House flipping to nazwa sposobu zarabiania polegającego na zakupie nieruchomości w celu jej odnowienia, a następnie szybkiej sprzedaży z zyskiem. Po uzyskaniu kapitału osoba kupuje następną nieruchomość za otrzymane pieniądze i powtarza cały proces, generując dochód. Biorąc pod uwagę brzmienie przepisów podatkowych, warto zastanowić się, czy osoba fizyczna, która chce działać w branży house flipping spełnia warunki do uznania jej za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą.
House flipping w świetle PIT
Czy house flipping stanowi działalność gospodarczą w myśl podatku dochodowego? Odpowiedź na tak postawione pytanie uzależniona jest od skali działalności danego podmiotu. Jeżeli bowiem sięgniemy do definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie PIT, to zauważymy, że przepisy uznają za taką działalność zarobkową:
-
wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową
-
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
-
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
-
prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Jak zatem wyraźnie wynika z przedstawionej definicji, cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Jeżeli zatem podatnik dokona jednorazowej transakcji house flippingu, nie będziemy mieli do czynienia z działalnością ciągłą. W konsekwencji nie będzie możliwe zakwalifikowanie takiej osoby fizycznej jako przedsiębiorcy. Jeśli natomiast podatnik dokonuje kilku bądź kilkunastu transakcji typu house flipping, angażuje do tego odpowiednie środki i jest nastawiony na osiągnięcie zysku, to spełnione zostają wszelkie przesłanki do uznania takiej aktywności za działalność gospodarczą. Warto w tym miejscu zauważyć, że dla zaliczenia do działalności gospodarczej nie jest istotny rezultat podejmowanych działań.
| Przykład 1. Podatnik kupił mieszkanie w starej kamienicy. We własnym zakresie wyremontował je i sprzedał z zyskiem. Za uzyskane pieniądze wyjechał w podróż dookoła świata. Z uwagi na fakt, iż była to jednorazowa transakcja, która nie miała charakteru ciągłego, nie może zostać uznana za działalność gospodarczą (podatek może jednak wystąpić, jeżeli nieruchomość została sprzedana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta). |
| Przykład 2. Podatnik, dysponując dużym kapitałem, nabył kilka mieszkań i po przeprowadzonych remontach generalnych postanowił je sprzedać. Niestety z uwagi na załamanie rynku nieruchomości w ostatecznym rozrachunku cała operacja przyniosła mu stratę. Pomimo braku zysku, taki house flipping stanowi działalność gospodarczą. |
Jeżeli już dojdzie do uznania house flippingu za działalność gospodarczą, warto przeanalizować, w jaki sposób należy opodatkować takie transakcje. Co do zasady przychodem z działalności gospodarczej jest sprzedaż majątku wykorzystywanego do tej działalności. Oznacza to, że do sprzedaży nieruchomości należy stosować zasady właściwe dla działalności gospodarczej. House flipping jako szczególny charakter sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej
Jednak ustawodawca przewidział wyjątek od powyższej reguły. Otóż do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W takim przypadku zastosowanie ma reguła wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, stanowiąca, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Taka transakcja jest opodatkowana stawką 19%.
| Przykład 3. Podatnik nabył w 2015 r. cztery mieszkania. Wszystkie odnowił i zmodernizował, a następnie sprzedał w 2017 r. Z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynęły jedynie 2 lata, uzyskany dochód należy opodatkować stawką 19% |
| Przykład 4. Jeżeli podatnik z powyższego przykładu dokonałby zbycia wszystkich nieruchomości po 31.12.2020 r., to podatek nie wystąpi, ponieważ upłynie pięcioletni okres, w którym zbycie nieruchomości powoduje konieczność zapłaty podatku. |
House flipping w świetle VAT
Bez wątpienia również na gruncie ustawy VAT transakcje typu house flipping można zakwalifikować jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jak bowiem wskazują regulacje ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W szczególności ostatnie zdanie stanowi potwierdzenie, że dokonywanie zakupów lokali mieszkalnych, ich remont, a następnie sprzedaż jest wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W podatku VAT i transakcjach sprzedaży lokali mieszkalnych bardzo interesujące jest zagadnienie stawki, jaką należy opodatkować taką dostawę. Mianowicie w świetle art. 41 ust. 12 ustawy VAT stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z tym jednak zastrzeżeniem, że wyłącznie do lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2. W przypadku lokali mieszkalnych, których powierzchnia przekracza określony limit, do pozostałej części stosuje się stawkę 23%.
| Przykład 5. Podatnik kupił kilka mieszkań celem ich dalszej sprzedaży. Jedno mieszkanie ma powierzchnię 182 m2. Dokonał generalnego remontu tego mieszkania, a następnie sprzedał. Z uwagi na fakt, że w świetle ustawy VAT podatnik prowadzi działalność gospodarczą, sprzedaż należy opodatkować podatkiem VAT. Wartość mieszkania właściwą dla 150 m2 należy opodatkować stawką 8%, natomiast pozostałą część odpowiadającą 32 m2 należy opodatkować stawką 23%. |
