czytamy, że odnośnie do opodatkowania podatkiem od nieruchomości lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym garażem znajdującym się w budynku mieszkalnym, wynajmowanych przez spółkę na cele mieszkaniowe osobie fizycznej, tutejszy organ podatkowy podziela stanowisko „R” Sp. z o.o., że podatek od nieruchomości za lokal mieszkalny i garaż znajdujący się w bryle budynku mieszkalnego, niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, winien być zadeklarowany według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych.

Trzeba jednak podkreślić, że taka linia orzecznicza nie jest jednolita i można odnaleźć wyroki sądowe prezentujące odmienne stanowisko.

Przykładowo NSA w wyroku z 13 października 2021 roku (III FSK 363/21) stwierdził, że ustawodawca w omawianym przepisie użył bowiem sformułowania „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, nie zaś „w których prowadzona jest działalność gospodarcza”. Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał „fizycznie” i osobiście wykorzystywać składniki swojego majątku.

Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, lecz umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności.

Skoro więc przedmiot działalności gospodarczej obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, to przyjąć należy, że powierzchnie budynku mieszkalnego w całości są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. To zaś w pełni uzasadnia ich opodatkowanie stawkami podatku od nieruchomości przewidzianymi dla przedmiotów opodatkowania związanych z działalnością gospodarczą, a więc według stawki wyższej.

Podobnie też możemy przeczytać w wyroku WSA w Łodzi z 19 stycznia 2021 roku (I SA/Łd 555/20). Sąd wskazał, że zajęcie budynku na prowadzenie działalności gospodarczej zaistnieje nie tylko wtedy, gdy podatnik-przedsiębiorca wprost zajmie lokal lub lokale mieszkalne na swoją działalność, np. przeznaczając je na biuro, ale także wtedy, gdy podatnik taki z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności będzie pośrednio wykorzystywał budynek mieszkalny do prowadzenia tej działalności, wynajmując je.

Analiza dostępnych wyroków sądowych pokazuje, że mimo wszystko istnieje rozbieżność co do sposobu rozumienia pojęcia „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”. To zatem oznacza, że kwestia stawki podatku od nieruchomości dla lokali przeznaczonych pod wynajem długoterminowy pozostaje dyskusyjna.

Podatek od nieruchomości dla lokali mieszkalnych oddanych w najem krótkoterminowy

Jednolite stanowiska prezentowane jest natomiast, jeżeli chodzi o wynajem krótkoterminowy. Taki jest kwalifikowany jako działalność gospodarcza w zakresie usług zakwaterowania, co wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku od nieruchomości według wyższej stawki.

Przykładem (jednym z wielu) może być treść wyroku WSA w Krakowie z 19 września 2017 roku (nr I SA/Kr 614/17):

„Działalność podatnika w zakresie zapewnienia obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, spełnia cechy działalności gospodarczej, o jakiej mowa w przepisie art. 1 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. Bowiem działalność prowadzona przez podatnika, nawet jeżeli nie jest działalnością główną, a jedynie dodatkową, a polegająca na wynajmie lokali na cele noclegowe dla turystów, jest nakierowana na osiągniecie zysku. Powyższe okoliczności dowodzą, że przedmiotowy lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie na cele mieszkaniowe”.

O powyższym muszą również pamiętać osoby wynajmujące swoje prywatne nieruchomości poprzez portale typu booking.com czy Airbnb.

Wynajem krótkoterminowy stanowi usługę zakwaterowania, która jest traktowana jako działalność gospodarcza powodująca konieczność odprowadzenia podatku od nieruchomości w wyższej stawce dla tak przeznaczonych lokali mieszkalnych.

W rezultacie, o ile kwestia podatku od nieruchomości w zakresie wynajmu krótkoterminowego nie budzi wątpliwości, o tyle dyskusyjny jest status lokali mieszkalnych oddanych w wynajem długoterminowy. Brak bowiem w tym zakresie jednolitej linii orzeczniczej, co oznacza, że nie jest do końca pewne, jaką stawkę podatku od nieruchomości należy w tym przypadku przyjąć.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów