Z zagadnieniem opodatkowania sprzedaży nieruchomości spotkał się każdy z nas. Powszechnie znane jest zwolnienia od podatku w przypadku przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Mało kto jednak wie, że ustawa o PIT przewiduje również specjalne zwolnienie przy sprzedaży gruntów rolnych. W poniższym artykule przeanalizujemy, jakie ustawowe warunki muszą być spełnione, aby podatnik mógł z opisanego zwolnienia skorzystać.
Sprzedaż nieruchomości jako źródło przychodów
Zanim jednak przejdziemy do szczegółowej analizy, w pierwszej kolejności należy sięgnąć do ogólnych zasad opodatkowania. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Jeżeli powyższe okoliczności zostaną spełnione, podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu zgodnie z 19-procentową stawką podatku.
Zwolnienie przy sprzedaży gruntów rolnych - warunki
Art. 21 ust. 1 ustawy o PIT zawiera katalog możliwych do zastosowania zwolnień podatkowych. W zakresie rozpatrywanego zagadnienia sięgnąć należy do treści art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.
Powyższy przepis podaje, że zwolnione od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym zbyciem utraciły charakter rolny.
Powołany artykuł ustanawia zwolnienie podatkowe, które ma zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
podatnik uzyskał przychód z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości;
nieruchomości te na moment sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego;
przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że sprzedawane grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Pojęcie to definiuje art. 2 ust. 4 ustawy o PIT, który wskazuje, że oznacza ono gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Jak wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, gospodarstwo rolne to obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Przykład 1.
Podatnik dokonał sprzedaży gruntów rolnych o pow. 0,5 ha przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Nabywca posiadał dotychczas grunty rolne o powierzchni 0,4 ha. W rezultacie po nabyciu suma gruntów rolnych jest mniejsza niż 1 ha, co oznacza, że opisane zwolnienie przy sprzedaży gruntów rolnych nie przysługuje, ponieważ zakupione grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego, którego powierzchnia musi przekraczać 1 ha.
Ustawa o PIT nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie utraty charakteru rolnego, w związku z czym warto sięgnąć do dostępnych interpretacji podatkowych. W piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 lutego 2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.359.2017.2.MK, czytamy:
„Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych. Cel nabycia może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, statusu nabywcy, jak również z okoliczności związanych z daną transakcją.
Jednocześnie, skoro warunkiem zwolnienia jest, aby „przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny” (a contrario – przychód ma zostać uzyskany w związku ze sprzedażą gruntów, które w związku z tą sprzedażą zachowały charakter rolny), podatnik korzystający z omawianego zwolnienia musi mieć wiedzę w zakresie spełnienia analizowanej przesłanki – tj. braku utraty charakteru rolnego gruntów w związku ze sprzedażą. Brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do faktycznego sposobu wykorzystywania tego gruntu wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy”.
Co jednak istotne, sprzedawca powinien analizować wszelkie okoliczności faktyczne dotyczące odpłatnego zbycia na dzień sprzedaży. Nie można bowiem wymagać od podatnika, że również po sprzedaży będzie on na bieżąco śledził oraz monitorował przeznaczenie gruntu, którego nie jest już właścicielem. Sprzedawca gruntów nie ma żadnego wpływu na decyzje co do przeznaczenia gruntu podejmowane przez nabywcę w przyszłości. W konsekwencji zbywca, chcąc skorzystać ze zwolnienia od podatku, ma obowiązek ustalenia zamiaru nabywcy co do sposobu wykorzystywania gruntu będącego przedmiotem transakcji na dzień sprzedaży.
Przykład 2.
Podatnik dokonał sprzedaży gruntów rolnych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Nabywcą był jego sąsiad, który prowadzi gospodarstwo rolne. W akcie notarialnym umowy sprzedaży nabywca złożył oświadczenie, że zakupione grunty będzie wykorzystywał w celach rolniczych. Po 5 latach nabywca założył działalność gospodarczą i zmienił przeznaczenie nabytych uprzednio gruntów. W tych okolicznościach sprzedawcy przysługuje zwolnienie przy sprzedaży gruntów rolnych od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, ponieważ okoliczności faktyczne na dzień sprzedaży wskazywały, że warunki ustawowe zostaną zachowane, a grunt nie utraci charakteru rolnego.
Przykład 3.
Podatnik dokonał sprzedaży gruntów rolnych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Nabywcą jest spółka z o.o. prowadząca działalność gospodarczą i budująca na sąsiednich działkach domki jednorodzinne. W takim przypadku zwolnienie przy sprzedaży gruntów rolnych na gruncie PIT nie przysługuje, ponieważ okoliczności faktyczne istniejące w momencie sprzedaży gruntów wskazują, że mogą one utracić charakter rolny.
