Poradnik Przedsiębiorcy

Śmierć wynajmującego a umowa najmu

Umowa najmu należy do dwustronnych umów zobowiązaniowych, której dokładną regulację możemy odnaleźć w Kodeksie cywilnym. Występują w niej zawsze wynajmujący oraz najemca – każda ze stron posiada odpowiadające sobie prawa i obowiązki. Co jednak, gdy wynajmujący umrze? Czy taka umowa automatycznie wygasa, a może jednak trwa?

Umowa najmu

Zgodnie z treścią art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W rzeczywistości umowa najmu może występować w dwóch formach:

  • zwykłego najmu regulowanego wyłącznie przepisami Kodeksu cywilnego oraz wolą stron zapisaną w formie konkretnych postanowień umownych;
  • najmu okazjonalnego uregulowanego w Ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w tym wypadku najemca musi złożyć notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji w przypadku konieczności wcześniejszego rozwiązania umowy.

Niezależnie od rodzaju umowy najmu zawsze występują w niej dwie strony zobowiązania:

  • wynajmujący będący właścicielem danej nieruchomości, który jest uprawniony m.in. do pobierania czynszu za najem oraz kontrolowania stanu lokalu;
  • najemca, czyli osoba, która bierze w odpłatne używanie daną nieruchomość. Nie jest co prawda jej właścicielem, jednak na mocy zawartej umowy może z niej korzystać.

Umowa najmu może zostać przy tym zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.

Wyrok SA w Łodzi z 1 marca 2016 roku (sygn. akt I ACa 1190/15)

Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu.

Rozwiązanie umowy najmu

W rzeczywistości umowa najmu może być rozwiązana tak, jak każda inna umowa. Prawo to jest bezwzględne, gdy zobowiązanie zostanie zawarte na czas nieokreślony – tego rodzaju najem zdarza się jednak dosyć rzadko. Jeśli umowa zostanie podpisana na określony czas, nawet z pozoru bardzo długi, możliwość jej rozwiązania istnieje w zasadzie tylko wtedy, gdy strony wyraźnie zaznaczą to w podpisanej umowie.

Co jednak ze zdarzeniem, które jest niezależne od woli najemcy i wynajmującego, które –  wydawałoby się – skutecznie niweczy cel najmu? Taką okolicznością jest z pewnością śmierć właściciela danej nieruchomości, który zdecydował się na jej wynajęcie. Jak się okazuje nie jest to dostateczny powód do tego, aby umowa najmu była uznana za całkowicie zakończoną.

Śmierć wynajmującego

Zgodnie z treścią art. 922 kc prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Najem jest kwalifikowany jako prawo o charakterze majątkowym – na jego podstawie wynajmujący osiąga bowiem korzyść pieniężną (okresową lub jednorazową). Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy mówimy tutaj o najmie zwykłym, czy też okazjonalnym.

Śmierć wynajmującego nie powoduje więc automatycznego rozwiązania umowy najmu, zwłaszcza gdy zobowiązanie ma trwać jeszcze przez najbliższe miesiące lub lata. Prawa przysługujące wynajmującemu wchodzą wówczas w skład pozostawionego przez niego spadku. W przypadku skutecznego nabycia takiej masy przez oznaczonych spadkobierców, to właśnie oni wchodzą w pozycję nieżyjącego już właściciela nieruchomości (wliczając w to możliwość żądania zapłaty czynszu od najemcy).

Spadkobiercy wynajmującego mają więc pełne prawo żądać zapłaty czynszu, rachunków za media oraz innych opłat, jakie tylko mogą wynikać z treści umowy najmu. Najważniejsze w tej sytuacji jest to, aby takie zobowiązanie było aktywne po śmierci wynajmującego, tzn. aby umowa pozostawała nadal w okresie swojego obowiązywania.

Co ciekawe, umowa najmu wiąże następcę prawnego zmarłego niezależnie od tego, czy wiedział on o jej istnieniu i dokładnej treści. Możliwa jest zatem sytuacja, w której najemcy wiedzą o spadkobiercach wynajmującego, następcy prawni nie mają natomiast pojęcia o istniejącym zobowiązaniu. W tym przypadku najemca jest oczywiście zobowiązany do poinformowania nieświadomego spadkobiercy o istnieniu rzeczonej umowy oraz o konieczności kontynuowania najmu.

Obowiązek podpisania nowej umowy najmu

Śmierć wynajmującego powoduje przejście wszystkich praw i obowiązków na jego spadkobierców. Nie ma zatem potrzeby zawierania nowej umowy czy też jej aneksowania. Oczywiście nowy właściciel lokalu może chcieć zmienić istniejące postanowienia umowne lub rozwiązać całe zobowiązanie – jeśli w treści umowy zawartej na czas określony nie będzie takiej możliwości, będzie to bardzo trudne.

Zdecydowanie łatwiej jest rozwiązać umowę najmu lub zmienić jej treść, gdy została ona zawarta na czas nieokreślony. W tej sytuacji każdej ze stron, w tym więc i nowemu wynajmującemu, przysługuje prawo do złożenia wypowiedzenia i zakończenia najmu.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że jeżeli umowa najmu zawarta została w formie ustnej i trwała dłużej niż rok, to poczytuje się ją jako przyjętą na czas nieokreślony. Podobny skutek pojawi się, gdy umowa została zawarta na 10 lat i okres ten już dawno minął (wystarczy upływ jednego miesiąca po wspomnianych 10 latach, aby umowa najmu również przekształciła się w zawartą na czas nieokreślony).

Przypomnijmy także, że zgodnie z treścią art. 674 kc, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W rzeczywistości żaden przepis nie nakłada obowiązku podpisywania nowej umowy najmu, gdy wynajmujący umrze. Spadkobiercy właściciela lokalu mogą kontynuować to zobowiązanie na podstawie dotychczasowej treści zobowiązania, bez potrzeby jego modyfikacji.

Obowiązki najemcy po śmierci wynajmującego

Śmierć właściciela lokalu w żaden sposób nie wpływa na podstawowe obowiązki najemcy. W dalszym ciągu jest on zobligowany do uiszczana czynszu i wszelkich opłat związanych z korzystaniem z danej nieruchomości. Zmianie ulega tutaj jedynie odbiorca takich płatności – będzie to wielokrotnie już wspominany spadkobierca wynajmującego. Co zrobić jednak w przypadku, gdy pojawia się kilka takich osób i każda z nich żąda zapłaty czynszu?

Jeśli spadek nabyło kilka lub kilkanaście osób, to każdy z nich jest uprawniony do wykonywania swoich uprawnień w takiej wysokości, w jakiej nabył udział spadkowy. Najemca nie powinien jednak dzielić czynszu na udziały spadkowe i wypłacać je poszczególnym spadkobiercom – w przypadku dużej liczby wynajmujących byłoby to bardzo uciążliwe, a niekiedy nawet i niemożliwe do wykonania. W tej sytuacji wystarczające jest, aby najemca uregulował swoje powinności płatnicze względem jednego ze spadkobierców. Jeśli kolejni wystąpią z żądaniem zapłaty, najemca może uwolnić się od odpowiedzialności, informując, że swój obowiązek wykonał już względem jednego wynajmującego. W tej sytuacji pozostali spadkobiercy posiadają roszczenie zwrotne względem wynajmującego, który otrzymał całość czynszu. Pamiętajmy, że najemca powinien wstrzymać się z zapłatą do chwili wykazania przez spadkobiercę faktu rzeczywistego nabycia spadku – należy zażądać od takiej osoby okazania wypisu aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpisu prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po określonej osobie. Oba dokumenty zawierają w sobie informację, kto jest rzeczywistym spadkobiercą wynajmującego oraz w jakim dokładnie udziale.

Podsumowanie

Śmierć wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu (bez względu na to, czy została ona zawarta na czas określony, czy też nieokreślony). Wszystkie prawa i obowiązki zmarłego związane z takim zobowiązaniem wchodzą do masy spadkowej i podlegają ogólnym zasadom dziedziczenia. Nową stroną umowy (nowym wynajmującym) staje się wówczas spadkobierca, który nabył spadek (lub większa ich liczba, jeśli mamy do czynienia z kilkoma osobami powołanymi do dziedziczenia). Nie jest konieczna zmiana istniejącej umowy, przy czym najemcy są zobowiązani do regulowania swoich finansowych powinności względem spadkobiercy, który jest w stanie okazać wypis aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpis prawomocnego postanowienia ws. stwierdzenia nabycia spadku.