Umowa najmu może być sporządzona przez jej strony samodzielnie. W praktyce takie zadanie wymaga posiadania wiedzy i doświadczenia prawnego. Na co zwrócić uwagę przy kształtowaniu umowy najmu i jakie jej rodzaje występują w polskim systemie prawnym?
Rodzaje umów najmu
Na chwilę obecną możemy wyróżnić 3 rodzaje najmu:
- najem zwykły – regulowany przepisami Kodeksu cywilnego, jego przedmiotem może być dowolnie obrana rzecz ruchoma lub nieruchomość,
- najem okazjonalny – regulowany przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc, jego przedmiotem może być tylko nieruchomość budynkowa lub lokalowa służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego najbliższej rodziny,
- najem instytucjonalny – regulowany przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc, jego przedmiotem może być tylko nieruchomość przeznaczona na cele prowadzenia działalności gospodarczej najemcy.
Każda z ww. umów najmu powinna przyjąć postać pisemną, przy czym nie jest wymagane, aby kontrakt był sporządzony w formie aktu notarialnego. Pamiętajmy jednak, że w przypadku najmu instytucjonalnego i okazjonalnego niezbędne jest sporządzenie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Dokument ten jest integralną częścią umowy najmu i bez niego nie dochodzi w ogóle do powstania najmu. Koszt wspomnianego oświadczenia obciąża najemcę.
Wybór umowy najmu zależy od wynajmującego i najemcy. W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego pozycja stron zobowiązania jest dużo mocniejsza, niż ma to miejsce przy najmie zwykłym. Przyjęło się, że te dwa rodzaje najmu bardziej chronią wynajmującego, który z różnych przyczyn będzie chciał pozbyć się nieuczciwego najemcy z lokalu. W takim przypadku odpada konieczność zakładania sprawy sądowej przeciwko lokatorowi – szybciej można zawnioskować do komornika o usunięcie z mieszkania lub budynku uciążliwego najemcy. W przypadku najmu zwykłego pozbycie się najemcy jest oczywiście wykonalne, ale w praktyce dużo trudniejsze i bardziej czasochłonne.
Czas trwania umowy najmu
Określenie w umowie najmu czasu jej trwania jest jednym z najistotniejszych punktów. Strony zobowiązania mogą wybrać umowę bezterminową lub terminową, przy czym w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kontrakt może być zawarty na maksymalnie 10 lat. Po tym czasie strony mogą oczywiście zadecydować o zawarciu nowej umowy na kolejne 10 lat.
Czas trwania najmu jest istotny przede wszystkim z punktu widzenia prawa do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Gdy mamy do czynienia z najmem bezterminowym, a strony nie określiły możliwych przyczyn wcześniejszego rozwiązania umowy, to najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego pod warunkiem, że czynsz był płacony w systemie miesięcznym.
Bardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku umowy najmu zawartej na czas określony. W takim przypadku jej wcześniejsze wypowiedzenie przez którąkolwiek ze stron będzie możliwe wtedy, gdy w treści kontraktu wskazane zostaną dokładne przyczyny uzasadniające skorzystania z prawa do wcześniejszego wypowiedzenia. Wpisanie do umowy ogólnego prawa do przedterminowego rozwiązania umowy jest bezskuteczne, jeśli nie będzie odnosiło się do konkretnych okoliczności. Wyjątkiem od tej sytuacji są ważne przyczyny takie jak niebezpieczeństwo utraty zdrowia lub życia wskutek zajmowania wynajmowanego lokalu, które uzasadnia w pełni wcześniejsze rozwiązanie umowy, nawet gdy w jej treści nie będą zawarte żadne postanowienia w tym zakresie.
Przykład 1.
Czy najemca związany umową najmu zawartą na okres 1 roku może ją wcześniej wypowiedzieć z powodu zmiany swojego miejsca pracy w sytuacji, gdy umowa nie przewiduje żadnej możliwości wypowiedzenia? Nie, ponieważ okresowe umowy najmu nie mogą być rozwiązywane, gdy nie pozwala na to ich treść. Zmiana miejsca zamieszkania lub pracy nie jest ważnym powodem w rozumieniu ustawy, który pozwalałby na zakończenie takiego najmu.
Przykład 2.
Czy najemca związany umową najmu zawartą na okres 3 lat może ją wcześniej wypowiedzieć z powodu złego stanu technicznego budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal w sytuacji, gdy umowa nie przewiduje żadnej możliwości wypowiedzenia? Tak, ponieważ stan zagrażający zdrowiu lub życiu najemcy stanowi tzw. ważną przyczynę, która uzasadnia wcześniejsze rozwiązanie najmu – nawet wtedy, gdy w umowie nie zawarto postanowień w tym zakresie lub gdyby umowa zakazywała stosowania wcześniejszego wypowiedzenia.
Przykład 3.
Czy najemca związany umową najmu zawartą na 2 lata może ją wcześniej wypowiedzieć, gdy w treści umowy znajduje się zapis pozwalający każdej ze stron na wcześniejsze rozwiązanie kontraktu z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia z jakichkolwiek przyczyn? Nie, ponieważ wpisanie prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu bez podania dokładnych okoliczności, które uzasadniałyby skorzystanie z takiego prawa, jest nieważne. Aby prawo do wypowiedzenia było skuteczne i wiążące, w umowie musi znaleźć się katalog przykładów, w których dana strona może skorzystać z takiego uprawnienia.
W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego możliwość wcześniejszego rozwiązania zobowiązania jest jeszcze bardziej ograniczona, niż przy najmie zwykłym – w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc zawarty jest katalog okoliczności, które uzasadniają rozwiązanie najmu zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Pamiętajmy jednak, że strony zobowiązania mają prawo wpisać do swojej umowy dodatkowe okoliczności, które będą uzasadniały prawo do wypowiedzenia najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Jeśli ich nie będzie, to wiążą nas postanowienia ww. ustawy.
Kary umowne i kaucja za najem
W umowach najmu warto zadbać o postanowienia odnoszące się do kar umownych z tytułu nienależytego wykonywania zobowiązań. W praktyce bardzo często kary tego rodzaju stosowane są tylko wobec najemców, a prawnie nigdy wobec wynajmujących. Taka sytuacja, choć prawnie dopuszczalna, prowadzi niestety do nierównowagi pomiędzy najemcą a wynajmującym. Jeśli chcemy zadbać o ochronę praw dwóch stron zobowiązania, kary umowne powinny równomiernie obciążać zarówno lokatora, jak i właściciela wynajmowanej nieruchomości.
Kary umowne nie są jednak obowiązkowe, a ich wartość nie może być dowolnie stosowana. W zależności od wielkości czynszu za najem kara umowna nie powinna być większa niż jej kilkukrotność. Stosowanie kar opiewających na dziesiątki lub setki tysięcy złotych za niedotrzymywanie warunków umowy są zbyt rażące i mogą być uznane przez sąd za niewiążące.
Kaucja jest kolejnym elementem, który praktycznie zawsze pojawia się w umowach najmu nieruchomości. Stanowi ona zabezpieczenie interesów wynajmującego – w przypadku, gdyby najemca zalegał z płatnościami za lokal lub wyrządził w nim szkodę, właściciel może dokonać potrącenia odpowiedniej kwoty z posiadanej kaucji, a niekiedy nawet zatrzymać ją w całości. Kaucja nie może być jednak zabezpieczeniem przed możliwością przedterminowego rozwiązania umowy – Sąd Najwyższy uznał tego rodzaju postanowienia umowne za całkowicie sprzeczne z obowiązującymi zasadami i nieważne z mocy samego prawa. Kaucja nie może mieć charakteru represyjnego i zmuszającego najemcę do kontynuowania umowy.
Przykład 4.
Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję wpłaconą przez najemcę w sytuacji, gdy mamy do czynienia z umową najmu zawartą na czas nieokreślony i w jej treści znajduje się postanowienie, zgodnie z którym najemca ma obowiązek pozostawania w stosunku najmu przez co najmniej 2 lata? Nie, ponieważ prawo najemcy do wcześniejszego rozwiązania najmu nie może być ograniczane karą finansową pod postacią przepadku wpłaconej kaucji. Jeśli najemca zechce rozwiązać najem zawarty na czas nieokreślony zgodnie z zasadami umownymi lub ustawowymi, to wynajmujący ma obowiązek zwrócenia mu kaucji – pod warunkiem, że najemca nie zalega oczywiście z opłatami i nie spowodował szkody wynajmowanej nieruchomości.
Wysokość kaucji za najem jest ustalana przez strony zobowiązania, przy czym nie powinna być ona zbyt wygórowana – podobnie jak ma to miejsce w przypadku kar umownych. Kaucja nie jest oczywiście obowiązkowa, więc strony mogą w ogóle z niej zrezygnować. Jeśli się jednak pojawi, to jej wysokość nie powinna przekraczać dwu lub trzykrotności miesięcznej stawki czynszu.
Bezpieczna umowa najmu
Bezpieczna umowa najmu zabezpiecza interesy wynajmującego oraz najemcy. W pierwszej kolejności strony takiego zobowiązania powinny podjąć decyzję, w jakiej formie ma występować wiążący ich najem (zwykłej, okazjonalnej lub instytucjonalnej). Następnie należy ustalić czas obowiązywania danej umowy oraz możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia – koniecznie z podaniem dokładnych przyczyn uzasadniających skorzystanie z takiego prawa. Istotne są również postanowienia umowne odnoszące się do stosowania kar umownych oraz kaucji opłacanej przez najemcę.
