Poradnik Przedsiębiorcy

Partycypacja w nieruchomości w ramach TBS

Towarzystwa Budownictwa Społecznego – TBS – zajmują się budową mieszkań pod najem dla osób fizycznych. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego zapewnia TBS preferencyjne warunki kredytowania takich inwestycji. By móc zostać najemcą mieszkania wybudowanego przez TBS, trzeba spełnić warunki wskazane w ustawie i aktach wewnętrznych TBS, w tym wpłacić tzw. kwotę partycypacji. Na jakich zasadach opiera się partycypacja w nieruchomości tworzonej w ramach TBS?

Kto może zawrzeć umowę o partycypację?

Podstawą dla uzyskania lokali mieszkalnych w ramach TBS jest umowa zawarta z towarzystwem w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali. Zgodnie z art. 29 ustawy taki kontrakt może zawrzeć:

  • pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników;

  • osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie;

  • osoby fizyczne;

  • powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego, działając w celu podnajmowania lub przydziału lokali mieszkalnych osobom fizycznym;

  • organizacja pożytku publicznego działająca w celu:

1) prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej lub

2) ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Umowę o partycypacji może zawrzeć zarówno pracodawca działający na rzecz swoich pracowników, jak i osoba fizyczna działająca na własną rzecz.

Uprawnienie do cesji umowy partycypacji

Pracodawca, a także osoba prawna, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, z wyłączeniem umów zawieranych przez powiat, gminę, związek międzygminny lub Agencję Mienia Wojskowego, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy.

Osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem, że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby.

Jakie zasady obowiązuje partycypacja w nieruchomości?

Zgodnie z art. 29a ustawy kwota jaką obejmuje partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób fizycznych w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

Kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu. Przed zawarciem umowy, sprawdź, czy kwota nie przekracza tej wartości!

W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego kwota, którą obejmowała partycypacja w nieruchomości podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Najemca ma prawo zwrotu kwoty partycypacji w ciągu 12 miesięcy od opróżnienia lokalu.

W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty jaką wyniosła partycypacja w nieruchomości, następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.

Wysokość zwrotu z partycypacji

Kwotę jaką zwraca partycypacja w nieruchomości, ustaloną według stanu na dzień opróżnienia lokalu, oblicza się według wzoru:

Pz = Pw x [ Cz x (100% - 0,75% x n/4) ] / Cw

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

  • Pz – kwota zwracanej partycypacji;

  • Pw – kwota wpłaconej partycypacji;

  • Cz – średnia arytmetyczna czterech kolejnych wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie art. 3b ust. 4 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych dla kwartałów poprzedzających kwartał, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu;

  • Cw – średnia arytmetyczna wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłoszonej przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dla kwartału, w którym nastąpiło zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz dla trzech poprzedzających ten kwartał okresów kwartalnych;

  • n – liczba pełnych kwartałów przypadających w okresie od dnia zawarcia umowy najmu lokalu do dnia, w którym nastąpiło jego opróżnienie.

W dniu zwrotu kwota partycypacji stanowić będzie odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

Kto może zostać najemcą mieszkania w TBS?

Co do zasady TBS może wynająć lokal mieszkalny, jeżeli:

  1. osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;

  2. średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, przewidującej udział partycypanta w kosztach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego nie niższy niż 10%, nie przekracza:

  • 110% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

  • 165% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

  • 205% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,

  • 240% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,

  • 240% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na którego terenie położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,2.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek ma tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.

Wypowiedzenie umowy przez TBS

W razie złożenia wobec TBS przez najemcę w deklaracji o dochodzie oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.

W razie gdy najemca nie złoży deklaracji o dochodzie w odpowiednim terminie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu.

W razie gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość uprawniającą do lokalu o więcej niż 10%, towarzystwo wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, ustalając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość dochodu uprawniającego do lokalu, nie większą jednak od wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu umowy najmu okazjonalnego lokalu.

W razie gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość uprawniającą do lokalu o nie więcej niż 10%, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu, ustalając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość dochodu uprawniającego do lokalu, jeżeli kwota, o którą planuje się podwyższyć dotychczasowy czynsz, jest wyższa od kosztów związanych z wypowiedzeniem umowy najmu.

W razie gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.