E-licytacje nieruchomości - zgłoszenie i przebieg przetargu

E-licytacje nieruchomości to nowe rozwiązanie wprowadzone w postępowaniu egzekucyjnym, którego głównym założeniem było zabezpieczenie interesów dłużnika i zaspokojenie roszczenia wierzyciela w większym stopniu. Ponadto elektroniczne licytacje mają na celu zapewnienie transparentności postępowania oraz umożliwienie wzięcia w nich udziału osobom zainteresowanym, ale zamieszkałym w znacznej odległości od kancelarii komornika. Dają one także bezpieczeństwo w czasach pandemii oraz szansę na znaczne przyspieszenie procedury.

Zgłoszenie wniosku o elektroniczną licytację i postępowanie po jego złożeniu

Przepisy umożliwiające prowadzenie elektronicznych licytacji z nieruchomości przez komorników obowiązują od 19 września 2021 roku.

Po zgłoszeniu przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, komornik w terminie tygodnia zawiadamia o tym fakcie dłużnika, wskazując w treści zawiadomienia nieruchomość lub część nieruchomości, których wniosek dotyczy, oraz pouczając dłużnika o uprawnieniu do wskazania kolejności, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części.

Uprawnienie co do wskazania kolejności, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg, dłużnik może zrealizować w terminie tygodnia od dnia doręczenia mu zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości w e-licytacji. Po upływie wskazanego terminu kolejność przeprowadzenia przetargu poszczególnych nieruchomości lub ich części określa komornik.

Komornik ma obowiązek zaplanować elektroniczną licytację w taki sposób, aby przetargi dotyczące różnych nieruchomości lub ich części zajętych w tym samym postępowaniu, nie toczyły się równocześnie, chyba że łączna wysokość sumy oszacowania tych nieruchomości nie przekracza łącznej wysokości należności wierzycieli egzekwujących i kosztów egzekucyjnych, ponieważ wówczas ten obowiązek jest wyłączony.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Osoby chcące uczestniczyć w przetargu muszą utworzyć indywidualne konto w tym systemie.

Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej komornik zamieszcza na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej na co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Komornik wraz z obwieszczeniem udostępnia protokół opisu i oszacowania nieruchomości.

Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w e- licytacji

W obwieszczeniu o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej komornik wymienia następujące informacje:

• nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym jest on prowadzony;
• informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;
• informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość;
• sumę oszacowania i cenę wywołania;
• wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, że wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
• wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Złożenie rękojmi i wezwanie do uzupełnienia danych

Wraz z rękojmią licytant zobowiązany jest do podania w systemie teleinformatycznym danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu, tj. numeru PESEL, numeru dokumentu stwierdzającego tożsamość i oświadczenia, czy pozostaje w związku małżeńskim, a jeżeli tak, czy nieruchomość zamierza nabyć do majątku wspólnego, czy osobistego, oraz do wskazania, czy licytuje we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik innej osoby, a także innych danych, jeżeli potrzeba ich podania wynika z przepisów odrębnych ustaw.

W razie potrzeby komornik za pośrednictwem systemu teleinformatycznego niezwłocznie wzywa licytanta – pod rygorem niedopuszczenia do udziału w przetargu – do uzupełnienia danych, a jeżeli udział w przetargu wymaga zezwolenia organu władzy publicznej lub wykazania umocowania do występowania w imieniu innej osoby – do przedłożenia utrwalonych w postaci elektronicznej kopii wymaganych dokumentów w terminie 3 dni, nie później niż dzień przed terminem licytacji.

Komornik potwierdza fakt złożenia rękojmi i podania wymaganych danych niezwłocznie po ich otrzymaniu poprzez dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu. O odmowie dopuszczenia do przetargu zawiadamia się zainteresowanego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Na dzień przed rozpoczęciem przetargu w systemie teleinformatycznym udostępnia się następujące informacje:

• przedmiot przetargu;
• cenę wywołania;
• sumę rękojmi;
• termin uiszczenia ceny nabycia;
• ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
• prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
• wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Pouczenia

Ponadto we wskazanym wyżej terminie udostępnia się następujące pouczenia:

• pouczenie o tym, że po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce oraz że na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca;
• pouczenie o tym, że jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, skutki przybicia wygasają, a uiszczoną część ceny zwraca się oraz że z rękojmi utraconej przez nabywcę pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa;
• pouczenie o tym, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych;
• pouczenie o tym, że w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły oraz że stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu;
• pouczenie o tym, że postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych;
• pouczenie o tym, że jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję;
• pouczenie o tym, że przetarg wygrywa licytant, którego oferta była w chwili zakończenia przetargu najwyższa;
• pouczenie o skardze na odmowę dopuszczenia do przetargu w drodze licytacji elektronicznej.

E-licytacje nieruchomości - przebieg przetargu

Przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości. Komornik wyznacza licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Czas trwania przetargu wynosi 7 dni. W toku przetargu licytanci ofiarują cenę nabycia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. W razie umorzenia egzekucji komornik niezwłocznie anuluje przetarg.

Jeżeli w jednym z kilku prowadzonych przetargów zaoferowano cenę przekraczającą łączną wysokość należności wierzycieli egzekwujących i kosztów egzekucyjnych, komornik może anulować pozostałe przetargi. Z chwilą anulowania przetargu zaoferowane przez licytantów ceny przestają wiązać.

Przetarg wygrywa licytant, którego oferta była w chwili zakończenia przetargu najwyższa. Po zakończeniu przetargu komornik za pośrednictwem systemu teleinformatycznego informuje licytantów o wyłonieniu tego z nich, który zaoferował najwyższą cenę w chwili zakończenia przetargu.

Osobie, która chciała wziąć udział w przetargu, ale odmówiono jej dopuszczenia do niego, przysługuje skarga na odmowę dopuszczenia do przetargu w terminie 3 dni od dnia odmowy, a na przebieg przetargu – w terminie 3 dni od dnia jego zakończenia. Licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetargu, mogą złożyć skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Inne osoby uczestniczące w przetargu również mogą złożyć skargę za pośrednictwem tego systemu, o ile posiadają tam konto.

Po wydaniu postanowienia co do przybicia doręcza się je licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Gdy jest to konieczne dla wydania postanowienia co do przybicia, dokonuje się wysłuchania licytanta, który zaoferował najwyższą cenę oraz uczestników przetargu.

Sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej i kwestie techniczne z tym związane reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 października 2021 roku w sprawie sposobu przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej oraz sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną.