Poradnik Przedsiębiorcy

Amortyzacja lokalu mieszkalnego - metody i stawki

Zarówno budynki mieszkalne, jak i lokale mieszkalne mogą stanowić środek trwały i tym samym podlegać amortyzacji. Jak ustalić ich wartość początkową? Jaka amortyzacja lokalu mieszkalnego powinna zastosowana? Wyjaśniamy poniżej.

Lokal mieszkalny - definicja

Pojęcia lokalu mieszkalnego oraz budynku mieszkalnego zostały wyjaśnione w rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie KŚT. Co ważne, podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT określono na podstawie PKOB.

Budynek mieszkalny to obiekty budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

 

Lokal mieszkalny to wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielny lokal mieszkalny, jak też i jego część obejmującą co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu.

Lokal mieszkalny jako środek trwały

Lokal mieszkalny może stanowić środek trwały firmy, o ile spełnia wymogi stawiane w art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią składnik majątku może być środkiem trwałym, jeżeli:

  • stanowi własność lub współwłasność przedsiębiorcy,
  • jest kompletny i zdatny do użytku,
  • przewidywany okres jego użytkowania jest dłuższy niż jeden rok,
  • będzie wykorzystywany jedynie do celów działalności gospodarczej lub przedsiębiorca odda go do użytkowania na podstawie umowy leasingu, dzierżawy lub najmu.

Lokal mieszkalny zakwalifikowany jako środek trwały podatnik ma obowiązek ująć w ewidencji środków trwałych i amortyzować w czasie. Jednak aby było to możliwe, należy określić jego wartość początkową.

Ważne!

W celu udokumentowania przyjęcia środka trwałego do użytkowania podatnik powinien sporządzić dokument OT.

Lokal mieszkalny - ustalenie wartości początkowej

Sposób ustalenia wartości początkowej środka trwałego zależy od sposobu jego nabycia, co obrazuje poniższa tabela:

Sposób nabycia środka trwałego

Ustalenie wartości początkowej w oparciu na przepisach updof

Ustalenie wartości początkowej w oparciu na przepisach updop

odpłatne nabycie

cena nabycia

cena nabycia

częściowe odpłatne nabycie

cena nabycia powiększona o wartość przychodu określoną w art. 11 ust. 2b updof

cena nabycia powiększona o wartość przychodu określoną w art. 15 ust. 5a updop

wytworzenie we własnym zakresie

koszt wytworzenia

koszt wytworzenia

darowizna, spadek lub in. nieodpłatny sposób

wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

wkład niepieniężny (aport) wniesiony do spółki niebędącej osobą prawną

a) wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne - jeżeli przedmiot wkładu był amortyzowany,

b) wydatki poniesione na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczone do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie - jeżeli przedmiot wkładu nie był amortyzowany,

c) wartość określoną zgodnie z art. 19 - jeżeli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej, z wyłączeniem wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych przez wspólnika we własnym zakresie

a) wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne - jeżeli przedmiot wkładu był amortyzowany,

b) wydatki poniesione na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczone do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie - jeżeli przedmiot wkładu nie był amortyzowany,

c) wartość określoną zgodnie z art. 14 - jeżeli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej, z wyłączeniem wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych przez wspólnika we własnym zakresie

przekształcenie przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną w jednoosobową spółkę kapitałową

-

a) wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyjne,

b) wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie składników majątku, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie - jeżeli rzeczy te lub prawa nie były amortyzowane

otrzymanie w związku z likwidacją osoby prawnej

ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej

ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej

Tabela 1.Sposoby wyceny środków trwałych – opracowanie własne.

Co ważne, w przypadku lokali mieszkalnych podatnik może zastosować uproszczoną metodę wyceny określoną w art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej można określić, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu oraz kwoty 988 zł. Należy pamiętać, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Lokal mieszkalny można amortyzować przy zastosowaniu jednej z trzech poniższych metod. Wyboru metody należy dokonać przed rozpoczęciem amortyzacji. Istotna kwestią jest fakt, że raz wybraną metodę amortyzacji co do zasady należy stosować do pełnego zamortyzowania środka trwałego.

Lokal mieszkalny - metoda liniowa

Lokal mieszkalny może być amortyzowany przy zastosowaniu podstawowej metody amortyzacji, jaką jest metoda liniowa. Wówczas należy zastosować stawkę określoną w Wykazie stawek, który stanowi załącznik do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla lokali mieszkalnych przewidziana została stawka 1,5% w skali roku.

Ważne!

Przy zastosowaniu metody liniowej lokal mieszkalny będzie amortyzowany przez okres 66 lat i 8 miesięcy.

Lokal mieszkalny - metoda liniowa przyspieszona

W sytuacji gdy lokal mieszkalny użytkowany jest w warunkach złych lub pogorszonych, wówczas podatnik może zastosować metodę liniową przyspieszoną, uregulowaną w art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Zgodnie z jego treścią podatnik może stawki podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych podwyższać dla budynków i budowli używanych w warunkach:

  • pogorszonych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2 (max. stawka 1,8%),
  • złych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4 (max. stawka 2,1%);

Za pogorszone warunki używania budynków i budowli uważa się używanie ich pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Natomiast za złe warunki używania budynków i budowli uważa się ich używanie pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

Lokal mieszkalny - metoda liniowa indywidualna

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy podatnik ma prawo do zastosowania indywidualnej metody amortyzacji lokali mieszkalnych - jednak aby było to możliwe, musi on spełniać określone warunki: powinien być używany lub ulepszony oraz wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy.

Lokal mieszkalny uważa się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed jego nabyciem był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy. Natomiast lokal mieszkalny jest traktowany jako ulepszony, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:

  • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
  • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

- dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata.

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, że okres amortyzacji przy zastosowaniu metody indywidualnej dla lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat - wówczas należy zastosować stawkę 10% w skali roku.