Hipoteka jest jednym z lepiej poznanych ograniczonych praw rzeczowych w Polsce. Niewiele osób wie jednak, że prawo to może występować w kilku różnych postaciach i obciążać nie tylko nieruchomości. Jedną z form hipoteki jest hipoteka przymusowa łączna. Na czym dokładnie polega hipoteka przymusowa łączna? Odpowiadamy w artykule!
Czym jest hipoteka?
Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych – do tej kategorii należą także zastaw, użytkowanie, służebność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipoteka służy zabezpieczeniu interesu wierzyciela i jest ustanawiana co do zasady na nieruchomości. Jeśli dłużnik nie ureguluje swojego zobowiązania, to wierzyciel hipoteczny będzie w stanie zaspokoić swoje roszczenia z obciążonej nieruchomości.
Hipoteka jest szczególnym prawem, co znalazło swoje odzwierciedlenie w odrębnej ustawie regulującej tę instytucję – chodzi oczywiście o Ustawę z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z zapisami tego aktu prawnego przedmiotem hipoteki, oprócz wspomnianej wcześniej jakiejkolwiek nieruchomości, może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych powyżej.
Ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki zostało uregulowane w art. 65 ust. 1 i nast. ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten wskazuje, że hipoteka jest prawem akcesoryjnym związanym z oznaczoną wierzytelnością, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia się z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością. Do istoty tego prawa należy więc istnienie zobowiązania, dla którego zabezpieczenia została ustanowiona hipoteka. Wprawdzie w przypadku zaspokojenia wierzyciela dochodzi do zmniejszenia w sensie cywilistycznym zobowiązania zarówno dłużnika rzeczowego, jak i dłużnika osobistego, jednak niekiedy sytuację tą należy ocenić na gruncie prawa podatkowego. Zadanie to należy do organu interpretacyjnego, który winien wprost odnieść się do precyzyjnie opisanych elementów zdarzenia przyszłego.
Czym jest hipoteka łączna?
Wyjaśnienie postaci hipoteki przymusowej łącznej wymaga najpierw zdefiniowania pojęcia hipoteki łącznej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami hipoteka łączna pojawia się w razie jakiegokolwiek podziału nieruchomości. Hipoteka obciążająca do tej pory jedną nieruchomość będzie obciążała wszystkie nowo powstałe nieruchomości utworzone przez podział. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Obciążą również nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był nią obciążony.
Przykład 1.
Nieruchomość gruntowa X jest obciążona hipoteką do wysokości 35 000 zł. Właściciel nieruchomości postanowił jednak dokonać jej podziału na 3 równe działki – uzyskał stosowne pozwolenie z właściwego urzędu i podział został przeprowadzony zgodnie z prawem. W tym przypadku każda z nowych działek również będzie obciążona hipoteką – na każdej z nich istnieć będzie hipoteka do wysokości 35 000 zł każda.
Przykład 2.
Jan jest właścicielem 3 różnych nieruchomości – 2 mieszkań oraz jednej działki gruntowej. Mężczyzna chce zaciągnąć kredyt na rozwój swojej działalności gospodarczej, przy czym bank zażądał od niego ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia spłaty długu. Ze względu na dużą wysokość kredytu bank ustanowił hipotekę na działce Jana i jednym z jego mieszkań – w tym przypadku mamy do czynienia z hipoteką łączną obciążającą dwie nieruchomości należące do jednego właściciela w tym samym czasie.
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość – jest to tzw. hipoteka łączna umowna. W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.
Czym jest hipoteka przymusowa łączna?
Wiemy już, czym jest hipoteka łączna – obciąża ona kilka nieruchomości w ramach jednego stosunku zobowiązaniowego. Jeśli hipoteka taka miałaby powstać z mocy samego prawa, to wówczas określamy ją mianem przymusowej.
Co do zasady postać tego prawa jest zakazana w Polsce od 2001 roku, chyba że kilka nieruchomości jest już obciążonych innymi hipotekami łącznymi albo stanowią własność dłużników solidarnych. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od uznania wierzyciela.
Hipoteka przymusowa łączna jest prawem, które może pojawić się bardzo rzadko – dopiero przy dopełnieniu pewnych formalności. Hipoteka przymusowa nie wymaga do swojego powstania uzyskania zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Innymi słowy, właściciele poszczególnych nieruchomości powstałych z podziału innej nieruchomości już obciążonej hipoteką nie muszą wyrażać zgody, aby hipoteka przymusowa łączna istniała również na ich nieruchomościach. Prawo to jest bardzo problematyczne, szczególnie gdy dotyczy właścicieli, którzy nie byli i nie są dłużnikami danego wierzyciela. Hipoteka przymusowa łączna może powstać np. wskutek podziału spadku lub zniesienia współwłasności poprzez podział nieruchomości obciążonej hipoteką łączną na kilka mniejszych działek.
Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 24 stycznia 2013 roku (sygn. akt I ACz 2179/12), przepis art. 1111 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczy szczególnej sytuacji ustanowienia łącznej hipoteki przymusowej i wyraża zasadę, że ustanowienie takiej hipoteki jest niedopuszczalne, chyba że dane nieruchomości są już obciążone hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Natomiast, jeżeli wierzyciel legitymujący się tytułem wykonawczym chce ustanowić hipotekę przymusową na więcej niż jednej nieruchomości dłużnika, to musi w tym celu uzyskać dalszy tytuł wykonawczy, przy czym jego uzyskanie jest uzależnione od wykazania istnienia potrzeby prowadzenia egzekucji z kilku składowych części majątku tego samego dłużnika (art. 793 kpc). Swoboda wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym, a więc osoby, której roszczenie jest w większości sytuacji pewne, w ustanowieniu hipotek przymusowych na nieruchomościach dłużnika jest poddana kontroli sądu. Tym bardziej uzasadnione jest zatem ustanowienie takiej kontroli w przypadku osoby dążącej dopiero do zabezpieczenia swojego roszczenia, które nie zostało jeszcze stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu. Wyrazem tej kontroli jest właśnie regulacja art. 7301 § 3 kpc, zgodnie z którym sąd przy wyborze sposobu zabezpieczenia winien uwzględnić interesy stron w takiej mierze, aby uprawnionemu zapewnić należytą ochronę, a obowiązanego nie obciążać ponad potrzebę.
Podsumowując, hipoteka przymusowa łączna jest formą hipoteki obciążającej nieruchomości powstałe w wyniku podziału innej większej nieruchomości, która już była obciążona hipoteką. Dla swej ważności nie wymaga ona uzyskania zgody właściciela nieruchomości, stąd może stanowić problem dla właścicieli niebędących dłużnikami wierzyciela hipotecznego. Polski system prawny co do zasady zakazuje stosowania tego rodzaju hipoteki, chyba że kilka nieruchomości jest już obciążonych innymi hipotekami łącznymi albo stanowią własność dłużników solidarnych.
