Poradnik Przedsiębiorcy

Licytacje komornicze - rozliczenie zakupu

Licytacje komornicze mogą być okazją do nabycia mieszkania po atrakcyjnej cenie. Taki rodzaj zakupu pociąga jednak szereg niedogodności, a nieprzemyślana decyzja o nabyciu nieruchomości z licytacji komorniczej może bardzo negatywnie wpłynąć na nasze finanse. W jaki sposób rozliczyć zakup mieszkania nabytego w drodze licytacji komorniczej?

Mieszkanie z licytacji komorniczej – co warto wiedzieć?

Nieruchomości do nabycia na licytacjach komorniczych kuszą znacznie niższymi cenami w porównaniu do pozostałych ofert dostępnych na rynku. Cena mieszkania wystawionego w licytacji komorniczej jest głównym plusem, który przemawia za tego rodzaju zakupem.

Zanim jednak weźmiemy udział w licytacji komorniczej, należy szczegółowo zapoznać się z procedurami oraz konsekwencjami, jakie wiążą się z zakupem. Świadoma decyzja nabycia nieruchomości w drodze takiej licytacji powinna być oparta na dokładnej analizie zalet i wad, a także kalkulacjach opłacalności. Późniejsze koszty, jakie osoba nabywająca mieszkanie musi ponieść, mogą sprawić, że pozornie niska cena zakupu przewyższy ceny rynkowe mieszkań oferowanych na sprzedaż w ramach zwykłej transakcji zakupu. Przed przystąpieniem do licytacji warto ustalić maksymalną kwotę, jaką jesteśmy gotowi zapłacić za dane mieszkanie, aby pomimo skomplikowanych procedur i kosztów dodatkowych transakcja była dla nas opłacalna.

Jedną z głównych wad zakupu mieszkania w drodze licytacji komorniczej są lokatorzy, którzy zajmują zlicytowane mieszkanie. Zazwyczaj są to osoby, które zalegają z płatnościami, przez co wierzyciel zgłosił sprawę do sądu – wówczas egzekucją zajmuje się komornik. Jeżeli mieszkanie jest obciążone umową dożywocia lub najmu, to wygranie licytacji komorniczej nie skutkuje automatycznym rozwiązaniem kontraktów. Mieszkanie może zajmować także dotychczasowy właściciel. Przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie jest czasochłonne i wiąże się z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego lub tymczasowego. Trzeba także liczyć się z tym, że dotychczasowy właściciel ma prawo do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności.

Warto wziąć również pod uwagę stan nieruchomości – zazwyczaj mieszkanie trzeba bowiem poddać remontowi. Co więcej, w razie, gdy nie ma możliwości obejrzenia mieszkania przed przystąpieniem do licytacji, podejmujemy ryzyko zakupu nieruchomości bez dokładnego sprawdzenia jej stanu. W takim przypadku szacując opłacalność transakcji, najlepiej jest założyć, że nieruchomość wymaga gruntownego remontu.

Licytacje komornicze - zasady

Nieruchomość przeznaczona na licytację komorniczą w pierwszej kolejności musi zostać wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez komornika. Suma oszacowania mieszkania ustalana jest na podstawie przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 ceny oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 ceny oszacowania na drugiej licytacji.

Licytacja komornicza następuje po dokonaniu obwieszczenia o licytacji nieruchomości przez komornika na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Licytację mieszkania przeprowadza komornik, a otrzymane pieniądze są przeznaczone na roszczenia wierzyciela i koszty samego postępowania komorniczego.

Wszystkie licytacje komornicze są otwarte, a więc każdy może wziąć w nich udział, pod warunkiem wpłaty wadium wynoszącego 10% kwoty oszacowania. Licytację wygrywa osoba, która przelicytuje pozostałych uczestników, czyli zaoferuje najwyższą kwotę.

Kupując mieszkanie w drodze licytacji, trzeba mieć na uwadze, że zobowiązujemy się do zapłaty całej kwoty za wylicytowaną nieruchomość w ciągu dwóch tygodni od dnia zakończenia licytacji. Można podjąć próbę wydłużenia terminu, maksymalnie o miesiąc.

Nabycie mieszkania w licytacji komorniczej a PCC

Transakcja zakupu mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nabywając mieszkanie w licytacji komorniczej, należy pamiętać, że podstawę opodatkowania PCC stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli cena nabycia jest niższa od ceny rynkowej nieruchomości, to podatnik nie może przyjąć niższej ceny nabycia jako podstawy opodatkowania.

W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 lutego 2017 r., sygn. 2461-IBPB-2-1.4514.656.2016.2.MZ, stwierdzono, co następuje:

Składając deklarację PCC-3, Wnioskodawca był zobowiązany obliczyć i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nabytego przez siebie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem wskazana przez Wnioskodawcę cena nabycia w wysokości 78 746,67 zł mogła stanowić podstawę opodatkowania jedynie w sytuacji, gdy odpowiadała ona wartości rynkowej nabytego prawa”.

 

Momentem powstania obowiązku podatkowego PCC, wynikającego z zakupu mieszkania w drodze licytacji komorniczej, jest dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości – z tym dniem następuje przeniesienie własności na rzecz nabywcy.

W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 21 grudnia 2016 r., sygn. 2461-IBPB-2-1.4514.596.2016.2.MZ, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach pisze:

(…) moment powstania obowiązku podatkowego nie może być ustalony na dzień, w którym podatnik otrzymał informację o uprawomocnieniu się postanowienia Sądu o przysądzeniu własności. Podatnik winien dołożyć starań, aby powziąć informację o uprawomocnieniu się postanowienia w takim czasie, by móc terminowo wywiązać się z obowiązku nałożonego ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Dodatkowo kupujący nieruchomość w drodze licytacji komorniczej ma obowiązek samodzielnie rozliczyć PCC, a więc złożyć deklarację PCC-3, obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Czy przy nabyciu mieszkania z licytacji komorniczej przysługuje prawo do odliczenia VAT?

Płatnikiem podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów jest komornik sądowy wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 18 ustawy o VAT). W praktyce oznacza to, że komornik sądowy będący płatnikiem podatku dokonując dostawy towaru, którego właścicielem jest dłużnik, wystawia fakturę w imieniu i na rzecz dłużnika oraz odpowiada za ewentualne opodatkowanie transakcji podatkiem VAT. Jeżeli zatem dana dostawa podlega opodatkowaniu VAT, to komornik oblicza kwotę podatku VAT, pobiera ją i wpłaca do urzędu skarbowego.

Zgodnie z art. 106c ustawy o podatku od towarów i usług faktury dokumentujące dostawę towarów, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Art. 106e ust. 1 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług:
Faktura powinna zawierać w przypadku, o którym mowa w art. 106c – nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika – imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres”.
Art. 106g ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług:
W przypadku, o którym mowa w art. 106c, faktura jest wystawiana w trzech egzemplarzach, z których jeden jest wydawany nabywcy, drugi – podmiot ją wystawiający pozostawia w swojej dokumentacji, a trzeci – przekazuje dłużnikowi”.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanej nieruchomości przysługuje kupującemu wtedy, gdy otrzyma fakturę z naliczonym podatkiem VAT oraz mieszkanie będzie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Rozliczenie mieszkania zakupionego w drodze licytacji komorniczej na gruncie VAT jest zatem analogiczne do przypadku zwykłej transakcji zakupu mieszkania. Osoba kupująca otrzymuje fakturę zawierającą więcej danych, wystawioną w większej liczbie egzemplarzy, jednak sam sposób rozliczenia transakcji nie zmienia się ze względu na fakt zakupu nieruchomości poprzez licytację komorniczą.