Poradnik Przedsiębiorcy

Zniesienie współwłasności nieruchomości – skutki w PIT

Osoby fizyczne będące współwłaścicielami nieruchomości często dokonują zniesienia współwłasności. Czynność ta może być dokonana zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. W związku z istnieniem takich dwóch możliwości warto zastanowić się nad skutkami podatkowymi, jakie zniesienie współwłasności nieruchomości wywołuje na gruncie podatku PIT.

Zasady dokonywania zniesienia współwłasności

W zakresie ustalenia, jakie są zasady dokonywania zniesienia współwłasności, należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Jak stanowi art. 195 kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 196 § 1 kc współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. 

Zgodnie z art. 210 kc każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Stosownie do treści art. 220 ww. kodeksu roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. W myśl art. 211 i 212 kc zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić – przez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. 

Jak zatem widać, postępowanie o zniesienie współwłasności ma na celu ukształtowanie nowego stanu prawa własności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Najczęściej skutkiem zniesienia współwłasności jest pozostanie jedynego właściciela do całej nieruchomości. 

Warto również wskazać na przepisy proceduralne odnoszące się do zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 617 kpc we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 kpc).

W myśl art. 624 kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności najczęściej dochodzi do przyznania rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy. 

Odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości 

Jak zostało już zaznaczone, zniesienie współwłasności oznacza, że jedna z osób nabywa pełne prawa do całej nieruchomości. Natomiast z perspektywy pozostałych współwłaścicieli dochodzi do zbycia posiadanych przez nich udziałów za wynagrodzeniem.

W konsekwencji należy rozważyć, jak kwestia ta przekłada się na obowiązek podatkowy w zakresie PIT. Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Konieczne zatem staje się wyjaśnienie, w jakich sytuacjach prawnych możemy mówić o odpłatnym zbyciu. Pod tym pojęciem należy rozumieć każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. W rezultacie termin ten obejmuje szeroki zakres czynności prawnych powodujących przeniesienie prawa własności.

Użyte w powyższym przepisie określenie „zbycie” obejmuje nie tylko klasyczne przypadki przeniesienia prawa własności takie jak sprzedaż, lecz także każdą inną czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem.

W kategorii odpłatnego zbycia nieruchomości mieści się zatem zniesienie współwłasności za wynagrodzeniem. W tym przypadku podatnikiem jest osoba, która otrzymuje spłatę w zamian za udziały we współwłasności.

Osoba dokonująca odpłatnego zbycia udziału we wspólnej nieruchomości staje się podatnikiem zobowiązanym do zapłaty podatku PIT, jeżeli zniesienie współwłasności następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Przykład 1.

Dwie osoby fizyczne zakupiły w 2015 r. nieruchomość na współwłasność w równych udziałach. Każdy ze współwłaścicieli zapłacił po 50 000 zł. W 2020 r. doszło do odpłatnego zniesienia współwłasności, na mocy czego jeden ze wspólników spłacił drugiego kwotą 70 000 zł. Po stronie wspólnika otrzymującego spłatę dochodzi do powstania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 20 000 zł. Stawka podatku wynosi 19%.

Na zakończenie warto także dodać, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Co do zasady zniesienie współwłasności jest więc formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział, jaki pierwotnie mu przysługiwał (interpretacja Dyrektora KIS z 20 września 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.614.2020.1.KK).

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności może również mieć charakter nieodpłatny. Tego rodzaju czynność podlega jednakże opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Jak możemy przeczytać w art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy SD, podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn. 

Obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych (art. 5 ustawy). Ustawa przewiduje przy tym szereg zwolnień podatkowych, więc samo podleganie jej przepisom i powstanie obowiązku podatkowego nie musi oznaczać konieczności zapłaty podatku.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy SD zwolnione od podatku jest nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Przypomnijmy, że do I grupy podatkowej zaliczamy małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

W rezultacie mogą wystąpić sytuacje, w których nieodpłatne zniesienie współwłasności nie będzie wywoływało ani skutków w podatku PIT, ani też skutków w podatku od spadków i darowizn.

Przykład 2.

Ojciec wraz z synem zakupili na współwłasność nieruchomość. Po trzech latach doszło do zniesienia współwłasności, na mocy której wyłącznym właścicielem stał się syn. Zniesienie współwłasności miało charakter nieodpłatny. Po stronie ojca nie występuje przychód, który podlegałby opodatkowaniu, natomiast syn jako osoba z I grupy podatkowej będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli dochodzi do zniesienia współwłasności o charakterze nieodpłatnym, to czynność ta nie rodzi obowiązku w zakresie podatku PIT. Zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, przy czym w tym zakresie istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku.
W podsumowaniu należy wskazać, że zniesienie współwłasności nieruchomości może wywołać określone skutki w zakresie podatku PIT. Istotne jest w tym przypadku, aby zniesienie współwłasności miało charakter odpłatny. W takim przypadku czynność ta jest traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości.