Użytkowanie wieczyste jest pozostałością po systemie komunistycznym. Nie tak dawno polski ustawodawca wprowadził nowelizację, która w znaczący sposób ograniczyła liczbę praw tego rodzaju. Do dziś jednak użytkowanie wieczyste pozostaje w mocy – sprawdźmy, czym dokładnie się charakteryzuje i jaki jest zakres praw oraz obowiązków użytkownika.
Definicja użytkowania wieczystego
Zgodnie z treścią art. 232 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Użytkowanie wieczyste jest prawem cywilnym, ma majątkowy charakter i podlega ogólnym zasadom przedawnienia.
Treść stosunku użytkowania wieczystego jest co do zasady kształtowana umownie (art. 232–243 kc). Świadczenie właściciela nieruchomości w ramach tego stosunku prawnego polega na oddaniu gruntu w posiadanie użytkownika wieczystego na czas i cele oznaczone w umowie. Posiadanie to nie ma cech władania właścicielskiego, a zatem w rozumieniu art. 336 kc jest posiadaniem zależnym.
Jak powstaje użytkowanie wieczyste?
Podstawowym sposobem powstania użytkowania wieczystego jest umowa zawierana w formie aktu notarialnego. W praktyce przeniesienie tego prawa z dotychczasowego użytkownika na nową osobę następuje zawsze w związku z przejściem prawa własności określonej nieruchomości. Użytkowanie wieczyste obejmuje wówczas udział w gruncie, na którym posadowiony jest sprzedawany budynek lub w którym znajduje się dany lokal mieszkalny. Bardzo rzadko zdarza się, aby strony decydowały się na sprzedaż samego użytkowania wieczystego bez przesunięcia towarzyszącego mu prawa własności, choć jest to prawnie dopuszczalne.
Użytkowanie wieczyste może powstać również wskutek wydania ostatecznej decyzji administracyjnej, które poprzedzone jest wcześniej przeprowadzeniem stosownego postępowania. Ta forma kształtowania użytkowania wieczystego jest dosyć rzadka – pojawia się tylko wtedy, gdy organ administracji publicznej posiada stosowne upoważnienie ustawowe.
Trzecim sposobem powstania użytkowania wieczystego jest delegacja ustawowa. Prawo to pojawia się z ex lege – na skutek działań ustawodawcy i powołania do życia właściwych przepisów. Pamiętajmy, że użytkowanie wieczyste, które powstaje wskutek zawarcia odpowiedniej umowy lub wydania decyzji administracyjnej, w rzeczywistości uzyskuje byt prawny dopiero po wpisaniu go do księgi wieczystej właściwej nieruchomości gruntowej. W przypadku użytkowania wieczystego powstałego z mocy samego prawa nie jest to konieczne – chwila powstania wskazana jest bowiem przez samego ustawodawcę.
Ile trwa użytkowanie wieczyste?
Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste każdorazowo następuje na z góry określony czas – nie ma możliwości, aby prawo to zostało utworzone bezterminowo. Można jednak wydłużać okres jego obowiązywania.
Zgodnie z art. 236 kc oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat.
W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat; jednakże może on wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Pamiętajmy, że umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Uprawnienia i obowiązki użytkownika wieczystego
Osoba, która objęła grunt w użytkowanie wieczyste w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. W praktyce zakres kompetencji użytkownika jest tutaj bardzo zbliżony do uprawnień, które przysługują właścicielowi nieruchomości gruntowej.
Użytkownik wieczysty ma jednak pewne obowiązki – ich dokładna treść jest każdorazowo określona przez zawartą umowę lub decyzję administracyjną. W praktyce podstawowym zobowiązaniem jest tutaj utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie oraz uiszczanie opłaty rocznej (na takiej samej zasadzie, jak opłacanie podatku od nieruchomości w przypadku właścicieli gruntów).
Użytkownik wieczysty – podobnie jak właściciel – może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Jednakże treść prawa użytkowania wieczystego gruntu jest ograniczona nie tylko przez ustawy i zasady współżycia społecznego, ale również przez umowę o sposobie korzystania z gruntu. Sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego może więc istotnie różnić się od sposobu korzystania przez właściciela.
Opłata roczna, jaką ma obowiązek uiszczać użytkownik wieczysty właścicielowi gruntu jest opłatą za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych w art. 233 kc. Konstrukcyjnie opłata ta nie jest natomiast powiązana z korzystaniem przez użytkownika wieczystego z powierzchni budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Opłata należy się natomiast także od powierzchni gruntu zajmowanego przez posadowione na nim budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego. W takim bowiem zakresie użytkownik wieczysty jako właściciel tych budynków korzysta również z gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.
Zakończenie użytkowania wieczystego
W rzeczywistości użytkowanie wieczyste nie zanika, lecz staje się prawem należącym do innej osoby. Aktualny użytkownik wieczysty traci to prawo z chwilą swojej śmierci lub rozwiązania istniejącej umowy, której jest stroną (czy to wskutek upływu oznaczonego w niej terminu obowiązywania, czy też poprzez wcześniejsze jej rozwiązanie/wypowiedzenie).
Zgodnie z treścią art. 240 kc umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Inną możliwością zakończenia użytkowania wieczystego jest przekształcenie tego prawa we własność. Jest to możliwe, jeśli zostaną spełnione konkretne przesłanki znajdujące się w Ustawie z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – w tym przypadku przekształcenie następuje z mocy samego prawa. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści stają się właścicielami lub współwłaścicielami danego gruntu bez konieczności załatwiania jakichkolwiek formalności. Informacja dotycząca procesu przekształcenia jest doręczana przez właściwe urzędy miasta lub gminy. W tym przypadku znika obowiązek uiszczania opłaty rocznej od użytkowania, pojawia się jednak konieczność opłacania podatku od nieruchomości.
Podsumowanie
Użytkowanie wieczyste jest jednym z praw rzeczowych usytuowanym pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi (takimi jak np. zastaw, hipoteka lub służebności). W praktyce liczba praw tego rodzaju ulega stopniowemu zmniejszeniu wskutek prowadzonej nowelizacji mającej na celu przekształcenie ich we własność. Użytkowanie wieczyste funkcjonuje jednak w dalszym ciągu w polskim obrocie prawnym i może powstać w drodze umowy, decyzji administracyjnej lub z mocy samego prawa. Istnieje zawsze przez z góry określony czas i w swej treści bardzo przypomina prawo własności.
