Poradnik Przedsiębiorcy

Hipoteka przymusowa, czyli jak skutecznie odzyskać dług

Nakaz zapłaty przeciwko dłużnikowi stwierdza wyłącznie jego obowiązek zapłaty. W toku egzekucji okazać się może, że dłużnik nie ma majątku wystarczającego na zaspokojenie roszczeń wierzyciela, a również często zdarza się, że zadłużył się u wielu innych osób. Co w takiej sytuacji może zrobić wierzyciel? Czy hipoteka przymusowa rozwiąże sytuację?

Hipoteka przymusowa - poprawa sytuacji wierzyciela

Hipoteka przymusowa to rodzaj zabezpieczenia wierzyciela na nieruchomości dłużnika. Stanowi jednocześnie najbardziej pewną formę zabezpieczenia wierzytelności, bowiem zazwyczaj jest to najbardziej wartościowy składnik majątku jaki osoba zaciągająca dług posiada. Warunkiem skutecznego zabezpieczenia poprzez hipotekę przymusową jest własnościowe posiadanie nieruchomości przez dłużnika, ewentualnie posiadanie jej jako współwłaściciel bądź uprawniony z tytułu użytkowania wieczystego.

 

Art. 109 ust. 1 Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

 

Co ważne, odmiennie względem głównej zasady hipoteki, hipoteka przymusowa nie następuje poprzez umowę między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Może być ustanowiona bez zgody, a nawet wiedzy dłużnika.

Możliwość uzyskania hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika nie oznacza, że można zająć kilka nieruchomości jednocześnie. Jest to skuteczne wówczas, gdy dana nieruchomość jest uprzednio obciążona hipoteką łączną lub stanowi własność kilku współdłużników solidarnych.

 

Hipoteka łączna - odmiana hipoteki zwykłej, która powstaje poprzez podział jednej nieruchomości na kilka odrębnych. Innymi słowy, hipoteka, która uprzednio obciążała jedną nieruchomość obciąża dodatkowo wszystkie utworzone w wyniku podziału. Hipoteka łączna zabezpiecza jedną, konkretną wierzytelność.

 

Dłużnicy solidarni - dłużnicy zobowiązani w ten sam sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. [art. 366 kc], np. umowa poręczenia.

 

Całość sumy hipoteki przymusowej wraz z odsetkami i kosztami procesu wynika z tytułu wykonawczego i w rezultacie wierzyciel nie może żądać zaspokojenia wyższej kwoty.

Tytuł wykonawczy podstawą do uzyskania hipoteki przymusowej

Jak wynika z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, podstawą do uzyskania hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności.

W praktyce, wraz z tytułem wykonawczym wymogiem formalnym wpisu hipoteki przymusowej, jest złożenie wniosku na odpowiednim formularzu i uiszczenie opłaty o stałej wysokości 200 zł. Do wniosku należy dołączyć oryginał tytułu wykonawczego uzyskanego w drodze wystąpienia do sądu z prośbą o jego wydanie w celu dokonania wpisu. Jest on oznaczany na tytule wykonawczym, który może być wykorzystany jedynie do tego celu.

Wierzyciele hipoteczni

Podczas egzekucji z nieruchomości wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony nawet wtedy, kiedy nie składał wniosku o egzekucję. Komornik ma obowiązek poinformować wszystkich wierzycieli o podjęciu egzekucji przy dokonywaniu opisu oraz wyceny nieruchomości dla celów licytacji. Jednocześnie wzywa ich do zgłoszenia swoich praw względem nieruchomości.

Wierzytelność hipoteczna jest piątym z kolei roszczeniem zaspokajanym ze środków uzyskanych z licytacji. Kolejno spłacane są: koszty postępowania, należności z tytułu alimentów, należności pracownicze (wynagrodzenia, renty) i należności zabezpieczone hipoteką morską.