Poradnik Przedsiębiorcy

Zniesienie współwłasności a zbycie udziałów – co lepsze?

Wielość współwłaścicieli może rodzić problemy – w szczególności, gdy pomiędzy nimi nie panuje zgoda. Można je rozwiązywać na wiele sposobów, w szczególności umownie bądź sądownie ustalić zasady zarządu rzeczą wspólną. Gdy jednak i to nie pomaga, należy rozważyć wyjście ze współwłasności. Powstaje pytanie, czy lepiej dokonać zbycia udziałów, czy może jednak wybrać zniesienie współwłasności? Dowiesz się w poniższym artykule!

Czym jest współwłasność?

Współwłasnością określa się w prawie cywilnym taki stan, w którym własność danej rzeczy ruchomej lub nieruchomości przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie. Chodzi zatem o sytuację, w której żadnej z osób nie będzie przysługiwało wyłączne prawo do danej rzeczy ani też wyłączność w określonym aspekcie prawa własności (korzystanie, rozporządzanie rzeczą itd.).

Należy również zaznaczyć, że współwłasność to udział każdego ze współwłaścicieli w całości rzeczy. Nie jest zatem tak, że każdemu przynależy jakaś konkretna jej część. Każdy z nich jest natomiast właścicielem całości w odpowiednim stosunku (ułamku).

Od powyższego odróżnić należy współwłasność łączną, która występuje między innymi przy wspólności majątkowej małżeńskiej i przy wspólności majątku spadkowego. Tego rodzaju wspólność objęta jest innymi zasadami i nie dzieli się na udziały.

Ogólne zasady dotyczące zniesienia współwłasności i zbycia udziałów we współwłasności nie dotyczą tzw. współwłasności łącznej istniejącej między innymi w przypadku wspólności w małżeństwie, wspólności majątku spadkowego i majątku w spółce cywilnej.

Udziały we współwłasności

W braku innych ustaleń uznaje się, że każdy ze współwłaścicieli ma równy udział w prawie własności. Wielkość udziału w wielu przypadkach ma wpływ na wykonywanie prawa własności. Niektóre z praw i obowiązków zależą na przykład od tego, czy udział jest większościowy – tak jest w przypadku zarządu rzeczą wspólną. W innych przypadkach od wielkości udziału zależy rozmiar uprawnień, np. zakres prawa do pobierania pożytków z rzeczy.

Zasadą są równe udziały współwłaścicieli. Wielkość udziału przekłada się przede wszystkim na zarząd rzeczą wspólną oraz rozmiar uprawnień współwłaściciela. Część praw i obowiązków nie zależy jednak od tego, jaki udział posiada współwłaściciel.

Rozporządzanie udziałem we współwłasności

Jednym z istotniejszych uprawnień każdego współwłaściciela jest uprawnienie do samodzielnego rozporządzania własnym udziałem w rzeczy wspólnej. Mówiąc o rozporządzeniu udziałem, mamy natomiast na myśli:

  • przeniesienie udziału;

  • obciążenie udziału (użytkowanie, zastaw, hipoteka);

  • zmiana treści udziału (tzw. podział quoad usum).

Samodzielnie – bez udziału ani zgody pozostałych współwłaścicieli – możemy zatem zbyć udział we współwłasności. Możliwe jest także zbycie części swoich praw.

W przypadku obciążenia udziału należy zaznaczyć, że dopuszczalność zależy także od reżimu prawnego dotyczącego danego obciążenia.

Dużą zaletą zbycia udziału we współwłasności jest możliwość dokonania tej czynności samodzielnie bez zgody, a nawet bez poinformowania pozostałych współwłaścicieli. Możliwe jest również zbycie części udziału.

W sytuacjach spornych możemy również skorzystać z tzw. podziału quoad usum (czyli podziału rzeczy do korzystania). W takiej sytuacji zawieramy umowę z pozostałymi współwłaścicielami dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, podziału ciężarów i pożytków z rzeczy.

Zbycie udziału – zasady

Przeniesienie udziału na osobę trzecią to de facto przeniesienie części prawa własności. Do tego rodzaju transakcji stosuje się te same regulacje prawne, które znajdują zastosowanie w przypadku przeniesienia własności rzeczy w całości.

W szczególności, jeżeli przenosimy udział w prawie własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego. Również obciążenie udziału we współwłasności wymaga zachowania takiej formy.

Istotna w tym kontekście jest również zasada, zgodnie z którą rozporządzenie może dotyczyć wyłącznie takiej wiązki praw i obowiązków, która nam przysługuje. Nie możemy zatem sprzedać nic ponad nasz udział.

Zbycie udziału we własności rzeczy stanowi transakcję analogiczną do zbycia całego prawa własności. Przepisy prawne nie przewidują szczególnych regulacji w tym zakresie – obowiązują zasady ogólne.

Ograniczenia możliwości rozporządzenia udziałem

Ogólne prawo do rozporządzania udziałem przez współwłaściciela doznaje niekiedy wyjątków. Jednym z nich jest uregulowane w art. 166 Kodeksu cywilnego prawo pozostałych współwłaścicieli do pierwokupu udziału w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Zniesienie współwłasności jako uprawnienie współwłaściciela

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ustawodawca uwzględnił w jej konstrukcji okoliczność, że stan ten w sposób naturalny prowadzi do konfliktu. Współwłasność jest zatem uważana za stan przejściowy, a każdy ze współwłaścicieli powinien mieć możliwość wyjścia z tej sytuacji.

Prawo żądania zniesienia współwłasności może być realizowane na drodze porozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku nieruchomości pamiętać należy o formie aktu notarialnego. W razie braku polubownego załatwienia sprawy współwłaścicielowi przysługuje natomiast ochrona prawna – roszczenie o zniesienie współwłasności, które można realizować przed sądem.

Zniesienie współwłasności to uprawnienie każdego współwłaściciela.  Jest to roszczenie, którego można dochodzić przed sądem. Nie jest jednak wykluczone umowne zniesienie współwłasności.

Ograniczenie prawa do zniesienia współwłasności

Z uwagi na fakt, że niekiedy samym współwłaścicielom może zależeć na utrzymaniu stanu wspólności, choćby z uwagi na wspólne przedsięwzięcie dotyczące rzeczy wspólnej, ustawodawca dopuszcza ograniczenia w tym zakresie.

Kodeks cywilny wskazuje, że uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Można je ponowić.

Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na maksymalnie 5 lat. Taka umowa może być przez nich ponownie zawarta po upływie tego terminu.

Sądowe zniesienie współwłasności

W przypadku wartościowych rzeczy, w tym nieruchomości, sądowe zniesienie współwłasności może okazać się dobrym wyborem również wtedy, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu. Opłata sądowa przy przedłożeniu zgodnego planu podziału wyniesie jedyne 300 zł, niezależnie od wartości rzeczy. Stawki notarialne są natomiast uzależnione od wartości dzielonej rzeczy i mogą wynosić nawet 10 000 zł.

Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku nieruchomości jest korzystniejsze niż notarialne. Koszt zgodnego podziału przed sądem to 300 zł.

Z praktyki wynika, że porozumienie w przedmiocie zniesienia współwłasności nie jest zbyt częstym zjawiskiem. W braku konsensusu konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności. Ponadto, jeżeli do sądu nie składamy zgodnego planu podziału rzeczy wspólnej, musimy przygotować się na wyższe koszty – 1000 zł. Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku sporu będzie się również wiązać z wieloletnim postępowaniem sądowym.

Zniesienie czy zbycie?

Podsumowując, z formalnego punktu widzenia najprostszym sposobem wyjścia ze współwłasności jest sprzedaż udziału osobie trzeciej. W praktyce jednak niezwykle ciężko znaleźć nabywcę, gdyż mało kto jest zainteresowany tego rodzaju transakcją.

Pozostaje zatem zniesienie współwłasności – umowne lub sądowe. Z tych dwóch natomiast sądowe może pomóc zaoszczędzić koszty przy założeniu zgodnego wniosku co do podziału – nie pozwoli natomiast zaoszczędzić czasu. Gdy istnieje spór między współwłaścicielami, jedynym wyjściem jest podział sądowy przy zwiększonych kosztach.