Poradnik Przedsiębiorcy

Jak przebiega amortyzacja nieruchomości? Warto wiedzieć!

Przedsiębiorcy często inwestują w nieruchomości, które mają być wykorzystywane w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Nabytą nieruchomość, lub też nieruchomość posiadaną, przedsiębiorca może zamortyzować jako środek trwały, obniżając tym samym kwotę podatku dochodowego. W jaki przebiega amortyzacja nieruchomości i jaką stawkę należy zastosować? Odpowiadamy w niniejszym artykule.

Nieruchomość jako środek trwały

Zgodnie z art. 22a ustawy o PIT amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • maszyny, urządzenia i środki transportu,
  • inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT, zwane środkami trwałymi.

Ponadto amortyzacji podlegają również, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

  • przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
  • składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.

W kwestii nieruchomości, te, które podlegają amortyzacji, można podzielić na:

  • budynki, przez które należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
  • budowle, przez które należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe;
  • lokale, przez które należy rozumieć izbę wydzieloną ścianami w obrębie budynku lub zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które są przeznaczone na stały pobyt ludzi i bezpośrednio służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Amortyzacja nieruchomości - warunki

Nieruchomość może być zaliczona do środków trwałych, jeżeli zostały spełnione łącznie dwa warunki, mianowicie:

  • nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz
  • jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej bądź została oddana do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT.

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Taka ewidencja powinna zawierać co najmniej:

  • liczbę porządkową;
  • datę nabycia;
  • datę przyjęcia do używania;
  • określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;
  • określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;
  • symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;
  • wartość początkową;
  • stawkę amortyzacyjną;
  • kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;
  • zaktualizowaną wartość początkową;
  • zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;
  • wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;
  • datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.

Jak wskazuje NSA w Warszawie w wyroku z 30 października 2019 r. (II FSK 3772/17), „aby podatnik mógł dokonać odpisów amortyzacyjnych, jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji środków trwałych niezależnie od posiadanych innych dokumentów źródłowych. Wymaga konkretnego dowodu, którego nie można zastąpić w żaden inny sposób niż na podstawie prawidłowo prowadzonej ewidencji”.

Z obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wynika, że podatnik uwzględniając odpisy amortyzacyjne w kosztach uzyskania przychodów, zobowiązany jest tego dowodzić prowadzeniem i posiadaniem przedmiotowej ewidencji. Inne dowody wskazujące na fakt jej prowadzenia (wyjaśnienia składane osobiście, zeznania świadków, inne dokumenty) nie mogą wywołać tożsamych skutków.
Przedsiębiorca-podatnik powinien pamiętać o wskazaniu prawidłowego kodu Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) oraz wyborze właściwej dla danego środka trwałego stawki amortyzacji.

Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych oraz kody KŚT wskazane zostały w załączniku nr 1 do ustawy o PIT. Budynki niemieszkalne zaliczane są do podgrupy nr 10, natomiast budynki mieszkalne do podgrupy nr 11. Dla lokali i budynków mieszkalnych podstawowa stawka amortyzacji wynosi 1,5%, a dla budynków i lokali niemieszkalnych – 2,5%.

Przykład 1.

Przedsiębiorca Jan Kowalski wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej lokal niemieszkalny o wartości początkowej 500 000,00 zł. Przy zastosowaniu podstawowej stawki amortyzacyjnej dla lokali niemieszkalnych (2,5%) roczny odpis amortyzacyjny wynosi 12 500,00 zł (2,5% × 500 000,00 zł). W konsekwencji, Jan Kowalski może miesięcznie ująć w kosztach odpis amortyzacyjny w wysokości 1041,67 zł.

Indywidualne stawki amortyzacyjne

Amortyzacja nieruchomości wymaga zastosowania właściwej stawki amortyzacyjnej dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika można ustalić indywidualnie, z tym że:

  • okres amortyzacji w przypadku lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat. Powoduje to, że w przypadku takich lokali stawka amortyzacyjna może wzrosnąć aż do 10%;
  • okres amortyzacji w przypadku budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5%, jest równy 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, przy czym nie może być krótszy niż 10 lat.

W przypadku lokali mieszkalnych podwyższoną stawkę amortyzacji (10%) można zastosować wyłącznie dla lokali używanych lub lokali ulepszonych.

Środki trwałe w postaci lokalu mieszkalnego uznaje się za:

  • używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy, lub
  • ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przykład 2.

Przedsiębiorca Jan Kowalski nabył w 2010 r. lokal mieszkalny wybudowany w 1994 r. Lokal po nabyciu został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przedsiębiorca będzie mógł zastosować stawkę amortyzacyjną 10% z uwagi na to, że lokal przed nabyciem był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy.

Warto pamiętać, że w przypadku lokali mieszkalnych nabytych od dewelopera podatnik nie będzie mógł skorzystać z 10% stawki amortyzacyjnej, ponieważ nie została spełniona przesłanka wykorzystywania lokalu przez co najmniej 60 miesięcy.

Przykład 3.

Przedsiębiorca Jan Kowalski nabył lokal mieszkalny od dewelopera i użytkował go przez 70 miesięcy. Po tym okresie postanowił wprowadzić przedmiotowy lokal do prowadzonej działalności. Przedsiębiorca nie będzie mógł zastosować 10% stawki amortyzacyjnej, ponieważ lokal przed nabyciem nie był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy.