W przypadku, gdy kilka osób jest współwłaścicielami nieruchomości, może dojść do sytuacji, w której postanawiają znieść współwłasność i przekazać całość nieruchomości wyłącznie jednej z nich. Taka czynność może odbyć się zarówno za wynagrodzeniem, jak i nieodpłatnie. Problematyczna na gruncie prawa podatkowego może być natomiast kwestia istniejącej na nieruchomości hipoteki. W związku z tym w poniższym artykule przedstawiamy, w jaki sposób dokonać rozliczenia, kiedy ma miejsce nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką?
Kiedy ma miejsce zniesienie współwłasności nieruchomości?
Przepisy podatkowe nie regulują kwestii zniesienia współwłasności nieruchomości i w tym zakresie musimy sięgnąć do odpowiednich regulacji z zakresu Kodeksu cywilnego.
Na podstawie art. 195 kodeksu cywilnego (kc) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 kc każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat; przedłużenie można ponowić.
W ramach wymienionych trybów zniesienia współwłasności określono:
- podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny);
- przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli;
- sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Dodatkowo przypomnijmy, że zniesienie współwłasności może mieć także postać odpłatną lub nieodpłatną.
Opodatkowanie nieodpłatnego zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy SD opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
W konsekwencji zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W takim wypadku obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy udziału w nieruchomości.
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
W przypadku, gdy do nieodpłatnego zniesienia współwłasności dochodzi pomiędzy członkami najbliższej rodziny, istnieje możliwość zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy SD.
Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
W przypadku, gdy dochodzi do nieodpłatnego zniesienia współwłasności pomiędzy innymi osobami, to po stronie nabywcy powstaje obowiązek podatkowy.
W terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego należy złożyć deklarację SD-3, na podstawie której naczelnik US wymierza kwotę podatku. Termin płatności podatku to 14 dni, licząc od dnia odebrania decyzji.
Obowiązek sporządzenia i przesłania deklaracji SD-3 nie powstaje w sytuacji, gdy do nieodpłatnego zniesienia współwłasności dochodzi w formie aktu notarialnego.
Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 pkt 2 ustawy SD notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.
W konsekwencji w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości to notariusz jako płatnik pobiera podatek i wpłaca go na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn
W przypadku tych osób, wobec których nie znajdzie zastosowanie zwolnienie podatkowe, konieczne jest ustalenie wielkości podatku do zapłaty. W tym celu trzeba ustalić podstawę opodatkowania. Co do zasady podstawą opodatkowania jest czysta wartość przyrostu majątkowego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 cyt. ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Oznacza to, że długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
W świetle powyższego pojawia się zatem pytanie, czy w kategorii ciężaru mieści się hipoteka.
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Organy podatkowe powszechnie akceptują możliwość uznania ustanowionej hipoteki za ciężar zmniejszający podstawę opodatkowania przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności.
W interpretacji Dyrektora KIS z 13 maja 2022 roku (nr 0111-KDIB2-3.4015.39.2022.1.BD) organ podatkowy stwierdził, że ustanowiona hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności) nabyta przez podatnika w drodze zniesienia współwłasności powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Co również ważne, organy podatkowe podkreślają, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do lokalu mieszkalnego i tym samym przedmiot nabycia (np. pismo z 21 grudnia 2021 roku wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB2-2.4015.150.2021.1.PB).
Przykład 1.
Czterech niespokrewnionych współwłaścicieli nieruchomości postanowiło dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności na rzecz jednego z nich. Wartość rynkowa nieruchomości to 100 000 zł. Jest ona obciążona hipoteką w kwocie 150 000 zł, z czego pozostało do spłaty 20 000 zł. W takim przypadku po stronie nabywcy nie powstanie obowiązek podatkowy, ponieważ wartość nabytego udziału w nieruchomości jest mniejsza niż ciężar w postaci przypadającej hipoteki.
Konkludując, możemy zatem stwierdzić, że hipoteka stanowi ciężar przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności i wpływa na zmniejszenie podatku od spadków i darowizn.
