Poradnik Przedsiębiorcy

Amortyzacja budynków - jaką stawkę mogą zastosować podatnicy?

Jednym ze składników majątku przedsiębiorstw są budynki. To zazwyczaj najcenniejsze składniki majątku firm. Co istotne, w przypadku budynków koszty ich zakupu rozliczamy w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne. Sprawdź jaką stawkę można użyć w momencie gdy dokonywana zostaje amortyzacja budynków.

Odpisy amortyzacyjne a przeznaczenie budynku

Odpisy amortyzacyjne to forma rozliczania w czasie poniesionych wydatków poprzez ich kwalifikację do kosztów uzyskania przychodów. Dzięki odpisom amortyzacyjnym dochodzi do pomniejszenia dochodu do opodatkowania. Zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych od różnego rodzaju środków trwałych zostały określone w obu ustawach o podatkach dochodowych. Tym samym w zależności od rodzaju środka trwałego zależy wysokość odpisów amortyzacyjnych. W przypadku budynków podział co do zasady wynika z ich przeznaczenia. Dzielimy je na mieszkalne i niemieszkalne.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych nie przewiduje istnienia np. budynków mieszkalnych jednorodzinnych z częścią usługową, a jedynie budynki mieszkalne i niemieszkalne. Tym samym w przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie pensjonatem czy biurem) klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem.

Główne użytkowanie powinno być określane w następujący sposób:

  • należy określić jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniem Klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie, następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą „góra – dół”;

  • najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) – najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy (Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PK0B)).

Zatem dla potrzeb PKOB kryterium zaklasyfikowania jest przewaga całkowitej powierzchni użytkowej.

Przykład 1.

W budynku mieszkalnym z częścią usługową podatnik prowadzi działalność najmu pokoi turystom. Budynek ma powierzchnię użytkową 300 m2, z czego pod działalność gospodarczą wolą właściciela przeznaczona jest powierzchnia 220 m2. Z projektu wynika natomiast, że część usługowa zajmuje nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej budynku jednorodzinnego. Z jakim rodzajem budynku mamy do czynienia?

W tym przypadku faktycznie 73,33% przypada na cele działalności gospodarczej. W tym miejscu warto przywołać klasyfikację środków trwałych – rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). Korzystając z uwag zawartych w tym rozporządzeniu, w przypadku budynków o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje głównie jego przeznaczenie do właściwej podgrupy i rodzaju oraz związana z tym konstrukcja i wyposażanie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokalu) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie. Ponieważ mamy tutaj więc do czynienia z budynkiem mieszkalno usługowym, a w praktyce ponad 70% powierzchni przeznaczonych jest na działalność, budynek należy sklasyfikować jako niemieszkalny.

Amortyzacja budynków mieszkalnych

Zgodnie z art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej jako ustawa o PIT – amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Tym samym mieszkanie może stanowić środek trwały podlegający amortyzacji, jeśli spełnia powyższe warunki. Amortyzacja budynków co do zasady podlega stawce 1,5%. Jednak podatnik w szczególnych przypadkach może skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji.

Przykład 2.

Podatnik dokonał zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Zakupione mieszkanie ma już ponad 20 lat. Cena jego nabycia to 200 000 zł plus koszty notarialne 4000 zł. Czy podatnik może zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji?

Przypomnimy, że stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2–18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia. W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. Tym samym w naszym przypadku cena nabycia wyniosła 204 000 zł.

W myśl art. 22j ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22I, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat dla budynków mieszkalnych.

Środki trwałe, o których mowa powyżej, uznaje się za:

  • używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy – lub

  • ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W naszym przypadku zakupione mieszkanie ma ponad 5 lat, nie było ulepszane, tym samym podatnik będzie mógł zastosować stawkę amortyzacji w wysokości 10%.

Amortyzacja budynków niemieszkalnych

W praktyce w działalności gospodarczej najczęściej wykorzystywane są budynki niemieszkalne. Budynki zaliczane według Klasyfikacji Środków Trwałych jako pozostałe budynki niemieszkalne, zgodnie z wykazem do ustawy o PIT winny być amortyzowane według stawki 2,5%.

W tym przypadku jednak ustawa również daje prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji. Podobnie jak w powyższym przypadku podatnik ma możliwość zastosowania indywidualnych stawek amortyzacji dla środków trwałych używanych lub ulepszonych. Tutaj również środek trwały może zostać uznany za używany, jeżeli podatnik udowodni, że przed nabyciem był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy.

W konsekwencji stwierdzić trzeba, że podatnicy w przypadku gdy następuje amortyzacja budynków niemieszkalnych mają również prawo zastosować indywidualną stawkę w wysokości 10%.

Amortyzacja pozostałych budynków

Powyżej opisaliśmy sytuację, gdy budynek jest budynkiem mieszkalnym lub niemieszkalnym. W praktyce gospodarczej podatnicy użytkują inne rodzaje budynków.

Ustawodawca uznał, że w niektórych przypadkach można zastosować przyspieszoną amortyzację, która będzie krótsza niż 10 lat.

Powyższe dotyczy KŚT rodzaj 103, do których zaliczamy:

  • domy towarowe,

  • centra handlowe,

  • kioski towarowe trwale z gruntem związane,

  • samodzielne sklepy i butiki,

  • stacje paliw i stacje obsługi,

  • hale przeznaczone na targi, wystawy i aukcje

  • apteki,

  • targowiska pod dachem, oraz

  • pozostałe nieruchomości handlowo-usługowe.

Ponadto dotyczy to także kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych. Okres amortyzacji dla tych budynków nie może być krótszy niż 3 lata. Oczywiście podobnie jak dla budynków niemieszkalnych i mieszkalnych muszą być używane (podatnik musi wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy oraz nie są ulepszone).

Podsumowując, gdy dokonywana jest amortyzacja budynków musimy zwracać uwagę, z jakim rodzajem środka trwałego mamy do czynienia. Ponadto, chcąc zastosować indywidualne stawki amortyzacji, musimy wiedzieć, ile budynek ma lat i czy nasze nakłady w nim poczynione nie spowodowały jego ulepszenia.