Poradnik Przedsiębiorcy

e-Licytacja i zmiany w postępowaniach egzekucyjnych

W grudniu 2020 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, który przewiduje wprowadzenie e-licytacji nieruchomości. 

To rozwiązanie wydaje się szczególnie ważne w czasie trwania pandemii COVID-19, pytanie jednak brzmi – kto straci, a kto na tym zyska?

Dotychczasowa procedura sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym przez licytację publiczną

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. 

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.

Sama licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. Przetarg odbywa się ustnie. 

Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Założenia do e-licytacji nieruchomości

E-licytacja komornicza nieruchomości została opracowana na prototypie wypróbowanych już przepisów umożliwiających sprzedaż ruchomości w takim trybie.

Oznacza to rozbudowanie przez Krajową Rade Komorniczą Systemu platformy, która obecnie służy do e-licytacji ruchomości oraz uproszczonej licytacji nieruchomości.
Warto przypomnieć, że uproszona licytacja nieruchomości dotyczy egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
Zakup nieruchomości w tym trybie jest o tyle atrakcyjny, że gdy pierwsza licytacja nie przyniesie skutku, cena wywoławcza w drugiej wynosi połowę sumy oszacowania (zamiast 2/3 jak w normalnych licytacjach nieruchomości).
Ministerstwo Sprawiedliwości stoi na stanowisku, że udogodnienie w postaci prowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji zagwarantuje wyższy poziom poczucia bezpieczeństwa dla uczestników czynności procesowych i przyczyni się do obniżenia kosztów całego postępowania egzekucyjnego.

Ponadto w sposób istotny zasłuży się do przyspieszenia egzekucji z nieruchomości, która ze względu na wieloetapowość i potencjalnie dużą liczbę podmiotów w niej biorących udział jest szczególnie długotrwała.

Przetarg w drodze elektronicznej ma odbywać się wyłącznie na wniosek wierzyciela. W razie braku wskazania takiej formy odbycia przetargu odbywałby się on w trybie dotychczasowym. Wniosek o przeprowadzenie przetargu w drodze elektronicznej mógłby zostać złożony zarówno w pierwszym jak i drugim terminie licytacji. Przetarg będzie przeprowadzany w systemie teleinformatycznym. Komornik udostępniać będzie obwieszczenie o licytacji na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

E-przetarg zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa będzie trwał tydzień, wzorem funkcjonujących aukcji elektronicznych. Takie rozwiązanie zapewni licytantom większy komfort i warunki do podjęcia przemyślanej decyzji.

Przeciwstawne opinie o e-licytacji nieruchomości

Pomysłodawcą koncepcji e-licytacji nieruchomości była Krajowa Rada Komornicza. Ministerstwo Sprawiedliwości również chwali koncepcję Rady Komorniczej, stoi na stanowisku, że pomysł jest dobry, wg ministerstwa prowadzenie elektronicznej licytacji nieruchomości niesie same zalety, dlatego wobec sytuacji pandemicznej i utrudnień w tradycyjnych licytacjach podjęto działania zmierzające do przeprowadzenia prac legislacyjnych. Zwolennicy podkreślają, że nowe rozwiązanie przysporzy się większej transparentności przetargów, co przyczyni się do eliminacji zmowy licytantów, która nie była taką rzadkością podczas publicznej licytacji. 

Z drugiej strony jednak, e- licytacja budzi pewne zastrzeżenia, przede wszystkim nadzór sądu nad przebiegiem licytacji nie będzie naoczny, tzn. sąd wprawdzie nadal będzie czuwał nad jej przebiegiem, ale z uwagi na to, że będzie ona odbywała się elektronicznie, to będzie sąd będzie jedynie zapoznawał się z protokołem w celu udzielenia przybicia. Na udzielenie przybicia przysługuje zażalenie, dlatego przy wystąpieniu problemów technicznych przy licytacji, zażalenie może stać się częstszą wykorzystywaną drogą do przedłużenia postępowań.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U.2020.1575 t.j

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.

Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.