Użytkowanie wieczyste to szczególna postać ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Przeczytaj poniższy artykuł i sprawdź, jakie zasady dotyczą użytkowania wieczystego, co o użytkowaniu wieczystym mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz co może się zmienić po zapowiadanej przez rząd nowelizacji zasad związanych z wygaszaniem użytkowania wieczystego na rzecz przedsiębiorców!
Użytkowanie wieczyste – podstawowe informacje
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
W użytkowanie wieczyste mogą być oddawane osobom fizycznym i osobom prawnym:
- grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast,
- grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
- grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Przykład 1.
Przyjęcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie powoduje przejęcia własności tej nieruchomości przez użytkownika. Co jednak w przypadku, gdy użytkownik na użytkowanym gruncie wybuduje budynek?
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego czasu użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat.
W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.
Wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy, aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.
Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
Uwłaszczenie gruntów na cele mieszkaniowe w 2019 roku a użytkowanie wieczyste
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 904) była milowym krokiem na drodze do wygaszania użytkowania wieczystego.
Zgodnie z ustawą z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo ich własności.
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe ustawa rozumie nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
- mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
- mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
- o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.
W przypadku gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.
Kolejne projektowane zmiany w obszarze wygaszania użytkowania wieczystego
W marcu 2023 roku Rada Ministrów przyjęła rządowy projekt kolejnej nowelizacji przepisów o gospodarce nieruchomościami, która w założeniu ma rozszerzyć zakres wygaszania użytkowania wieczystego. Zmianie mają ulec zasady nabywania przez przedsiębiorców nieruchomości objętych dotychczas użytkowaniem wieczystym. Projekt jest nadal w toku procedury legislacyjnej.
W założeniu nabycie nie ma mieć takiego charakteru jak w przypadku uwłaszczenia dokonanego w 2019 roku – w tej sytuacji nie będzie automatyzmu.
W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:
- w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
- w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty będącej iloczynem dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Zgodnie z projektem, jeżeli w okresie dwunastu miesięcy przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
