Ugody frankowe - obniżenie salda lub umorzenie odsetek a przychód

Od kilku lat Polacy mają problemy związane z zaciągniętymi kredytami frankowymi. Rosnące kursy walut i stopy procentowe zachwiały niemal każdym budżetem domowym. Ministerstwo Finansów wyszło naprzeciw kredytobiorcom, wprowadzając przepisy dotyczące zaniechania poboru podatku dochodowego m.in. od umorzenia odsetek lub obniżenia salda związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Sprawdzamy, jaki związek ma obniżenie salda oraz umorzenie odsetek a przychód podatkowy w umowach frankowych!

Warunki zaniechania poboru podatku

Zgodnie z § 1 ust. 1 rozporządzenia w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (dalej: rozporządzenie) podatek dochodowy nie jest pobierany w związku z umorzeniem osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

• kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej;
• osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż ww. inwestycja mieszkaniowa.

W przypadku gdy kredytobiorca posiada więcej niż jeden kredyt mieszkaniowy, to warunek uprawniający do zaniechania poboru podatku uznaje się za spełniony, kiedy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej.

Przykład 1.

Pani Kinga podpisała umowę kredytową 20 stycznia 2015 roku na zakup mieszkania. Czy w związku z tym, że kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a pani Kinga nie korzystała z zaniechania poboru podatku z tytułu innej inwestycji mieszkaniowej, może skorzystać z zaniechania poboru podatku na zakup mieszkania?

Nie, pomimo spełnienia przez panią Kingę większości warunków zaniechania poboru podatków, umowa kredytowa została zawarta po 15 stycznia 2015 roku dlatego też, pani Kinga nie może skorzystać z prawa zaniechania poboru podatku.

Ponadto zabezpieczeniem kredytu, który może korzystać z przepisów o zaniechaniu poboru podatku jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub udziale w nieruchomości bądź prawie wieczystego użytkowania gruntu, udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego

Kredyt ten mógł zostać zaciągnięty również na wydatki o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych czyli:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Czym jest inwestycja mieszkaniowa?

Inwestycja mieszkaniowa, która związana jest z zaniechaniem poboru podatku ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

• jednego gospodarstwa domowego prowadzonego przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi,
• więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej.

Co ważne, jeżeli stroną umowy kredytu mieszkaniowego w ramach realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej są co najmniej dwie osoby fizyczne to zaniechanie poboru podatku dotyczy wyłącznie tych dwóch osób będących stronami umowy.

Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 października 2022 roku o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.780.2022.4.MN odpowiadając na wątpliwości wnioskodawczyni w zakresie prawa do zaniechania poboru podatku w sytuacji gdy nie jest ona współwłaścicielem mieszkania. Dyrektor KIS jednoznacznie wyjaśnił, że:

“rozporządzenie Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. przewiduje zaniechanie poboru podatku dla wszystkich współkredytobiorców, niezależnie od tego, czy realizują własne cele mieszkaniowe, czy nie. Istotne jest, żeby kredyt mieszkaniowy, którego są współkredytobiorcami został przeznaczony na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazała Pani, że kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania, zatem ta przesłanka została spełniona.”

Co podlega zaniechaniu poboru podatku?

Jeżeli kredytobiorca posiada kredyt związany z inwestycją mieszkaniową to nie oznacza to, że na mocy rozporządzenia kredyt zostaje umorzony. Zgodnie z § 1 ust. 2 rozporządzenia, nie pobiera się podatku od umorzonej wartości:

• kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału), 
• odsetek, w tym odsetek skapitalizowane, i prowizji, 
• opłat, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

Ponadto podatku nie pobiera się również z tytułu otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

Przykład 2. 

Pani Halina zaciągnęła kredyt mieszkaniowy na inwestycję w nieruchomość mieszkalną, która składa się z trzech odrębnych lokali mieszkalnych. W pierwszym lokalu mieszka pani Halina wraz z mężem, w drugim lokalu siostra pani Haliny, a w trzecim lokalu rodzice pani Haliny. Czy pani Halina może ubiegać się o zaniechanie poboru podatku w związku z umorzeniem odsetek kredytowych?

Tak, z racji tego, że inwestycja mieszkaniowa składa się z kilku lokali zamieszkiwanych przez osobne gospodarstwa domowe, ale przynajmniej jedna z osób z każdego lokalu zalicza się do I grupy podatkowej wraz z panią Haliną, umorzenie odsetek nie stanowi przychodu do opodatkowania (pani Halina korzysta z zaniechania poboru podatku).

Przykład 3.

Pani Zuzanna i pan Mateusz niebędący w związku małżeńskim sfinansowali kredytem frankowym zakup mieszkania. Czy pomimo tego, że w ramach jednej inwestycji mieszkaniowej została podpisana umowa kredytowa przez dwie niespokrewnione osoby fizyczne uprawnia do skorzystania z zaniechania poboru podatku od obniżenia salda kredytowego?

Tak, warunek jednej inwestycji mieszkaniowej został spełniony, a zarówno pani Zuzanna oraz pan Mateusz są stroną umowy kredytowej. W związku z tym jako strony umowy mogą skorzystać z zaniechania poboru podatku od obniżenia salda na skutek przewalutowania kredytu.

Obniżenie salda lub umorzenie odsetek a przychód podatkowy

Warto zastanowić się dlaczego zostały wprowadzone przepisy dotyczące zaniechania poboru podatku od umorzenia związanego z kredytem na cele inwestycji mieszkaniowych. Otóż, umarzając zobowiązanie kredytobiorców powstaje jednocześnie po ich stronie przysporzenie, czyli tzw. przychód z nieodpłatnych świadczeń. Takie stanowisko przedstawił również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2022 roku o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1273.2021.2.MK w której czytamy, że: “definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.”

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Co ważne, podstawą prawną wprowadzenia rozporządzenia w sprawie zaniechania poboru podatku jest właśnie art. 22 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej. Dlatego też, pomimo wystąpienia korzyści majątkowej po stronie kredytobiorcy z tytułu umorzenia kapitału i odsetek kredytu mieszkaniowego jak również dodatkowych opłat i prowizji (z wyłączeniem usług dodatkowych w tym gównie ubezpieczeń) po stronie kredytobiorcy nie powstaje przychód do opodatkowania. 

Przykład 4.

Pan Wojciech podpisał umowę kredytową na inwestycję mieszkaniową w dniu 1 sierpnia 2008 roku i nie korzystał z zaniechania poboru podatku z tytułu innego kredytu. Pan Wojciech podpisał z bankiem ugodę zgodnie z którą: 

• kredyt udzielony na podstawie umowy zawartej w CHF zostanie rozliczony tak, jakby od daty zawarcia ugody stanowił kredyt złotówkowy,
• zadłużenie pana Wojciecha wobec banku z tytułu umowy kredytowej, na dzień zawarcia ugody (zgodnie z warunkami ugody) wynosi 22 932 zł,
• na dzień zawarcia ugody saldo kapitału do spłaty wynosiło 51 959 CHF (w przeliczeniu na złotówki saldo wynosi 230 212 zł),

W jakiej wysokości nastąpiło obniżenie salda i czy stanowi ono przychód podatkowy po stronie pana Wojciecha?

Obniżenie salda spowodowało powstanie przychodu po stronie pana Wojciecha jednak z racji tego, że pan Wojciech ma prawo do skorzystania z zaniechania poboru podatku od przychodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. W księgach banku niespłacony kapitał na dzień zawarcia umowy wynosił 230 212 zł. Pan Wojciech zawierając ugodę z bankiem uzgodnił, że saldo zostanie obniżone do wysokości 22 932 zł, czyli o 207 280 zł (230 212 zł – 22 932 zł).

Nadpłata po przewalutowaniu kredytu a przychód podatkowy

Kredytobiorcy mogą ubiegać się w banku o przewalutowanie kredytu na złotówki w ramach zawartej ugody z bankiem. W związku z różnicami kursów walutowych i indeksami na podstawie których następuje przeliczanie kredytów w walutach obcych może okazać się, że po przewalutowaniu kredytobiorca nie tylko spłacił zadłużenie, ale nadpłacił zobowiązanie. W takiej sytuacji bank zwraca kredytobiorcy powstała na skutek zawartej ugody nadpłatę.

Potwierdzeniem powyższego postępowania jest stanowisko prezentowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 września 2022 roku o sygn. 0115-KDIT2.4011.395.2022.2.RS w której czytamy, że: 

"(...)w sytuacji opisanej we wniosku, tj. przewalutowania na złotówki kredytu indeksowanego kursem CHF, zmianie uległa jedynie waluta, w której zobowiązanie miało być uregulowane. W wyniku tej operacji powstała nadwyżka, która stanowiła kwotę nienależnie przez Państwa wpłaconą. W związku z tym zwrot tej kwoty przez Bank jest neutralny podatkowo. Skoro samo przewalutowanie stanowi techniczną operację zamiany kwoty wyrażonej w określonej walucie na tę samą kwotę wyrażoną w innej walucie, to nie skutkowało to dla Państwa powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że Bank nie był zobowiązany sporządzić dla Państwa informacje PIT–11, o których mowa w art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do kwoty nadwyżki powstałej na skutek przewalutowania.”.